对话业主自管物业模式

《物权法》第八十一条规定了业主管理建筑物的多种方式，从法律的角度强调选聘物业服务企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，这会给物业管理带来一定的压力；但我们应该看到，经过二十多年的发展，从有效改善业主的生活和工作环境质量来看，社会化、专业化、市场化的物业管理应当是多产权物业管理的主要选择，物业管理已经深入人心，允许业主自管并不会降低物业管理市场的潜在需求。我们相信有实力的物业服务企业会变压力为动力，以精心管理、优质服务、诚信经营赢得广大业主的信赖。对此，全国人大法工委编写的“物权法精解”一书中有一段话：“随着经济的发展、科技的进步，建筑领域不断出现新技术、新产品，建筑物及其附属设施的科技含量越来越高，管理的难度加大，还是选择专业化、市场化、社会化的物业服务公司对建筑物及其附属设施进行管理为好”。立法机构都看好我们的行业，我们自己有什么理由悲观烦恼呢？
我认为，随着物业管理师职业准入制度的实施，以及相关专业的市场化逐步完善与成熟，会产生业主聘请一个注册物业管理师作为大管家来实施统揽管理，而清洁、绿化等单项业务则聘请专业公司运作；还可以由业委会直接从社会上请专业公司配合业主自行管理等（适合于单栋楼宇或者面积较小、设备管理简单的小区）。这两种模式的出现对我国管理物业形式多元化的进一步形成，促进管理的优胜劣汰都会有积极作用，但却不太可能成为业态的主流。因为，与我国现行建设规模较大的住宅小区相比，单个管理人实施管理的抗风险能力是最大的问题；而由业委会自管或直接发包给专业公司则存在业委会专业知识缺乏、管理水平跟不上和监管机制先天不足等弊病。但是在一些老旧住宅区，因为硬件无法改造、业主理念陈旧，物业管理企业无法进入，脏乱差的问题比较普遍。按照《物权法》的精神，鼓励业主按照低廉的费用直接请清洁、维修公司承担日常基本管理，对改善住户生活环境应该是一件好事，这对物业管理行业也构不成任何冲击。
广州增城香江物业管理公司总经理 万东华：
可以搞试点，但可操作性不强
对于业主自管物业这种管理模式，我是比较支持的，可以在一些地方搞一些试点，积累一些经验。这种管理模式不仅可以有效地体现业主的物权，而且可以让业主对比业主自管和物业服务公司管理这两种管理模式的利弊，并最终让业主做出最佳的选择。
不过，业主自管这种管理模式真正操作起来恐怕还有很多问题需要解决。首先，业主委员会的法律诉讼地位目前还没有明确，业主委员会在管理物业的过程中，如果出现问题，他是不需要承担责任的，所有的问题还是需要广大业主来买单；其次，业主委员会缺乏管理物业的专业经验，他们能否胜任这项工作值得怀疑，而且管理物业是一项费时费力的工作，业主委员会的成员是否能抽出专门的时间和精力来做管理物业、服务业主的工作还有待观察。总之，对于业主自管这种管理模式，我的态度是“可操作性不强，但可以积极试验探索”。
济南万怡物业管理有限公司总经理 高庆磊：
在管理面积较大的项目中推行不太现实
《物权法》出台以后，我们对业主自管物业这种管理模式在实践中的可行性也做了比较深入的探讨，结论是“根本不可能”。
首先，我认为业主直接管理物业这种管理模式是不现实的。物业管理是一项非常专业、复杂的工作，像设备管理、水电暖气维修养护、强电弱电、智能化管理等工作没有经过专业的学习培训是根本做不了的。业主大部分都有自己的工作，谁还会有时间和精力再来学习这些？像我们公司目前在济南管理的项目——阳光100国际新城，100多万平方米的管理面积，6000户居民，业主根本不可能直接管理。
其次，业内还有一种顾虑是业主委员会将各项工作分包给专业公司来做。我觉得这种决策对于业主来说并不是理性的最佳选择。业主委员会一般也就几个人，如果是物业服务公司管理，业主委员会监督好一家公司即可；如果是将项目分包给几家专业公司，那业主委员会就要分别监督几家专业公司。这无疑是增加了业主委员会的工作量，而费用未必就比交给一家物业服务公司来管理要少。
山东物业管理学院院长 郭广宝：
对行业健康发展有一定促进作用
业主自管物业这种管理模式对于物业管理行业的发展来说，应该是有好处的，也有利于业主比较全面深入地了解物业管理行业，所以，我认为在有条件的地方可以尝试开展业主自管这种模式的试点工作。
长期以来，物业管理行业被人认为是简单的“扫扫地、看看门”，行业地位一直不高。实行业主自管这种管理模式以后，可以让业主站在甲方的位置上来体会物业管理工作的难度和专业性，让业主理解物业服务公司，改变人们对物业管理行业所形成的传统观念，让社会各方面都来关注和支持物业管理工作。
但是，我认为在未来很长一段时间内，这种管理模式不可能成为物业管理行业的主流模式。这是因为，业主自管这种模式要想取得成功需要具备一系列特定的条件，包括：大部分业主对原物业服务企业不满意；管理面积不能太大；管理工作的专业性不能太强；要有一批有责任心和一定威信的业主无偿奉献做工作；街道办事处、房管局等行政主管部门要给予支持等，但这些条件在许多小区目前还不是很完备。所以，业主自管这种管理模式在未来很长一段时间内不可能成为业态的主流。
山东国华物业管理有限公司总经理 王汉卿：
可以在小项目中进行尝试
从我个人的一些直观感觉来说，业主自管这种管理模式可能一些退休的老人会有这种想法，真正在职有工作的人根本没有时间和精力来处理这些事情。而且，业主自管说起来比较容易，但真正施行起来肯定还会有很多问题需要去面对和解决。譬如，目前业主委员会的法律地位在《物权法》中还不是很明确，业主自管物业后，业主委员会的抗风险能力可能会比较弱，如果在管理过程中出现问题，业主委员会要不要承担责任，能承担多大的责任？ 这些问题还需要明确。
不过，在一些规模比较小的项目，也可以进行业主自管的尝试。根据我们的经验，8—10万平方米的管理面积对于物业服务公司来说是一道坎，8万平方米以下的小项目由专业物业服务公司来管理，是很难有利润的，专业物业管理公司一般不愿意承接这样的项目。因此，在这些项目，不妨由一些退休的老人组织起来来搞物业管理工作，做一些简单的保安、保洁以及绿化等基础的工作，比较专业的工作可以外包给专业公司来做。但是，全面推广业主自管这种管理模式，我认为不太现实。

北京英印威尔物业管理有限公司总经理 李艳霞：
与行业发展趋势背道而驰
业主自管这种管理模式与目前专业化、市场化的行业发展趋势背道而驰，不可能成为未来行业发展的主流，甚至是行业发展的一种退步，原因主要如下：
首先，物业管理涉及方方面面，如设施设备的维护与更新、停车的服务和管理、公共区域的有效利用等等，都必须通过专业化的管理才能实现，专业化也是物业管理的发展方向。而业主委员会由一群热心公益又有业余时间的人组成，年龄、层次、素质不一，仅仅靠请几个保安人员、保洁人员难以完成专业的物业管理，尤其是一些技术性和专业性很强的设施设备维护管理工作。如果勉力推行这种模式，反而会导致物业无法保值增值，物业折旧率提高。因此，这种做法不可取。也许业主自管物业在初期的短时间内可以见到成效，但长期来看，绝对不可能走得很远。
其次，物业管理是一项系统工程，需要一个严密的组织来统一调配人力、物力和财力，而业主委员会只是一个很松散的组织。它不是企业，不具备独立法人的资格，更不具备取得从业证书的资格，仅靠热心是不够的，谁来跟员工签合同？谁是合同的主体？发生了工伤怎么办？一系列问题还需要解决。
业主委员会的职责应该是监督物业服务公司的工作，维护全体业主的利益，聘请专业的物业服务公司来提供服务。在服务与被服务的过程中有矛盾是正常的，双方应该心平气和地进行沟通和化解，只有这样才能实现双方共赢，像动辄拒交物业费、威胁炒掉物业服务公司或是要求自管物业等做法则过于感情用事，都是不可取的。
青岛市镇江路44号院管委会主任 付玉英：
业主自管需具备3个条件
我们小区属于一个规模相对较小的小区，有3栋楼。目前，我们小区成功的推行了业主自管这种管理模式，并且取得了一定的成绩。总结我们的经验，我觉得推行业主自管，要想取得成功，必须具备3个条件：
一是有一批热心社区公益事业的人愿意来无私地为大家做奉献，这是基本的条件，没有一批这样的人，业主自管不可能取得成功。我们小区目前有14名退休老人来为大家做这项工作，他们都没有拿大家一分钱，但还是很积极地为大家处理各种问题。
二是上级领导要给予支持。当时为了小区环境的整体美观，我们需要城管等执法单位配合做一些工作，上级领导就及时给予我们支持和帮助，工作才得以顺利开展。可以说，没有他们的支持，单靠我们这14个退休老人，是难以走到今天的。
三是全体业主的团结以及支持。最初大家开始做业主自管这项工作的时候，业主比较团结，也都支持我们。像我们小区的绿化都是按单元分包下去的，业主们都自己出力来做绿化，如果业主不团结，不支持我们，是很难成功的。
北京荷塘月舍业委会主任 朱光辉：
在小区实行业主自管目前不太现实
《物权法》出台后，我们小区内部也有过是否推行业主自管这种模式的讨论，但被我否定了。这主要是因为我个人认为目前业主自管物业这种管理模式在小区实行起来还不太现实，原因是目前业委会自身的监督机制还不是很健全完善，推行这种管理模式将引发一系列新的矛盾和问题。业主委员会当前的主要工作应放在监督物业服务企业履行自身职责上面。
不过《物权法》所提出的业主自管这种管理模式也有着重要的意义，这种管理模式可以在一些产权比较单一的物业内部推行。譬如一家或几家公司买下了一座办公楼，他们可以自己去找保安、保洁人员来自行管理小区。在这种小区，业主之间相互关系的协调成本也是比较低的，推行这种管理模式也是比较容易的。但在一些规模比较大的小区，推行这种管理模式的难度是比较大的，目前还不太现实。