二手房营业税、个税不能捆绑缴纳

　　【权威说法】

　　个人所得税怎么缴？

　　一、对个人转让住房，不能够提供购房原值发票或合理费用（指住房装修费用、住房贷款利息等）的合法有效凭证，致使不能够准确计算应纳税所得额的，采取核定征收方式征收个人所得税，核定征收率仍为1％。

　　二、对个人转让住房，能够提供购房原值发票或合理费用（指住房装修费用、住房贷款利息等）的合法有效凭证的，按其售房收入减去购房原值和合理费用后的余额为应纳税所得额按20％征收个人所得税。”

　　眼看着就要“出件”了，两年之内的住房转让营业税和个税必须“捆绑征收”呢？针对房屋买卖人的询问，昨天南京市地税局正面回应：营业税和个税不存在“捆绑征收”的说法。另外，地税局对于个税的征收方式给出了最新解释：在个税的征收上，以提供购房原值发票或合理费用为凭证，不能提供的可以按核定征收率1%来征收个人所得税，能提供的则按应纳税所得额20％征收。

　　很多房主在等说法

　　“反正这几天一直盯着中介公司和地税窗口咨询，看二手房交易的个税能不能按1%征收。”市民吴女士出售的房子迟迟没有办理过户登记手续。她说，房子的产权是2年之内的，当初买入价是50万元，现在出售价是70万元，中间有20万元的差价。

　　按照目前地税窗口的解释，营业税和个税要么按全额、要么按差额计算征收。如果按照差额的话，吴女士需要缴纳营业税及附加是20万元×5.55%=11100元，个税是20万元×20%=4万元，即使扣除装修费用（房价10%）、贷款利息等，按照差额10万元征收的话，也要10万元×20%=2万元。

　　而如果个税按照全额的方式，个税只需要缴纳70万元×1%=7000元，按照扣除相关费用以后的计算据实征收，个税也便宜了1.3万元。

　　记者从多家房产中介公司了解到，类似房主吴女士这样的情况不少，原来已经找好买家的，因为税收政策一直没松口，而迟迟没有签订购房合同。

　　不能提供凭证按1%缴

　　按照10个工作日的限制（元旦后1月4日产权登记部门正式接受登记），14日以后将有大批按照新政来缴纳营业税及个税的二手房交易要过户缴税，昨天南京市地税部门向快报发来一份“关于个人转让住房征收个人所得税的通稿”，具体征收方案如上，从2009年1月1日起执行。

　　业内人士表示，这一规定等于将原先窗口强调的“捆绑征收”营业税和个税的规定给废除了，房屋买卖人将可以按照有利于自己的个税缴纳方式进行选择。

　　卖房提醒

　　高档房满不满两年都要缴营业税

　　满两年按差额征收，不满两年按全额征收

　　“原来以为超过2年的房子都不要缴纳营业税，一问才知道高档房还是要缴纳营业税的。”市民马先生显得有点无可奈何。南京房产二手房转让营业税“5年改2年”的政策出来以后，不少非普通住房（高档住房）的房主误以为也可以免缴营业税。

　　2006年2月份，市民马先生购买了河西某楼盘一套160平方米的四室大房子。2007年1月份，马先生拿到了房产证和土地证，现在听说满两年的二手房买卖可以免征营业税，哪知道一问，房屋建筑面积超过144平方米的高档房，不管满不满两年，都是要征收营业税。

　　“马先生这样的市民不少，以为只要是二手房买卖，满2年就不要缴纳营业税。”南京地税人士解释说，按照国家的文件精神，南京市于去年12月25日召开新闻发布会时，对于普通住房的转让，营业税政策规定为“超过2年（含）转让的，免征营业税”；而对于非普通住房，营业税政策规定为“超过2年（含）的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；不足2年转让的，按其转让收入全额征收营业税”。

　　非普通住房，即高档住房，目前南京将之定义为“容积率小于1.0或建筑面积超过144平方米”的住房，在营业税的征收上，可以理解为“满两年的（含），按房屋差额征收营业税；不满两年的，按房屋全额征收营业税”。

　　地税人士表示，以一套160平方米的高档住房为例，假定出售的转让价是150万元。如果是未满两年的，那么要按房价全额征收营业税及附加83250元（150万元×5.55%）；如果是满两年（含）的，按照差额征收，计算公式为“（计税价格－购买原价）×5.55%”，若差价为50万元，缴纳的营业税及附加为27750元（50万元×5.55%）。

　　另外，不管高档住房的转让满不满两年，在个税的征收，以提供购房原值发票或合理费用为凭证，不能提供的，即可以按核定的征收率1%来征收个人所得税。

　　热点解答

　　个税补贴领取方式等同契税补贴

　　“对个人转让2年以上住房取得的所得，其缴纳的个税根据地方分成部分给予补贴。”这一规定究竟如何操作？昨天华侨路产权登记分中心地税窗口工作人员表示，这部分的补贴是从财政中列支的，具体办法由财政和房产部门共同协商决定。

　　取得产权2年以上的住房转让，个税部分最高可以返还40%，这个40%怎么领取呢？南京市房产局相关人士表示，这个其实和之前的契税补贴操作方式一致。市民在缴纳完个税后，凭着个税发票，可以到指定的窗口领取支票，再凭支票在规定期限内领取个税40%的补贴。不过，目前操作方式还没有最后公布，近几天有需要领个税补贴的卖房人，可以先保留个税的完税发票，届时凭发票办理相关领取手续。