厘清两大关系，做好物业服务

　最高人民法院颁布的两个司法解释从法律效用上看，完全可以视为《物权法》的实施细则之初步，对我国的物业服务和管理具有重要的指导作用。每个从业人员都应该认真学习和掌握这两个解释的具体内容，努力做到精确理解、精确运用。

　　专有、共有和公有的关系

　　任何一个物业部分只能具有专有、共有、公有三者之一的性质，绝对不能同时具有二重或多重的性质。这叫作物业的权属唯一性。如果物业的权属唯一性遭到破坏，则必然产生法律纠纷。这是三者关系的第一个性质。　　

　　三者关系的第二个性质是，各专有部分与共有或公有部分必然是相连的，不存在独立的专有部分。换句话说，独立的专有部分是不存在的，世界上没有独立的专有部分，当然也没有独立的共有部分，但存在独立的公有部分（比如国有物业，如政府大院）。事实上大多数情况下各个专有部分与共有部分必须在同一个建筑区划内（如别墅项目）相统一，并且与建筑区划外的公共部分也是必然连接在一起的，不能出现间断线，从线、面到空间均是连续的。这可以叫作物业权属之间的连续性质。不可想象，一个人从专有部分走出来后，既不踏上共有部分，也不踏上公有部分。　　

　　三者关系的第三个性质是：各专有部分一定不是共有部分，但可以是公有部分，如设在小区的居民委员会办公处。共有部分一定不是专有部分（不能排斥其他业主），并且可以是公有部分。公有部分可以是专有部分（如小区的居委会），也可以是共有部分，如某一栋大楼是各政府机关和国有企业（分权属）所有，则整栋大楼属于公有，但通道、公有设施等仍具有共有部分的性质，即机关和企业的办公地不能随便进出，但具有共有性质的通道部分是可以随便通行的。可见，公有部分的内涵最少，外延最大。这个性质可以叫做物业权属的逻辑性质。　　

　　厘清专有、共有、公有三者的性质和相互关系，是明确物业管理责任的重要法律基础，也是界定工作职责范围的前提。

　　权力、权利和权限的关系

　　谁是物业管理的主人，或者说谁是物业管理的主体？　　

　　《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。　　

　　这就从法律上规定了物业管理的主体是业主自己，无论对专有部分还是共有部分。差别是每个业主对共有部分均没有所有权，只有使用权和管理权。　　

　　然而，共有部分的管理是一件复杂的事情，不仅繁琐，而且还需要专业技能。所以，尽管法律赋予业主对建筑规划内的事项管理的权利，但对于专业性较强的设备设施的管理，以及考虑到社会分工的效率和成本、精力、风险等情况，业主一般还是愿意将共有部分的事项委托给专业的物业服务企业来承担。　　

　　业主的物业管理权具有天然的性质，属于物权，是一种法定的权利。物业服务公司受业主委托，依据合同约定，获得（通常也称为）的“物业管理权”只是一种权限。　　

　　业主对自有的房屋拥有物业管理权, 物业服务公司依据合同约定可获得特定物业的管理权。但两者性质不同，不能混淆。业主的物业管理权是绝对权利，物业服务公司行使物业管理权只是履行相对人的合同义务，如果没有兑现承诺，就是违约；如果超越范围，就可能越权或者侵权。　　

　　如果将公法上的权力界定为“权力”，而将私法上的权力界定为“权利”的话，在物业管理活动中，“有权”从事物业管理行为的法律基础或法律依据有三种：一是权力，二是权利，三是权限。物业服务公司的物业管理权既不是权力，也不是权利，而是一种权限，是物业服务公司根据物业服务合同从业主那里获得的授权。物业服务公司行使物业管理权，不是在行使以业主为相对人的合同权利，而是履行以业主为相对人的合同义务。　　

　　区别权利与权限非常重要。权利与权限都可以基于合同关系而产生；权利拥有者和权限拥有者，都具有“有权”从事某项行为的外观；在权利与权限都是基于合同产生的情形中，权利人与义务人，权限拥有人与授权人，都居于互为合同相对人的地位。这些都是易于混淆权利与权限之间区别的原因。但是，权利与权限只是在形式上存在某些相似，在本质上则是根本不同的。总之，权限的使用一定涉及部分权力，但不应涉及合同之外的权利。　　

　　可以更进一步通俗地理解权利和权限的关系。首先，业主权利的实现，一定是通过多种方式、多种途径完成的。第二，业主的权利也是多种多样的。有些权利必须实现，而另一些权利不需要或暂时不能实现。例如，业主房屋居住权利正在实现时，就暂时不能实现售卖或转移的权利。一般说来，业主的那些必须实现的带有公共性质的权利，如公共卫生的维护、共用设备设施的维护、房屋本体的维护、公共秩序的维护、共有环境的维护、共同事务的处理、管理费用的处理（包括税务）、公共关系的处理等等可以用合同的形式向物业服务公司进行约定。这种在合同中约定的事项，往往附带有相关的指标和标准。　　

　　例如，在一个住宅区的合同中，一般要有管理人员的数量指标，还要有这些管理人员的聘用标准，如必须具有大专学历等。而这些在合同中界定的指标和标准，就是权限。执行这些指标和标准，就是履约；而没有执行或没有完全执行这些指标和标准，就叫做违约；超出这些界定的指标和标准，还可能会侵权或越权。执行经济合同，如有违约，是应承担经济责任的；侵权或越权，造成损害的，也应承担赔偿。　　

　　权限的使用，只有一个目的：那就是实现业主在合同中明确需要实现的权利。只有达到这个目标，权限的实施结果才有价值。把产生价值的权限叫做目标权限。物业管理产生的这个价值是业主需要的，因为这个价值不仅实现了业主的权利，而且往往同时也给业主带来了新的价值，如房屋保养良好、环境保持优美、秩序维护良好等等，最终必然反应在良好的社会影响方面和房屋的价格增长方面，同时也是物业服务公司存在的必要条件，是业主与物业服务公司建立法律合同关系的必要前提。　　

　　因此，目标权限同时具有三个价值特征：第一是实现业主在合同中明确需要实现的权利，这是最为明显、最为直接的价值。第二是能给业主带来新的价值，这是比较隐含、比较长远的价值。第三是直接关系到物业服务公司生存和发展的价值。目标权限的三个价值特征是物业服务公司向业主报价或签约的价格基础。当然，权限一旦不能成为目标权限，即权限实施失败，则目标权限的三个价值特征就不复存在，甚至会导致负价值，如发生了重大的责任事故，不仅会影响企业的声誉，而且企业会承担经济损失，造成亏损。　　

　　在依合同进行的物业管理活动中的主体有三种：开发商、业主（物业使用人）与物业服务公司（物业经理人或专业公司）。开发商或业主具有物业的物权，物权是支配权，具有排除他人干涉的效力。所以，实质上物业服务公司是最弱势的。物业服务公司依据合同约定取得相对自己义务的权利，是合同的债权，是请求相对人为一定给付的权利。合同的主体是平等的，但只是形式上平等，而实质上有差别。合同法所确定的平等权是一种形式表达上的平等，并不等于实际平等或权利实现结果上的公平。事实上，开发商和业主总是、也应处于主导地位。　　

　　最高人民法院的两个司法解释对正确理解、执行《物权法》起到了至关重要的作用，为今后制定《物权法》实施细则建立了雏形、打下了一个良好的基础。对《物权法》的司法解释应该用过程论的观点来对待，不可能一次完成。相信，在今后丰富的物业实践中，《物权法》的司法解释会逐步完善。　　

　　准确把握两个司法解释的内容，对于做好当前的物业管理工作是非常重要的。这样才能做到精确运用、收到良好的物业服务效果。