《物权法》车位规定中的几个实务问题

2007年3月16日，人代会通过的《物权法》规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

这一规定是正确的，与国际上大多数发达国家制定的规章接轨。

但有两点值得深入讨论：1、从城市规划出发，政府干预建筑大小与车位多少的比例是多少？2、业主怎样在“占用公用道路和其他公共场地的车位属于业主共有”的法条当中得到实际的利益？

 

车位不够，项目搁浅

最近，笔者所在公司与洛克斐勒集团在纽约法拉盛的一项开发计划因车位数量问题引起社区人士抗议，项目搁浅。

纽约市政府在法拉盛镇中心有一个大型停车场，有车位1,101个，低价收费，1.5美元停一小时，供到镇中心办事的驾车者使用。政府因财政短缺，在三年前把停车场拿出来卖，有十三个大建筑开发商竞标。一年半前，由纽约市长彭博宣布结果，由笔者所在公司与洛克斐勒集团的开发方案中标。方案说，将来的建筑群中设有2004个车位，比原先增加903个，政府与民众大为惊喜！但是，经过笔者所在公司与洛克斐勒集团的建筑师一年多的认真设计，停车位只能建1,600个左右，比原计划少400个，新方案虽然已进入纽约市经济发展局审核之中，但该地区的民众恼火了，示威抗议不断，项目搁浅了……

这个案例说明，在大都市纽约，依中国《物权法》中“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定”的规定来比对，当事人应该还包括政府规划部门与民众，不仅仅是开发商。

在纽约市无论哪个区域开发造楼，方案中的停车位多少，售或租，售价多少，租价多少都要得到政府的批准。一般来讲，在密集的商业区，政府有规定开发建造多少使用面积就要配一个停车位，若楼盘计划书中的车位少，打算盖十层的楼，政府只批准盖五层。在郊外一点的地段，车位与楼宅的比例比较宽松一些。

除了纽约等几个大城市，美国的其他地区，地大路宽，到处可免费停车，开发商造楼计划中对于车库的要求，政府没有那么多的限制性规定。

 

车位卖或租，开发商作主

根据人民网报道，城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。

2003年6月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。

这个案例说明，城市花园在建造之前，政府与开发商对于地下车库的归属有规定，有承诺，但没一个法律约定，导致开发商在公寓建成后，对小区的车位的归属认可发生变卦。

纽约的开发商在送报政府审批的项目中要明确公寓小区的车库（或车位）是出售还是出租。

要阻止开发商在楼群建造完了发生变化，就要开发商事前就约定好车库（或车位）是谁的财产。

以下实录笔者所在公司的几个项目：

1997年建的G大楼，地下车库有88个车位，分成88个单元，每一个单元以15,000美元出售，每个购房者，买一套房只可配买一个车位。因车位是独立的单元，每一个车位的业主，每年会收到纽约市政府财政部的地税帐单，它与每一套房间一样，要付地税，每个月要交物业费。拥有车位的业主可以将车位出租给小区内居民。

1999年建的S大楼，地下车库有158个。此项目中将整个车库作为一个单元向政府申报出售，后由一位来自巴西的商人购买。他把车库作为停车场经营，公寓的有车业主付租金才能停车。车库业主要向政府交地税，向公寓交物业费。根据开发商与政府的法律约定，该车库可以对外开放，巴西商人通过一系列的手续，向政府消费局（相当于我国的工商管理局）注册，获得执照后，对外营业。

2000年建的B公寓，地下层的一半为车库，另一半分成几十套储藏室，每个储藏室约8平方米。车库由开发商保留，出租给公寓有车业主，每月收来的租金归开发商，开发商每月按规定交物业费，每年向政府交地税。储藏室附送给每一套公寓的购买者。储藏室面积的地税与物业费已含在互配的每套房间内。

开发商把车库免费附赠的事还没听说过，送给谁？车库或车位都是一个单元，终要有一个归属，因为它是财产，有产权，要交地税，交物业费，在政府的不动产登记资料中要有业主。

对于车位车库怎样归属，纽约市的建筑开发商在根据不同的地区，不同的消费对象，不同的建筑风格设计开发项目时，考虑十分谨慎，一方面要赚取最大的利润，另一方面又不违背政府的规定和民众的需求。不过有些购买者只买有独立车位的公寓，他们不喜欢S大楼的车库约定。但现在在闹市区出售车位的公寓愈来愈少。大多数公寓的车库由开发商自己保留或整体出售。房屋的价格会因车库的归属不同也有高低差异。

 

公共场地的车位，业主如何得利益

有位上海业主来电子邮件说，占用公用道路和其他公共场地的车位属于业主共有，这一规定在他们公寓早就明确，但至今每个业主没有得到任何利益。

他说，该楼在1997年建成，没有地下汽车库（地下自行车库）。物业管理公司入驻后，在小区公用道路划了35个车位，以每个车位每月150元租给有车业主。管理公司收取车位出租总收入的10%，称其余归全体业所有。但三年多了，从物业管理公司的公布财务报告看，35个车位的总收入的另外90%是消耗在油漆，划线，买交通指示工具等方面。虽然“占用公用道路和其他公共场地的车位属于业主共有”，但全小区92%没汽车的业主没有得到任何利益，而且小区的公用道路共有面积变小，92%的业主利益反而受损。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有变成一句空话。

这是一个普遍存在的问题。这种没有法律约定的车位，今天可多划一个，明天可减少两个，不必独立交物业费等。各方的利益冲突必然产生。

笔者给他的建议是：1、由业委会，业主大会来表决，这35个车位取消还是让它存在。2、如果让它继续存在，10%归物业管理公司合情合理，还应给留10%的费用作为油漆，划线，买交通指示工具等维护保养用，80%应该每月分给所有的业主，包括租车位的业主。如果该公寓有400户业主，每户每月可得到十余元。虽然钱数不多，但提高了物业管理的透明度。3、共有车位收益除去物管20%成本后，80%充入业主的专项维修资金帐户，但目前国内大部分小区专项维修资金帐户的管理争议较大，钱入了资金帐户，又可能出现猫腻，所以笔者比较赞成的是第二条建议。