谁为物业管理欠费买单

摘要：物业管理公司为了解决物业管理欠费问题频频将业主告上法庭，投入大量的精力、物力以维护自己的合法权益，导致业主与物业管理公司关系日益紧张甚至恶化。物业管理欠费问题不仅侵害了物业管理公司的利益，同时还侵害了已缴费业主的利益，业主委员会应该发挥其业主大会赋予的维权责任，使广大业主权益不受侵害，担负监督业主履行合同的职责。对于尚不成熟的物业管理市场，政府部门应制定明确的物业管理服务标准和收费标准，为减少物业纠纷发挥指导作用。

据统计：北京有 2900 多个物业管理区域，其中有 400 多个区域成立了业主委员会。在这些成立了业主委员会的管理区域中绝大多数与物业管理企业签订了物业服务合同，但是物业收费问题仍旧是一个老大难问题。

如笔者所在公司提供物业管理服务的区域（已与业主委员会签订物业合同）服务费收缴率仅达 85%
～ 90% ，北京市此类项目的服务费收缴率也就维持在此水平，有的甚至还远远低于此比例。低的物业费收缴率导致物业管理公司为了维护自身的合法权益，不得不频频走上法庭，追讨欠费。北京市朝阳法院提供的数字表明， 2005 年该院受理了超过 7000 件物业纠纷案， 2004 年的这一数字为 1898 件，而在 2002 年，仅有 194 件，物业管理企业诉业主欠费的案件达到了物业纠纷案的 97% 以上。在法庭上，多数坐在被告席上的不是物业管理企业，而是业主。物业欠费问题仅仅是由于物业管理公司服务不到位造成的吗？欠费造成的损失由物业管理公司来承担吗？业主大会或业主委员会聘请了物业管理企业为自己服务，与物业管理企业签订了物业服务合同，对于因业主不当维权造成欠费而不能履行的物业合同就不应该承担相应的责任吗？谁来为物业欠费买单？

一、反思业主维权

现在业主维权对象大部分针对开发商或物业管理公司，一有业主打着维权的旗号，便立即有许多业主支持，先拒不交物业费，再要求降低物业费，提高物业服务水平，似乎成了业主维权的固定模式。

诚然，在物业管理纠纷中，确实存在开发商侵权和物业管理公司服务不到位的情况。但是在成立了业主委员会，其与物业管理公司签订了物业服务合同后，物业管理公司基本上都在认真的履行合同，并不存在物业管理公司故意侵权的问题。但是，业主将应由开发商解决而又得不到解决的问题归为物业管理公司不作为；业主对物业服务标准不清楚，认为现行物业服务水平与物业费标准不匹配；业主相邻关系如：装修造成渗漏、噪音扰民、宠物骚扰等要求物业管理公司协调解决，在协调未果的情况下，归罪物业管理公司，上述种种欠费原因，不是因物业管理公司服务不到位造
成的，而是因为维权不当造成物业欠费，这样的欠费应该由物业管理公司来承担吗？

在业主拒交物业费的情况下，似乎与业主委员会、与广大业主的利益无关，损失由物业管理公司来承担。这种状况不仅仅给物业管理公司造成当前利益的损失，长久以往，不及时解决，物业管理公司势必降低服务标准，造成服务收费率降低，进而再降低服务标准的恶性循环，必将给广大业主的共同利益带来巨大损失。业主委员会作为业主大会的执行机构，对此类损害广大业主利益的行为应承担不可推卸的维权责任。

二、业主委员会的职责界定不全

在 2003 年国务院颁布的 《 物业管理条例 》 中与业主大会和业主委员会的职责有关的共有十一款，其中业主委员会的职责包括五条（详见 《 物业管理条例 》 第十五条），其具体的工作可概括为四个方面：对内组织召开业主大会、执行大会决议、汇报物业管理业绩、财务收支状况等。有“监督和协助物业管理企业履行物业服务合同”的职责，但是没有明确监督业主履行物业服务合同的职责，当业主欠交物业费担应当承担何种责任，业主大会或业主委员会似乎与此无关。

但是，业主委员会是联系物业管理企业、业主及外部相关部门的重要桥梁和纽带，是广大业主维护自己利益的代表，如果对于少数业主的不当维权而最终侵害已缴费业主利益的行为视而不见，便违背了设立业主委员会使之成为广大业主自治，维护广大业主利益的初衷。

业主委员会作为业主大会的执行机构，聘请了物业管理企业为自己服务，对物业服务合同的履行有监督职责，但是如果只对物业管理企业进行监督而忽视对业主的履行合同义务的监督，这种监督是不完全的，带有一定的倾向性，导致物业服务合同不能很好的履行。

虽然 《 物业管理条例 》 规定“业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力”，但是如果不明确业主委员会监督业主履行合同的职责，赋予业主委员会对业主的履行相关义务的责任，“业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力”的规定也只是一纸空文。所以，业主委员会的职责界定不全面，使业主委员会不能起到自治和全面代表广大业主利益的作用。
三、政府的引导职能不到位

我国的物业管理行业还处于不断发展阶段，如何做到物业服务质价相符，需要政府加强指导、监督和宣传职能。

一方面，业主不能较全面的了解维持物业项目所需要的日常工作，哪些工作是影响物业运行的重要工作，哪些是影响物业表象的一般工作，只是希望用很少的花费买到项目更多、质量更高的服务。但是，应该是什么样的服务不明晰。另一方面，什么样的服务是到位的、符合标准的，不同的物业管理企业有不同的理解，做法也是千差万别，物业管理企业提供的服务如得不到业主的认同，势必影响物业费的收取，造成欠费，甚至是物业管理的恶性循环。

因此，业主与物业管理公司双方自行谈定物业服务标准和物业收费标准的社会大环境还不成熟，需要政府相关管理部门制定明确、细化的服务标准和收费标准，是业主与物业管理企业双方商讨物业服务合同的基础。
四、解决业主欠费的建议

首先，加大宣传力度，引导业主，使其成为理性、成熟的消费者。政府多层次、多渠道、多角度、多方式地对广大业主进行广泛的宣传，让业主成为“理性、成熟”的消费者，进而支持业主委员会工作，自觉参与小区的物业管理，这样的物业项目才能走上健康发展的道路。

其次，完善业主委员会的职责，使之成为全面维护广大业主权益，实行业主自治的有效的执行机构。明确业主委员会对业主的监督职责，使之监督物业管理企业履行服务合同，对个别业主侵害广大业主利益的欠费行为进行监督，全面维护广大业主权益。还要加强政府主管部门对业主委员会的指导和培训，帮助物业小区组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业主委员会队伍，指导他们正确选择物业管理公司及发挥其应有的作用。

最后，政府有关部门需要制定实操性强的物业服务标准和收费标准。根据不同层次的物业服务需求，制定公共性物业服务的工作内容和细化的服务标准，明确收费标准的计算方法，方便业主选择，利于物业管理公司提供服务，减少物业纠纷，培育成熟的物业管理消费市场。
综上所述，消除业主委员会维权的盲点，关注少数业主不当维权给物业造成最终损害的行为，是业主委员会维护广大业主利益不可缺少的工作内容之一；而赋予业主委员会对业主履行业主大会决议和履行物业服务合同义务的监督职责是有效维护广大业主利益的切实可行的办法；制定明确的物业服务标准和收费标准是加强政府有关部门对减少物业纠纷起引导作用的重要途径。

参考文献：

1 、中国物业管理协会，物业管理政策法规汇编， 2004. 12

2 、宋琳琳，《 妥善处理于业委会关系的几点看法 》 ， 《 中国物业管理 》 杂志 2005 年第 10 期