物业管理节能降耗从一点一滴做起

　　低碳节能环保这一国策，是从事物业管理服务工作者的义不容辞的神圣职责，实践证明要把这一国策落实到位，不仅要有良好的职业精神，更需要具备高水平的技术人才和管理者，达到自觉为客户节能降耗，节约资金，主动服务的奉献精神，以突出的业绩向客户、业主献上一幅美丽的画卷，体现出物业管理从业人员的自身价值和职业素质。

　　一、技术管理水平高低决定节能降耗效果
　　津房物业公司于2009年初承担新建的天津土地交易中心大厦（以下简称大厦）物业管理服务工作，并逐步建立起自己的服务体系。大厦的设计为三步节能建筑，主要设备为低耗能产品，设计能耗量较低，能耗参数设计中考虑的比较详尽，因此局机关服务中心与津房物业把大厦设备节能的主要重点放在技术管理节能上。

　　大厦内空调制冷面积48,375 ㎡，空调制冷约克双模式机组2台制冷能力2,390kw/h、功率504kw/h，加上附属设备空调制冷机房运行设备总功率为836kw/h。大厦设计建筑冷负荷77.5w/㎡，2台约克机组承载能力为30,838 ㎡，冰蓄冷冷负荷能力8,017 ㎡，空调制冷机房总的冷负荷能力为38,855.88 ㎡。2009年自大厦投入运行后，诸多原因造成空调系统制冷效果不佳，能源流失较大，达不到客户满意。2010年，市国土房管局机关服务中心定位抓技术管理上水平，为大厦服务的津房物业公司也在管理节能上狠下功夫，聘用空调制冷高级技师为工程部主管主抓空调制冷技术管理，在较短的时间内经过和市局机关服务中心工程技术人员的共同努力下，查阅大量技术资料，分析相关设备运行参数和操作运行管理中的缺陷，制定出科学的空调制冷设备运行模式。通过一系列的技术管理，大厦的节能工作取得了可喜效果。

　　二、查找问题，制定措施，提高设备运行效率
　　2台2,390kw/h双模式制冷设备，其一种模式是制冰，俗称冰蓄冷，其运行中介质乙二醇溶液配比浓度和循环量是制约整个制冷设备冷热交换效果的关键，为此我们采取技术手段修正了介质的配比浓度和循环量，使制冷设备冷热交换效果达到最佳运行状态。

　　另外，冷却水温度高造成冷凝压力高，致使制冷蒸气冷凝不到液体，导致制冷机组制冷能力下降。针对此问题，我们对两台250T/h冷却塔进行了技术改造和调整,加粗两台水塔连接管直径，平衡了布水量，解决了跑水和缺水现象；对散热结构进行了技术性能调整，使每台水塔凉水能力提高了30%以上，提高制冷效率15%以上，与去年同期相比只运行一台风机降温，就满足了设备运行指标要求，节电7,920度。详见图示（一）。

　　两台2,390kw/h约克制冷机运行中蒸发压力低致使制冷量下降，能量调节系统处于半开启状态，机组发挥能力下降，再加上冷凝压力偏高。冷却水高达38℃左右，实际机组制冷量大打折扣。综合分析以上参数，对机组添加了一定数量的制冷剂，提高蒸发温度，降低冷却水温度，使冷凝压力下降。此举提高制冷机效率30%。

　　三、采取科学管理手段，为业主节约每一分钱
　　采取科学行为管理手段，根据室外天气不同温度 制定科学合理的运行制冷机组台数及时间，不仅满足客户室内办公舒适度，与去年同期相比节电18万度，详见对比图示（二）。

　　大厦负二层回水断流水箱是保证B座楼空调制冷水系统运行压力平稳的临时装置，由于资金问题，自2008年至今一直得不到解决，针对运行中存在不安全易跑水等因素，经科学论证安装了电磁阀和延时机构解决了运行不安全，压力不稳定，易跑水的老大难问题，同时采取夜间一台断流水泵运行，停止一台55kw/h冷冻水泵运行，通过两个月的运行效果良好，仅此一项去年同期相比节电8.2万度，如图示（三）。

　　空调水系统工程施工后未进行清洗，如果系统管壁内污垢过厚，则换热能力下降。针对水系统换热能力低的状况，对冷却水、冷冻水系统及过滤器、板换设备进行了严格的清洗，对15台新风机组表冷器彻底清洗，对400余台风盘设备进行正反清洗排除大量污垢，经过两个月的运行，效果良好，实践证明换热效率提高35%以上。通过上面的数据分析充分体现出物业公司的技术管理水平。同时也为机关在节能管理工作上做了一个好的带头。

　　综上所述，节能减排是物业管理行业当前一项十分重要的工作，由于我们把这项工作作为头等大事来抓，采取科学方法对影响空调制冷效果不利因素，进行综合评价，正确决策，确定方案。在实施过程中充分发挥技术管理为先导的作用，明确工作目标，工作重点，实施步骤和具体要求，实践证明达到了预期效果，空调制冷运行2个月的时间里和去年同期相比节电27万度电，给业主节约资金27万元。

　　今后，我们将进一步挖掘潜能，不断探索节能降耗新途径，努力为机关办公大厦的节能管理工作发挥主导作用。◇

　　　　　　　　　　　　　　阎孝勇系天津市国土房管局机关服务中心物业科科长、暖通工程师
　　　　　　　　　　　　　　沈成安系天津市津房物业国土房管局项目工程部主管、高级制冷技师