物业管理区域供暖体制改革解决方案

原载于《现代物业》杂志2008年12期总第99期

随着国家供暖体制的改革，由过去对采暖者“暗补”改为采暖者自己支付费用的目标正在逐步推进。传统的定价、计量和收费方式造成的巨大欠费，早已经成为影响政府财政预算的巨大压力和掣肘供暖企业发展的沉重包袱。

从计划经济体制“大锅饭”式的福利性供暖模式到今天的市场化供暖方式，供暖、采暖双方主体发生了重大的变化，但系统设施的变化却并没有（也不可能）随之改变。几十年来所经历的主要阶段和特点有：

改革开放前的传统的供暖系统设施和原有的采暖模式（见图一）的主要特点是：

●供暖系统设施由国家集中建设，每套二次换热设备对几万到几十万平方米的建筑供暖，采暖系统多采用串联式散热器设计；

●政府是供暖的主体，供暖计费价格为政府定价；

●交费义务人和理论上的采暖人为拥有建筑物的单位（业主）。而居住者不过是在享受着单位提供的福利而已；

●采暖单位虽然以“合同”的名义和政府（供暖部门）签署文件，但实际上该文件是对政府供暖行政管理的承诺书；

●供暖质量标准为十分模糊的概念（室内温度18℃±2℃）。由于供暖为福利，故对供暖标准的投诉并不多见。

随着商品房市场的产生，原来一个单位拥有产权的建筑变为由几百、上千个小业主共同按份拥有产权。因此，在供暖系统设施没有任何改变的情况下，对应的理论上的采暖人便从原来的采暖单位变成几百、上千个小业主，即采暖人发生了根本的变化（见图二）。

由于政府没有从权属和责任的角度出发及时引入业主自己的组织（业主大会和业委会）承担责任的自治模式，而是直接从管理角度出发引入“物业管理企业”的管理模式，使得二次换热设施的维护和供暖费用的收缴工作，自然地就转移给物业管理企业。

早期单位采暖费报销和供暖企业在收费方面给予物业管理企业诸多的优惠，甚至使得物业管理企业能够从采暖费的代收代缴过程中获得丰厚的利益。

但随着越来越多的小业主脱离原单位后不再有报销采暖费的福利，无单位福利补贴的业主购买房产数量的急剧增加，特别是房地产质量导致的纠纷和物业管理纠纷等，使得业主们更频频采用拒绝向物业管理企业缴纳各种费用的途径来“维权”。

供暖费的收取，更因为现行的供暖标准（室内温度18℃±2℃）无法准确衡量而成为欠费业主的“冠冕堂皇”的理由，使供暖费的收取受到重大的影响。随着不交费不受罚且仍然享受采暖的现实，造成原来交费业主的心理不平衡，也进入了欠费的行列。这种情况，已经造成了供暖企业的巨大压力，并且随着欠费金额的增加，追费将越来越困难。

目前阶段的主要特点是：

●供暖系统设施由企业经营，供暖管线系统仍然为串联式散热器方式。二次换热设备管理权在物业管理企业，但其又不拥有所有权；

●热力企业是供暖的主体，但采暖的主体（业主大会和业委会）缺失。即便与物业管理企业签署供暖合同，也将因为该企业本身不是供暖的直接受益人（仅仅是个收费代理人）而无法保障供暖企业的债权；

●交费义务人是业主大会的全体成员（即全体业主）；

●采暖方的法律主体（业主大会和业委会）的缺失，使得供暖合同自然无法通过谈判达成和签署；

●由于供暖企业对二次换热设备和散热器的状况不再负责，已无法保障原来的供暖质量标准（室内温度18℃±2℃）。而新的标准又不能通过供暖、采暖双方的谈判形成。

政府推进的供气、供电、供水的分户计量的改革模式，并不适用于传统供暖模式的改革。因为，大量的传统串联式供暖系统，从根本上无法实现对某欠费户采暖者终止供暖；即便在技术上能够实现终止供暖，也不得不考虑户内的供水管线的低温爆裂造成的间接影响和通过上下楼板散热导致的间接采暖问题。

如何在现有的供暖管线系统环境下实现谁用热谁付费，是几乎所有已经建成的商品房住宅区（《物业管理条例》这部法规中的标准用语为“物业管理区域”）所面临的“老大难”问题。

我们面临的情况似乎是一个“死结”：

●传统供暖硬件环境不能很快改变，无法实现对欠费者终止供暖；

●采暖主体从单位变成几百上千个独立的个人。供暖企业似乎要组成一支“收费大军”来“讨债”。可是“债”又从何而来呢？我们总不能迫使业主们和供暖单位签署合同吧。即便如此，那目前包含在采暖费中的二次换热设施的维护费用谁来追讨，谁来承担这些设施的维护工作呢……

情况果真是这样糟糕吗？我们不妨再来对比一下图一和图二就不难发现：如果有业主大会（业委会）来代替原来的“单位”与供暖企业签署合同，并直接收取和交付（或者由物业管理企业代收且转交）采暖费用，就很好地实现了旧的供暖管线和新的众多业主之间的契合（见图三）。

这样做的好处如下：

●采暖主体由法规（《物业管理条例》）作为保障。“业主大会决议对全体业主有约束力”已经写进《物业管理条例》。而现行的物业管理企业与供暖公司签署的合同，在概念上很难让业主们认可和自己有法律关系。但业主大会（超过2/3业主同意）通过的决议（采暖合同），却实实在在地对任何一个业主有约束力；

●摆脱了因业主向发展商或物业管理企业“维权”所带来的对采暖费的欠费。即便因采暖质量问题出现欠费，只要不是供暖热源质量问题导致，则是业主与发展商、物业管理公司内部需要解决的问题，与供暖企业无关。供暖企业只按业主大会通过的合同在相应的收费保障的前提下向整个建筑物提供符合合同约定质量（温度、压力）的热源，而不再对房间内的温度承担责任。

但是，这样做必须注意和解决的问题有：

●供暖企业与业主大会授权的业委会签署的供暖合同，必须由法定程序的业主大会决议批准。这一点可以通过在合同中注明“否则引起的法律后果由业委会所有委员个人承担”即可。这种可能让业委会委员个人破产的合同约定，势必迫使业委会委员们按《物业管理条例》的规定认真召开业主大会会议并产生决议。

●供暖合同中必须对供暖到物业管理区域边界的热源质量进行精确的技术描述，包括但不限于：温度、压力、流量，或者对应外界气温、时段的温度、压力、流量等。这是对“热”这种特殊商品的定量描述，也是合同中对应的采暖费所购买商品的定量描述，也是将来确定合同双方权利义务的一个最重要的依据。供暖热源的质量和起始、终止时间，最终决定了采暖费的价格。

至于合同的其他条款问题，就和一般的商业买卖合同没有什么区别。

根据笔者的经验，按现行的供暖费标准和每年热源实际提供的质量标准计算，如果全体业主足额交纳采暖费，采暖费一般可结余1/3以上。也就是说，按过往几年的气候状况和目前的供热质量与采暖消耗，以《关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知》（京价（商）字〔2001〕372号）中的价格计算，大约只需要2/3左右就能满足采暖的要求。

因此，与业主大会授权的业委会签署供暖合同，价格可以低于向几百、上千个直接用户收取费用的物业管理区域，这就使得业主们（因为可以降低成本）更愿意采用组织起来的方式共同承担责任。

综上所述，在现有供暖管线系统下，把业主大会及其决议授权的业委会作为采暖主体既有法律保障也是最合理的安排。