企业理性交接是确保物业服务连续性的关键

　　物业管理企业之间的交接是物业管理市场化竞争的必然结果，是原管理企业向新接管企业移交物业管理权和服务义务的过程，其间体现着物业管理企业的诚信与操守。理性、顺利的交接是确保物业服务连续性和维护全体业主利益的关键。为此，《物业管理条例》第39条明确规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”

　　在目前尚无指导性文件出台的情况下，物业管理企业之间如何理性、顺利地进行交接，笔者认为相关各方应该做好以下工作：

　　一、充分发挥业主大会、尤其是业主委员会及其骨干成员的主导作用。

　　业主大会和业主委员会是全体业主的利益代表体，在涉及全体业主长远利益的物业交接工作中应该积极行使他们合理、合法的权利，以确保交接工作的顺利进行，具体措施有：

　　1、业主大会在决定招投标选聘物业管理企业时，至少应当在原合同到期前3个月将决议书面告知原物业管理企业，并在合同到期前1个月完成招投标工作，以便原物业管理企业做好相应准备。

　　2、业主大会在选聘、解聘原物业管理企业的过程中，必须严格按照《物业管理条例》及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关文件规定的法定程序进行，防止产生漏洞，更不能违规操作。

　　3、业主委员会应该积极协助原物业管理企业清理债权债务，并尽可能形成共识，以便协助新接管的物业管理企业处理善后及追缴欠费。

　　4、对原物业管理企业应交的各类图纸、资料统一登记造册，包括竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；配套设施、地下管网等工程竣工图；设备安装、使用、维修保养技术资料；物业质量保修、使用说明及物业管理所必须的其他资料。业主委员会应将以上资料从原物业管理企业手中接过来，再移交给新接管企业。

　　5、业主委员会要发挥好监管作用并做好移交工作。在与原物业管理企业清理债权债务的基础上，负责本项目公用资产、公用物品和公用设施设备以及办公用房、用具、各路管线等清理和监管移交工作，在工作中要协调好两个物业管理企业之间的关系。

　　笔者认为，除个别因内部机制、矛盾或利益等因素主动退出的企业外，绝大多数物业管理企业都想获得一个长期稳定的发展环境，因而会尽可能地做好服务工作，这一点与业主的长远利益是一致的。因此，业主应该不断强化住房消费意识，了解“物业服务”这种产品的特性和物业管理的相关知识，树立质价相符的消费观，关注物业服务中的性价比，不要简单地以价论价。只有正确处理好这一问题，才能达成永久的利益共同体。事实上，物业管理公司的频繁更替和移交，最终会使业主的切身利益受到损害。另外，物业管理企业的服务如果不到位，多半是管理人员的问题，换人要比换企业容易，这就需要业委会进行多方协调与沟通。

　　二、物业管理企业应该以平和、理性的态度对待管理项目的移交。

　　这是物业管理企业的领导人恪守行规、强化自律、诚信立德的基本要求。在具体实践中应该注意以下几点：

　　1、企业领导人应认真总结项目管理过程中的经验和教训。对在管项目的退出，有主动的，也有被动的。主动退出可能是企业的一种策略，或者因为开发商遗留问题较多又难以解决，或者因为业委会运作不畅矛盾较多，或者因为管理费收缴不足影响企业运转以致难以保证服务质量等。而被动退出除上述的一些原因外，也有一些是因为自身服务不到位而导致业主不满，或是一些来自外部的原因致使企业被迫撤离等等。但不管何种原因，企业在退出之前，都要认真反思，汲取经验教训，以平和、理性的心态对待退出，并借机完善企业管理制度，重整旗鼓，以利再战。

　　2、做好移交的各项准备工作。包括资产清算、债权债务清理、人员安置、公用设施设备和项目所属办公场所及用具的登记造册等。其间要与业委会通力合作，尤其在清理债权债务上要取得业委会的支持，一方面要明确设备、工具、物品的产权关系，一方面抓紧清理欠缴费用，还要收集好相应的欠费资料，以便日后通过诉讼程序追缴欠费。

　　3、认真办好交接手续。在业委会的主持下，把应交的手续办好，该自己带走的要带走，该留给项目继续用的要移交给业委会，该向新物业管理企业移交的要在业委会的监督下移交清楚，最后三方在相关交接文件上同时或分别签字盖章。

　　三、政府相关部门应加强对物业管理企业交接的监督和指导。

　　鉴于物业管理企业之间的交接事关企业和业主的双方权益，尤其是涉及业主的长远利益，是物业管理中的重大事项，政府相关部门应该加强对物业管理企业之间交接的监督和指导，建议政府要做好如下工作：

　　1、尽快出台物业管理企业之间交接的规范性文件，以规范和指导这项工作，从而确保业主和企业的权益。

　　2、明确业委会在物业管理企业交接工作中的主导地位和作用，从而规范业委会在物业交接中的权利和义务。

　　3、指导检查物业管理企业之间的交接工作，拟定交接工作中的相应文件格式和表格，作为范本推广执行，对影响大、难度大的项目派人监督交接，必要时将交接的相关文件收缴备案。同时，建议对物业管理企业的债权债务在企业退出后如何清理，政府相关部门应会同有关司法部门做出相应的规定