挖潜节流创新经营，改善行业生存状态

现阶段物业管理行业劳动密集的特征，决定了物业服务企业对劳动用工成本的上升极为敏感。据中国物业管理协会近日对北京、上海、深圳、珠海、长沙、大连、兰州、福州等地9家企业2006与2008两年度成本支出的摸底和测算，由于物价的不断上涨及《劳动合同法》的实施，最低工资标准的增加，社保基数的上调，加班工资的翻倍，以及在劳动保险、解约赔偿和合同期限等方面企业责任的加大，物业服务企业的人工工资增长16.5%,社会保险增长34.29%,福利费增长20.45%,设施设备维护、清洁卫生、绿化养护、秩序维护成本增长12.63％到20.67％不等，这无疑给本来利润率和收费率偏低的物业管理行业带来极大的经营压力。应当看到，成本上升是一种不可抗拒的经济规律，是全行业必须共同面对的问题。在现阶段提高物业管理费面临着较大的政策压力和操作难点的情况下，物业服务企业主要应对之策依然是诚信经营，尽量做小企业的内部成本。

各地的一些企业在这方面有许多经验值得全行业学习借鉴。比如通过专业化分包式，在严格监管的前提下，将秩序维护、清洁卫生、环境绿化、电梯维保等专项服务分包给相应的专业化队伍，既可以减少操作层的员工人数，降低劳动力成本，也可以避免直接雇佣带来的劳资纠纷和用工难问题；通过与业主协商适当降低服务标准，减少有关岗位的人员配置以解决企业的亏损；通过在物业服务中引入高新技术手段，利用安防监控智能化系统、停车场智能收费系统，空调智能清洁系统和文件快速传输系统等提高劳动生产率、减少操作层工人的投入数量，实现劳动密集型向技术密集型的转变；通过提高操作人员素质以适当核减用工人数，通过全面核定工时、工作量，最大限度地提高劳动效率，通过就近聘用有经验的离退休职工和40－50岁的下岗人员，以减少住宿、社保和培训等费用的支出，降低用工成本等等。还有的企业大力开展清理历年欠缴的物业服务费工作，收到较好效果。此外，引导中小企业通过整合、收购、兼并等方式做大做强，对促进中小企业摆脱困境也产生了积极作用。

在这里我要特别强调发挥物业管理的边际效益，增加多种经营的收入以提高物业管理的创富能力。十多年前我就指出：物业管理的利润是有限的，但是其边际利润则是不可估量的。进驻了物业管理区域，掌握了巨大的客户资源，只要用心，就可能创造出巨大的价值。在目前暂时无法扭转低收费标准和低收费率的情况下，企业如何在做好物业管理服务主业的同时，充分利用物业管理区域内的各种资源挖掘边际效益，创造商业价值，是物业服务行业可以争取的另一种出路。

尽管不少企业都通过多种经营进行创收，但目前大多停留在小打小闹，没有上升到资产管理的高度，没有下功夫做大特约服务的收益。我了解到一些品牌企业近些年通过设立经纪业务部，开展代客出租房屋（含出售）业务，并免费代办交易、租赁手续和缴纳税费、银行划帐，仅此一项，全年收入就能增长一半以上；一些企业还在管辖的办公写字楼提供餐饮服务，在中高档住宅区提供室内清洁，洗衣、洗窗帘、洗地毯等多项服务内容的酒店式客房服务；有的企业和票务公司合作，在管辖小区设立购票窗口，既方便业主购买体育比赛、文艺演出等各类门票，企业也获得可观的经济效益；有的企业还开拓了代办保险业务，争取到按最低折扣为业主办理各类保险，发生车辆事故的，提供代客维修、代客理赔等一条龙服务，受到小区居民的欢迎，也为企业开辟了新的收益渠道。以上探索说明：通过不断创新服务内容和拓展业务范围，物业服务行业可以创造新的经济增长点。产业链的延伸是物业管理行业寻求经济增长点的有效途径，向上可以发展咨询服务业和销售代理业，向下可以创新服务产品，给传统的物业管理赋予新的内涵。科学精细的资产管理和多样化的优质个性服务，能够为客户创造物业的增值和提供生活的便利，企业在获得可观的经济效益的同时，也在为社会创造财富。

近一段时间，一些城市的品牌企业正在协商如何整合物业管理区域内的各种资源，联合各个物业服务企业的力量，实现人才、信息、资源和市场等方面的利益共享和优势互补，开创全新的商业模式，这是非常有意义的探索，将使物业管理在更大的平台上获得更好的社会效益和经济效益。相信随着物业管理产业化程度的提高，作为新的经济增长点，物业管理行业创造的产值在国民经济中比重将日益提高，企业的生存状况也会有根本的改变。