物业服务定价之困局

日前，媒体报道称，广佛一体化将得到进一步的推进与深化，其中一项具体措施引起了笔者的关注，那就是住宅物业服务收费也将纳入了一体化的范围。由是观之，广州市拟议中的菜单式住宅物业服务收费政府指导价又将延后发布了。

广州市物业服务收费的政府指导价自2004年以来一直维持固定的价格水平，其间虽然也出现了一些项目的增减，但总体变化不大。2008年，广州市物价局、国土资源和房屋管理局启动了住宅物业服务费政府指导价调整的调研工作，出台了菜单式住宅物业服务收费的相关方案，虽几经修改却一直未能正式发布。

住宅物业服务收费涉及千家万户，直接影响广大人民群众的安居乐业，从社会和谐的角度出发，自然需要谨慎推进。但是如果不能兼顾相关各方的利益，显然有悖于推行物业管理服务的初衷。国务院《物业管理条例》出台之际，原国家建设部曾发文表示，《物业管理条例》的颁布施行，对于促进物业管理健康发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。换言之，推行物业管理服务目的在于实现行业与民众的双赢，进而对社会和谐产生推动作用。鉴此，有必要对此困局进行分析，找出问题的症结。

当前面临的困局在于，一方面行业内不断呼吁提高价格，甚至要求改行市场调节价，形成了一定的压力，另一方面行政管理部门又担心收费过高引起民众反弹而意欲限制其增长幅度。而普通居民对相关费用构成不甚了了，多从媒体的报道中获取知识与信息，信息的不对称，导致了不信任。但由于业内大多数企业选择的是包干制的物业服务计费模式，其成本的公开不再是必须，而成为一种姿态或者技巧。归结到最终一点就是物业服务费用的构成及其真实成本能否为各方所接受。

从行业的角度分析，成本或经费的压力确实存在。物业管理是一项综合性、持续性的服务，是由多种专项服务构成的，并经由物业服务企业的统筹协调达致管理服务目标。而其持续性则表现在业主的需求存在突发因素，在合同履行期间管理服务是不可间断的，必须建立24小时响应或者应急反应机制加以保障。其成本或者经费可以简单地划分为人工成本和专项服务成本两部份。

人工成本方面，在现行政府指导价颁布后的2005年，广州市的最低工资标准为每月684元，国家规定的各项社保和福利、教育等附加约为工资总额的45%左右，企业每人每月的实际负担起点将近1000元。广东省房地产协会课题组2004年度的数据显示，广东省物业管理行业从业人员的人均月收入为1275元。而根据广州市物价局委托广州市物业管理行业协会进行的2005年度物业服务收费抽样调查分析的结果（陈昂鹏、叶亮.关于广州市普通住宅物业服务收费情况的思考.现代物业·新业主.2006，总第54期：p69-71），行业人年均收入为15188元（月平均收入1265元），两相比照，佐证了该抽样数据的可信度。相对较低的人工成本，加上在当时的法律环境下，全员社保的观念尚未确立，相关费用和附加尚给企业留有一定的灰色空间。但其后广州市的最低工资标准相继调整到2006年的780元、2008年的860元乃至今年的1030元，每两年递增15%，人工成本日渐增大。随着《劳动合同法》的颁布实施，灰色地带渐趋消失，原有的空间被进一步压缩。而以2005年深圳的同期数据作为比照（曹阳、廖小斌、刘双乐、饶杰.深圳市住宅物业管理收入与成本总体情况分析报告(下).住宅与房地产·物业管理.2007，总204期：p47），两地人工成本占物业服务费用的比例均在50%左右，但其政府指导价较之广州高出一倍以上，广州物业服务行业的经营压力可见一斑，即便不能完全实施市场调节价，也应建立一种与最低工资标准增长挂钩的联动机制。

此外，在人工成本的核算中，还不能忽视管理服务持续性的特殊性。为满足这种需求，要么不计成本，配置足够的服务人员随时待命，要么就只能通过加班加点以应付不时之需，但加班加点也受到了劳动工时的限制，而且突发事件的处置时间有长有短，核算起来难以规范。这又涉及到物业服务行业的劳动用工执行的是定时工作制，抑或综合工时制的界定问题了。

专项服务方面，随着社会化分工的日益细化，市场上出现了不少专门从事专项服务的企业，其专业化优势日益显现，其定价则大多实行的是市场调节价，得以随着物价和市场人工成本的波动调整，并进而影响物业服务企业的整体成本或费用水平。物业服务企业由此面临着人工成本钢性增长和专项服务成本加重的双重压力。

既然成本、费用的构成并不复杂，其增长又不可避免，何不将其向全体业主公开，既能减少误解，也能更好地控制民意反弹，岂非两全其美之策？

在新的住宅物业服务费政府指导价方案论证过程中，也曾有来自港澳地区的同行质疑为何不通过酬金制实现物业服务收费的市场化调节，增加透明度和业主的知情权。如从增加业主的知情权角度来分析，实施酬金制，实现物业服务费用的公开化，并接受业主的审计是最佳模式。但不得不承认，在现行制度下，包干制成为大多数企业的选择是符合市场法则的。笔者曾经撰文，就有关财税管理制度与物价管理制度不同步对包干制与酬金制选择的影响进行过分析（叶亮 以《物权法》为指导，明晰物业管理税费模式.现代物业·新业主.2007，总第59期：p26-27），此处不再赘述。相信这个层面的关系如能理顺，让酬金制的优势得以体现，相关制度的设定得以落地，较之简单的税费减免优惠更有利于行业的健康发展。

综上所述，我们既要建立一个合理的物业服务收费联动机制，又要站在劳动管理的角度对物业服务行业的用工机制予以认定，还要从更高的层次统筹财税管理与物价管理，给予物业服务行业以一定的机制支持。这是一个系统工程。

曾有业内人士呼吁物业服务行业应该增加技术含量，逐步脱离劳动密集型的运行模式，进而摆脱人工成本占比过大带来的束缚。从行业的长远及可持续发展角度考虑，这的确应该成为我们的奋斗目标。但在现阶段推行这种方式只是将矛盾交回给业主，并不能减少业主的实际负担。笔者认为，还是要回到理顺机制的层面上来，才能营造出政府、民众和企业多赢的局面，真正破解物业服务定价的困局。希望在广佛一体化框架下，能够做到统筹兼顾，取得更大的突破。