物业管理新十年发展畅想

行业的发展问题向来就不是一个新话题，但每每在岁末年初被一再提及。毋庸置疑，在经历了改革开放30年房地产业的大发展、物业管理行业从计划经济的体制下走上了市场经济的发展道路之后，2000年至2009年的十年，是中国物业管理快速发展的十年，这十年里充分释放出行业发展的巨大能量，全国物业服务企业总数达到5.8万家，全行业创产值达2076亿元。物业管理已经真正成为了现代城市管理和房地产经营管理重要的组成部分，成为国民经济新的经济增长点，成为保民生、保稳定、促就业的重要力量。
　　社会化进程为行业开辟广阔领域和空间

　　随着各种现代管理、先进的服务理念及高科技的应用，物业管理服务将向高端化、技术化的方向发展，物业管理行业逐步成为一个集管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的综合管理行业。2010年后的物业管理行业，必将更加社会化、市场化、法制化，对于促进国民经济的发展和整个社会的和谐进步，将产生十分重要积极影响。

　　以笔者所在的北京天鸿宝地物业管理经营有限公司为例，公司有着20余年的发展历程，在过去长期一段时间中，曾依附于大型国有开发企业，曾有过“皇帝的女儿不愁嫁”的优越感。

　　当时，受计划经济体制的影响，开发企业建设什么项目，物业服务公司就接什么项目。在物业管理的项目结构、档次、品质及高科技含量上，有很大的局限性。公司的经营理念、管理模式也较为陈旧，市场竞争意识淡薄，公司长期处在相对封闭的小圈子里。

　　自2006年起，开发企业实现了主辅分离和改制，物业服务公司成为由国有企业控股、社会企业和个人参股的社会化、现代化股份公司，由此迈上了社会化的发展历程。

　　股份制公司的组建，为企业创造和开辟了更加广阔的发展空间。公司从企业自身和长远发展角度，调整管理结构，打破和转变过去以住宅为主、公建为辅的单一产品结构，向物业管理多元化、高端化、现代化领域迈进。这一战略目标的确立、决策和实施，为企业的发展带来了勃勃生机。

　　2006年，笔者所在的公司承接了大型公共建筑项目——设施现代化、科技含量居全国省市级已建成电视台之首的北京电视台新台址的物业管理，开创了企业管理高端化的进程。

　　2007年，山东烟台天鸿凯旋城公寓、写字楼、商业项目的综合管理，使企业在华北地区的拓展又迈出了新的一步。之后，北京三里屯幸福广场高档公寓社区的接管，提升了住宅项目的管理品质；北京画院的接管延伸了企业在文化领域的拓展。

　　2008年，接管昌平回龙观动街区住宅和商业项目；与世界500强企业日本永旺永乐株式会社在京合作，管理大型永旺国际商城；与世茂集团合作在江苏常熟地区拓展项目，等等，都进一步丰富了项目结构的内涵和外延。

　　2009年，笔者所在的公司竞标国家体育总局自行车和击剑场馆、北京CBD地区万邦商贸大厦，以及与中华全国供销合作总社所属企业合作合资成立物业服务公司，这一系列物业管理项目的拓展，实现了企业从产品单一化向多领域、高层次、多元化的结构转变。在管理结构品质、管理服务水准、科学技术含量上有了较大的突破和长足的进展。

　　如今，企业已从单一化的管理结构和模式，走向了集住宅、高档公寓、别墅、办公楼、高档写字楼、大型公建、商业、园林于一体的多元化、社会化的综合性物业服务企业。同时，公司先后获评2007中国最具品牌影响力物业、2009年度中国物业服务百强企业等荣誉，公司京外企业烟台分公司承管的烟台天鸿凯旋城公寓、写字楼、商业物业项目被评为“烟台市级优秀管理项目”及“业主放心满意物业公司”等 。

　　对物业服务企业而言，社会化是企业发展的推手，从根本上改变和提高了企业管理项目的类型、档次和科技含量，加速和促进了企业的管理水平和服务水准的提升，进而提高了企业的经济效益和社会效益。

　　未来十年，物业管理的社会化发展将面对更加广阔领域和空间，这是时代的发展、社会的进步使然。对物业管理行业自身而言，只有跨出小圈子，不断开辟多领域、多层次及高端化项目，行业才能充满活力和旺盛的生命力。

　　市场化的竞争优胜劣汰，适者生存

　　据第二次全国经济普查数据显示，我国内地的物业服务企业数量已达到5.8万余家，这是物业管理市场化生命力的蓬勃彰显。

　　上世纪九十年代初期，以第一太平戴维斯、戴德梁行、世邦魏理仕、高力国际、仲量联行等“五大行”位代表的外资物业品牌企业迅速进入中国市场，并在高端项目的物业市场上占有较大比例。这在较大程度上影响着国内物业管理的发展。

　　另一方面，我国内地的物业服务企业，凭借着天时地利人和的优势，在住宅、公寓和部分公建领域里取得较大发展，特别是在住房商品化、提升居住品质、构建和谐社区等方面，发挥了巨大的作用，使行业成为现代城市建设链条前端最为重要的服务行业之一。

　　需要注意的是，“五大行”与内地企业看似二者之间相安无事，各取所需。然而，这里却潜在着很大的危机。在市场上，不进则退，优胜劣汰也是物业管理市场中不变的法则。所以，国内物业服务企业只有面对市场，运用国际国内先进的经营理念提高管理水平，打造优秀的物业品牌，增强专业化、现代化管理实力，才能与国际优秀企业比肩抗衡。否则，就能望“洋”兴叹。

　　笔者所在的公司近年来从自身的发展中，深刻地认识到市场竞争的残酷性和激烈性，企业要在强手如林的竞争中生存和发展，就必须彻底转变经营意识和管理机制，打破旧的传统观念，向市场要规模，向市场要效益。例如，笔者所在的公司打破常规，与全国供销合作总社系统连手组建了合资公司，实现了资源整合，快速发展，强强联合，优势互补。

　　实践证明：中国物业管理行业的发展空间十分广阔，未来十年，许多市场领域有待于去开发，国内物业服务企业较之国外知名品牌企业，在地域和社会资源上有着更大的优势，关键在于市场化，拼的就是专业化、技术化的管理与操作水平。

　　法制化是行业规范发展的法律保证

　　长期以来，我们过多地把一些物业管理的问题和纠纷归结为法制的缺失。尽管这其中有非法制的因素，但也从侧面反映了一个新生行业对于法制的强烈呼唤和渴望。
随着全国物业管理行业的发展，国家和地方物业管理政策法规日益完善。国务院《物业管理条例》及配套法规的出台，各地配套法规建设的推进，特别是《物权法》的颁布实施，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对于物业管理的法制化、规范化有着十分重要的指导意义。

　　近几年来，从上海、深圳和成都等地的统计数据来看，业主的满意度在逐年上升，物业管理纠纷的数量在逐年下降。一升一降告诉了我们一个不容置疑的事实：物业管理法制建设推进的最大意义在于，切实促进了业主物业管理消费理念和水平逐年提高，极大地规范了物业服务企业的行为，提升了管理和服务的水平。

　　从长远意义上讲，健全完善的法律法规，是物业管理行业健康、持续发展的基本保证，具有不可动摇和替代的作用。物业管理服务中的法律关系，物业管理各主体的权利、义务，物业纠纷的调解与审理，乃至物业小区和社区的和谐与稳定，都需要有法律的规范和制约。

　　物业管理服务的实质和核心是通过规范的管理、优质的服务，以及合乎约定的服务标准，达到业主的满意认可，进而获得良好的经济效益和社会效益。
十年弹指一挥间。成就已成过往，未来依然有梦。新十年里，物业管理必将在社会化、市场化和法制化的路上走得更远。作为拉动内需促进国民经济增长的一个新兴服务行业，一定会有更加蓬勃的生机和广阔的发展前景。

　　作者系中物协副秘书长、北京天鸿宝地物业管理经营有限公司总经理