关于房产买卖中的定金问题

　　当房产买卖双方签订合同时，往往会在合同中规定买方需要向买方支付一定数额的定金。一方面，定金代表了买方购买房产、完成合同的诚意。另一方面，定金也算作应付价款的一部分。

　　1、定金的数额

　　法律并没有强制要求买方必须向卖方交付定金。是否需要定金，需要多少定金，由合同双方来协商确定。如果双方约定，不需要支付定金，合同依然有效成立。但是，一般情况下，合同会约定买方支付定金，比较常见的定金数额是，不超过买房价款的10%。如果定金的数额超过了买房价款的10%，法庭很可能会认为超过的部分不是真正的定金，而是带有惩罚性的“罚金”的意味，将来买方如果不能完成交割，法庭一般也不会允许卖方没收超过买房价款10%的定金。

　　2、什么时候支付定金?

　　如果您使用的是奥克兰律师协会的房地产标准买卖合同，那么，如果买卖双方没有在合同中另外特别注明，则定金应该在合同签订之后立即支付。实际上，买卖双方也经常约定，定金在合同宣布无条件时再行支付，而不是在签订合同之后。因为如果合同是有条件的话，假设在双方没有过错的情况下条件没有成就，定金需要退还买方。

　　3、向谁支付定金?

　　合同一般规定是向卖方或者卖方的代理人来支付定金。如果买卖是通过中介的话，一般是由买方把定金付给卖方的房产中介。如果没有中介的话，那么就付给卖方的律师。应该特别注意的是，买方一定不要向卖方本人直接支付定金，以后如果合同取消，买方经常会很困难依据合同拿回定金。

　　如果合同还没有被宣布为无条件，接受定金的房产中介或者卖方律师应该作为一个“中间人”来保管定金，不可以把定金支付给卖方。 即使是无条件的合同，中介和卖方律师也需要作为“中间人”保管定金，因为买方通常在合同签订后有10个工作日的时间对于卖方的Title提出反对意见。

　　4、不按期支付定金，会有什么样的法律后果?

　　如果买方没有按期向卖方支付定金，卖方可以向买方根据合同约定的罚息利率来收取利息。如果卖方通知买方交纳定金，而买方没有在三个工作日内按要求支付定金，卖方可以取消合同。

　　5、如果房产买卖没能交割，定金怎么办?

　　如果合同已经无条件，到了交割日期而买方违约拒绝或者无法交割，卖方按照合同规定采取相关措施后，可以没收买方支付的定金。

　　如果并非由于买方的过错，合同中规定的条件没有成就，因而合同中止，那么定金应该退给买方。如果卖方无理拒绝退还定金，买方可以采取法律行动。