二手房买卖注意三大典型问题

推荐房地产律师：

　　随着新房房价的不断攀升，一些精明的购房者开始将购房眼光转向二手房市场。不过，虽说同是房屋买卖，但二手房交易不论是贷款政策、所需缴纳税费等均与新房交易不尽相同。那么，与新房相比，二手房交易过程中究竟有哪些不同之处？购买二手房应注意哪些问题呢？

　　

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　　问题一：
　　
　　二手房标价不等于实际购买价
　　
　　一套总价为80万元的新房，购房者最终买到手需要支付的购房款也就是80万元，这在签订购房合同时就已经写得清清楚楚明明白白的。而若是一套标价同样为80万元的二手房，购房者是不是只要拿出80万元就可以买到手了呢？答案是否定的。
　　
　　与新房不同的是，除房价本身外，二手房交易过程中还需缴纳各项税费，如果是通过中介完成交易的还涉及有中介费等。据了解，目前在二手房市场上，几乎所有卖家开出的都是“净价”，房屋交易过程中所需缴纳的一切税费甚至是中介费都被卖家转嫁到买家身上，卖家只收“净价”不管税费，已成为当前二手房市场的潜规则。
　　
　　以一套标价为80万元的二手房为例，所有税费和交易费用全部加起来共计10.92万元。也就是说，选择购买这套二手房买家所需拿出的费用是90.92万元而不是80万元。
　　
　　购房提示：在选择购买二手房时，购房者一定要了解清楚，房屋交易中所产生的其他费用具体由谁承担，以免在后期交易过程中吃“哑巴亏”。
　　
　　问题二：
　　
　　二手房贷款额按评估价计算
　　
　　市民周女士准备购买一套标价为78万元的二手房。根据自己对贷款政策的了解，周女士认为自己只需准备30%首付即可。然而，在办理二手房贷款过程中，周女士却被告知，由于其购买的是旧房，实际贷款额度只能按照房屋总价的80%来计算。也就说，周女士购买这套二手房所需支付的首付应为34.32万元，而不是其预想的23.4万元。记者在采访中了解到，在贵阳二手房市场中有很多购房者都是通过贷款方式购房，但大多数人对二手房贷款政策却并不是很了解，从而导致后期申请贷款过程中遇到很多难题。
　　
　　据了解，虽然二手房贷款与新房贷款的首付比例和贷款利率均完全一样，但与新房贷款的首付款按照购房时的市场价作为参考不同，二手房则是按照评估价来计算贷款额。在申请二手房贷款时，银行一般要先对房产进行评估，评估值一般都要低于市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。据了解，房龄在1998年以后的房子，申请二手房贷款时，能够享受到七成贷款成数。1998年以前的房屋，贷款成数则相对较少，年限不同成数也不尽相同，具体要视房龄而定。通常，二手房评估价大多为市场价值的80%—90%，房屋年限越长，评估价则越低。像周女士看中的这套标价为78万元的二手房，如果按照80%的市场价值计算，评估价则为62.4万元。如果按照贷款首付三成计算，首付款为187200元，加上成交价与评估价的差额15.6万元(78万元——62.4万元)，周女士通过按揭贷款方式购买这套二手房，则需要准备34.32万元的首付款。
　　
　　购房提示：如果您是准备通过按揭方式购买二手房的市民，在购房前一定要找银行有关部门了解清楚自己究竟能贷多少款？应准备多少首付？千万不能在未了解清楚情况前即盲目下定。
　　
　　问题三：
　　
　　贷款额度直接挂钩房龄
　　
　　与新房无房龄限制不同的是，银行对于二手房房龄有着较为严格的限制。换言之，二手房房龄与贷款额度是直接挂钩的，房龄越老，贷款额度越低。一般房龄较老的二手房，在银行申请贷款的难度也相对较大。

　　
　　据了解，目前多数银行在办理二手房贷款业务时，贷款年限都是按照房龄+贷款年限≤30年来计算的。例如，某房屋的房龄为10年，其贷款年限最长即为20年(30—10)。由于不少市民对于二手房贷款政策知之甚少，致使在后期申请贷款过程中困难重重。
　　
　　购房提示：贷款购买二手房时，为避免产生不必要的纠纷，在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定，如贷款合同审批不能通过时，违约责任该如何约定等。(记者刘圆圆)