商业街区的物业管理

现在，商铺的发展正面临“卖铺”与“管铺”的矛盾。一方面，作为商业街区的开发商，商业街区开发建设指挥部的工作本来应是负责征地、动拆迁并建设符合市场需求的物业，但由于商业街区项目一般比较规模庞大，而且一般都是政府的形象工程，日后的物业与经营管理就显得相当重要。商业街区由于有一些大型的商业设施是整体引进，而又有一些单、双铺商铺是通过拍卖的方式零散销售，为了使买家和经营者不仅仅满足于能买（或租）到一个地点好、品质优的商铺，而是要买（或租）到一个既能保值、又能增值的商业旺铺，买家和商家都会向物业的开发商提出新的要求：商铺交铺后如何进行经营管理？有什么能证明在商业街区内做生意能有可观的利润回报，商业街区开发建设指挥部必须担当起商业街区的管理工作。

物业管理与商业街区开发配套，对商业街区进行综合性、全面性多层次的管理服务，是本项目不可缺少的服务配套。对于住宅物业的的物业管理我们已经不陌生了，在住宅产品领域里，物业管理对于任何一个住宅项目都具有举足轻重的作用，物业管理已经成为住宅开发商的营销利器。同住宅相比，商铺的使用周期短，但也有40年之长，不同的物业类别的管理项目、管理特色通常也有很大的差别，住宅、办公楼、商业物业的物业管理是三种不同管理模式的公共服务。建立一个完善的物业管理体系，对商业街区的经营运作、商业气氛、购物氛围、游乐环境和积聚人气都具有极其重要的作用。

虽然物业管理是商业街区的售后服务工作，在房子交付使用后才真正开始向业主以及商家提供服务，然而在商业街区的营销策划过程中，开发商就必须要将物业管理作为项目营销策划的重要内容，提前为业主和商家设计好商业街区物业管理的服务蓝图，对市场作出一系列的物业管理服务承诺，将物业管理服务融入到项目形象当中去。从项目开始招商一直延续到项目的整个营销过程，为促进项目的前期招商和后期大拆零销售带来无限动力。

1、商业街区的六大管理职能

一、建筑物与装修的维护2

商业街区是一组现代化建筑物业，为了保证商业物业的形象，做好建筑物与装修的维护，保证物业不受损害尤为重要，一方面，是保持良好的商业形象，相信没有消费者会喜欢到建筑破烂、装修陈旧的商场购物消费；另一方面，也是物业保值和增值的需要，商业街区中的商业物业以投资市场为主要市场，投资大型商业项目和买铺就是想赚钱，越是经营良好、保养得当的商业物业，就越是能不断增值。主要服务内容包括：　

l商业物业建筑结构维护

2商业物业建筑外观维护

3商业街区公共区域装修

4商家装修审批与管理

5规范单、双铺店面门面装修

6商业街区内部导向标志维护

二、商业街区配套设施、设备的维护

配套设施和设备的维护首要工作是保证配套设施、设备能够安全运转工作，如果不幸出现故障，往往会对商业街区产生很大的负面影响，所以商业街区物业管理公司应对配套设施、设备进行完善的保养，杜绝事故隐患。主要服务内容包括：

l电梯、自动扶梯的维护保养

2后备发电机维护保养

3电线、电路的维护保养

4供水、供气系统维护保养

5大型商业设施空调、冷气系统维护保养

6三废排放及处理系统维护保养

三、商业街区物业消防与安全的管理

商业物业是通过配套设施、设备、人员和保险方式来避免由于人为或自然因素引起的对物业或人员的危害。让商业物业的业主、经营者安心从事商业活动，让消费者安全、舒适地享受购物的乐趣，消防与安全的管理工作不仅是物业安全的保障，而且也是广大市民公众人身安全的保障。主要服务内容包括：　　

l消防设施的维护保养

2消防器材配置

3消防设施标志

4大型商业设施出口与通路管理

5大型商业设施内部保安巡查

6自动报警系统维护保养

7其他危及安全的防范:

四、环境清洁卫生管理

这个职能是商业物业管理职能中最基本的，特别是向一些强调生态的商业街区，综合步行街、文化休闲广场、康体公园、游乐场所的日常清洁以及对当地饮用水源的水质维护，环境清洁卫生管理对创造一个良好整体形象起着举足轻重的作用。主要服务内容包括：

l商业街区内部道路清洁

2公共区域管理

3公共区域的摆设和植物管理

4商业物业的日常清洁

5促销宣传资料发放管理

6垃圾清理

7环卫设施维护

8公园及游乐场所清洁管理

9自然河道及人工河道、人工湖的环境及水质维护　

　 五、车辆及交通的管理

在越来越多汽车走向家庭的今天，停车难的问题将成为阻碍人们出门购物消费的因素，停车是否方便，另外交通的安全与否、都将直接影响到商业街区客流的增减，车辆与交通管理最重要的目的就是为消费者创造舒适、便利的消费机会。主要服务内容包括：　

l车辆交通疏导指挥

2停车场管理

3货流运输管理

4车辆安全管理

5路面交通管理

6部分道路限时通行管理　　

六、商业街区紧急事故处理

商业街区是一个人流集中的公共场所，物业管理机构及工作人员要随时保持戒备的工作心理，防范包括来自商业街区内部和外部的突发事件。主要服务内容包括：

1商业建筑与装修事故

2停电或电路故障

3电梯故障

4设备或设施故障

5发生火警

6恶劣天气

7人员受伤或急病

8买卖纠纷

9消费者之间严重冲突

l0犯罪事件 　　

2、商业街区应体现的物业管理特征　

一、多层次服务

商业物业管理的多层次的服务主要体现在物业管理服务针对不同对象实施，服务的对象具有多层次，一方面，服务针对商业街区的业主和商家，这是物业管理服务的主体，为他们做好物业的管理工作，使商业街区内的商业物业能够保值和增值；另一方面，服务将针对到商业街区消费的顾客，物业管理的另一个重要目的就是吸引消费者来消费，并让顾客高兴而来，满意而归、满载而归。不同的群体对服务有不同的需求，物业管理面向不同层次的对象，必须向他们提供多层次、全方位的服务。

二、人性化管理

管理公司从事的可能是比较机械、简单重复的工作内容。虽然管理的是物业和配套设施，而服务对象却是活生生的人，管理手法要有人情味，管理风格要体现人性化，如在商家入驻、周年庆典赠送花篮或悬挂横幅来拉近距离、营造氛围。商业街区运用人性化管理是为了在管理方和被管理方之间形成融洽、愉快的合作关系，更好的搞好商业街区日后的经营运作。