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物业节能始于前期介入
突出重点落实到位
在节能减排工作中,设备的运行管理是一个系统的工程,如何使设备科学、经济、有效地运行,维护好业主利益而真正使设备做到保值增值,一直是摆在每个设备管理者面前的主要课题,以公司所管理的大连中银大厦为例,在项目的开发建设阶段就提前介入,从建筑物设计、施工及对材料、设施设备的选择上就节能减排提出合理化建议,得到了业主的认可。
前期施工现场跟进
尽管业主没有要求公司做施工监理工作,但在大厦装修改造伊始,工程部就安排专业人员进入施工现场,运用我们的专业知识、管理经验,积极为业主提供合理化建议,参与重要设备的调试验收工作,掌握第一手资料,协助业主进行相关项目施工的验收及后期整改监督等,既帮助业主监督施工中存在的问题,又了解各系统隐蔽工程的情况,为日后的管理运行工作打下了坚实的基础。其中协助业主考察、选型的直饮水系统及空调VAV系统使用功能、效果都得到了业主认可。
在前期的施工跟进中,公司就对所有设备逐个建档,收集各相关的图纸、说明等,重要设备建立了登记卡,截止到目前为止共建立卡片 160多张,详细记录了设备的相关技术参数、生产厂商、出厂时间等内容。日常设备管理以设备卡片、台帐为基础,通过卡片可以明确设备的运行时间,维修、保养情况,为日常维修快捷、及时提供保障。
制度不断完善
随着物业管理行业的不断发展,通过 IS09001认证的企业越来越多,企业内部的各项管理制度都是非常健全的,然而在执行过程中往往会因为制度是否完全符合公司的实际、实际的运用中是否认真落实等而最终导致结果的不尽相同,没有达到预期效果。我们在制定制度、规范和流程时不是简单的照搬总公司及其他相关部门的内容,而是结合本项目的实际,反复研究、推敲,然后试运行,许多制度、规范和流程在实际运行中不断修改、完善。如报修流程就是经过多次实践,包括与业主磨合逐步完善的,而巡视制度及内容也是经过了几次修改,从分专业独立到专业整合再到分重点、分主次、分时段巡视等,既节省了人力资源,又抓住了重点,取得了良好的效果。
加强日常巡视
设备按月、季、年度定期保养和日常巡视管理是公司的工作重点,重点中还有主次之分,根据工作的重要性进行分类管理。科学保养是设备安全、经济运行的有效保障,以预防为主,坚持日常保养与科学维护相结合在日常的维护保养中坚持做到“三好、四会、五定”。
“三好”即对设备用好、修好、管理好;
“四会”既是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障;
“五定”即对设备进行清洁、润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。
通过严格的制度管理、科学保养计划、完备的应急预案,做到责任到岗、任务到人,运用绩效考核机制,确保了大厦主要系统设备100%完好运行,消防设备每季度进行一次全面的系统测试,使每年消防检测各系统合格率都达到了100%,消防检测站认定大连中银大厦的消防设备运徽大连是首屈一指的。
设备改造创新
业主将大厦设备改造创新的任务交给大连分公司,作为一个专业的物业服务公司,不仅要科学使用好现有设备,也需要充分发挥设备潜力,为解决存在问题,工程部对现有设备进行了多项整改工作。冬季干燥是东北普遍存在的问题,对此业主反应比较强烈,原楼层新风机没有加湿功能,无法增加加湿段,在现有设备的基础上,我们进行多次测试,利用空调冷凝水为楼层加湿,使楼层湿度增加15%左右,达到了良好的效果。卫生间TOTO压水阀由于其反水弹簧压力不够,延时时间太长,浪费水源,与厂商多次沟通无效,我们外协力D工弹簧进行更换,达到了良好的效果,为业主节约了能源,得到了业主的好评,厂商看到改进效果,也按照我们的措施改造了产品,像这样的整改措施还有很多项。
能耗是业主考核我们的重要指标,在节能减排方面我们做了大量工作,为业主统计和分析大厦的用电、用水、蒸汽用量的情况,每月提交一份各项能耗统计,分析能源消耗增加减少的原因。
(2009年能耗统计)
一是:在设备运行管理方面采取许多节能措施;
二是:在满足办公环境要求的情况下,和业主研究通过控制开灯时间、数量、控制温度等项目节能;
三是:根据银行用电的特点,经过长时间测试比较在照明回路安装54台节电器,经测试节电率达30%,每年为业主节电约30万元。
设施设备管理包含做软、硬件管理,是一个综合的系统科学,既有固定规范、程序也需要我们在工作中不断的总结、创新、提高,只要我们想业主所想,急业主所急,用专业的技术、规范的服务、真诚的心,一定会使业主资产保值、增值,达到客户满意。
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