和谐物业管理之路有多远

从2000年州城第一家物业管理公司——申隆物业管理有限公司诞生，州城物业管理已走过10个年头。经过10年的发展，州城物业管理行业有着怎样的表现，业主和物业服务企业这对东家和管家之间的关系，相处得如何呢？

现状：物业公司普遍“营养不良”

物业公司利润主要取决于服务小区面积大小。州城房地产缺乏连片开发的大规模小区，大多面积较小。在这种情况下，物业公司自然难有较大利润。

据了解，在州城注册的20多家物业公司中，服务面积在20万平方米以上的，只有远兴物业、怡园物业、德园物业、恩运物业等几家物业公司，其余大多只有几万平方米甚至更少的服务面积。就单个小区而言，只有怡园物业服务的清江凤凰城面积在20万平方米以上，其余都是几个服务小区拼凑起来的面积。

一位业内人士透露，以目前偏低的州城物业服务收费标准，要做到既保证服务质量，又有盈利，服务面积必须达到30万平方米以上。

目前，州城物业服务收费标准主要依据物业服务企业资质和同开发商或者业主协商而定，一般是多层0.4元至0.6元每平方米，高层0.6至0.8元每平方米。

对物业公司而言，要为规模不大的小区保质保量地提供物业服务本就不易，何况还要为开发商所留下的后遗症埋单。比如，早年开发的小区中，开发商没有为业主的水、电独立分户，由此带来的水电损耗部分，要由物业公司承担。如此一来，物业公司难免普遍“营养不良”，除了极少数几家略有盈利，大部分都处于保本或亏本的状态。

难题：物业服务收费难

1月23日，从清江凤凰城的物业服务企业怡园物业公司传出消息，日前，该公司对经多次催收仍拒交物业服务费的部分业主提出起诉，法院将于1月28日开庭审理。对簿公堂本非该公司所愿，却透射出州城物业服务收费之难。

一位有多年物业从业经历的田先生说，一些小区在交房后，由于开放商未能及时为业主办理土地证及房产证，或者未能兑现早先的承诺，业主往往将怨气发泄到物业公司头上，并将拒交物业费作为发泄的主要方式。

另外，在小区建设过程中，由于房屋存在质量问题或者配套设施设计不合理等问题，部分业主有时也把这些作为拒交物业服务费的理由。

对于服务面积较小的物业公司，不多的物业服务费要支付人工费用及日常开支，本就捉襟见肘。再遇到以房屋遗留问题为由拒交物业服务费的业主，更是上加霜。无奈之下，部分物业公司只得减少物业服务人员，压缩开支，结果服务质量大打折扣。服务的不到位，又影响了物业服务费的收取。

国泰大厦就是一个例证。由于该大厦存在诸多后遗症，很多住户以此为由，拒交物业费。一栋近万平方米的大厦，每个月仅靠少数住户及商铺主动交的不到2000元的物业服务费收入，来维持最基本的物业服务运转，以至于楼梯间经常脏乱不堪。对此，大厦物业管理方也是一腔苦水：为了保持一楼基本的环境卫生，每年都要贴补几万块钱。服务不到位，一些原来主动交钱的业主也不交费了。

反思：部分业主素质有待提高

据一些物业服务人员反映，大部分业主对物业服务工作还是理解和支持的，但也有少数业主由于对物业服务概念的不理解，认为物业公司既然收了物业服务费，就应该对业主的一切物业事项负责，否则就拒交物业服务费。一小区业主因欠缴电费而停电了，这位业主竟然给物业公司打电话，破口大骂物业公司不该让电力公司把他家的电停了，并因此拒交物业服务费。对此，有关人士表示，业主既有享受物业服务的权利，也有交纳物业服务费的义务。2003年9月1日起施行的国务院《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”

还有个别素质不高的业主，更是经常对物业服务人员恶语相向，对物业服务人员缺乏最起码的尊重。有时看着保洁人员在做卫生，他们故意地往地上扔垃圾，保洁人员劝阻时，这些人竟然破口大骂，说他们既然出了钱就是让你们做事的，要不你就滚。更有甚者，如果保安人员开门稍慢一点，就会辱骂保安是看门狗云云，有些人还对保安人员拳脚相向。

说起这些委屈，一位物业服务人员说，他们工资本来就不高，每月最多也就900元钱左右，还要遭受个别业主的侮辱，如果不是工作难找，有时还真想不干了。

启示：借鉴先进的开发和物业服务理念

由于部分开发商在交房后，不能为业主尽快办理土地证及房产证，或者没有兑现当初销售时对于一些配套设施的建设承诺，或者因为房屋质量问题，很容易导致业主与开发商的对立情绪，物业公司则成了业主的出气筒。

另外，开发商在对小区房屋附属设施的设计和建设质量上，客观上存在着一些缺陷，也给后期物业服务埋下隐患。州城一家规模较大的物业公司，每年为处理一楼业主卫生间污水倒灌的开支，就达四五万元。

根据《物权法》和国务院《物业管理条例》的规定，对于前期物业管理，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而州城很多小区的开发商并没有通过招投标的方式来选聘物业公司，导致一些物业公司达不到应有的服务水平和质量。

他山之石，可以攻玉。一些先进甚至是上市地产公司的开发和物业服务理念，多少可以给州城房地产开发商和物业公司一些启迪。

1月23日，武汉市福星恵誉物业管理有限公司恩施分公司经理肖满意对记者说，该公司和福星恵誉地产有限公司同属湖北福星科技股份有限公司，集团公司的理念是地产公司开发到哪儿，物业管理公司服务就到哪儿，地产公司是创造品牌，营销中心是推销品牌，物业公司是维护品牌。

对于如何改进物业服务，肖满意说，公司为了方便业主入住后的物业服务，在施工中就提前介入，由施工方、建设方和物业公司共同成立售后服务部，以便根据物业服务的需要随时调整有关施工和设计。(本版图片均为见习记者王宇摄。）

物业管理：

物业管理，就是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。主要包括：房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；房屋设备、设施的管理；环境卫生的管理；绿化管理；配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；车辆道路管理；公众代办性质的服务。

2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

《物业管理条例》摘录

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

 

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》摘录

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。