租赁市场步入淡季 如何换房

　　打算今年年底和明年农历新年前要换房的租客，现在正是淘房的好时期。笔者从沪上多家房产中介公司了解到，随着天气逐渐转冷，本市房屋租赁市场慢慢进入淡季。10月底开始，租赁房源成交大幅下降，租客也大幅下滑;11月以来，房源登记量和客源登记量两项指标均出现环比20%左右的降幅。

　　租赁市场淡季征兆开始显露。据我爱我家房产有关人士介绍，最近两周，求租行情大幅下滑。以往，每个门店有求租客六到七个，这段时间只有两到三个。每年进入11月以后，住宅租赁成交就呈现下降趋势，交易相对清淡。主要原因在于，随着9月和10月学生客流逐渐从市场主角中退出，租房主力转移到换租客身上。换租客比较分散，成交具有偶然性。这种租赁市场的淡季一般要持续到第二年的春节过后。

　　租赁市场步入淡季，正是租客换房选房的好时机。一方面，由于淡季原因，房东对租金的要求会相应降低，租客和房东的议价空间会有所增大;另一方面，租房需求减少，房源供应充足，租客就有了更多的选择空间。一般情况下，租赁淡季期间，月租金3000元以上的房源，可议价150至200元;月租金1000至1500元的房源，可议价100元左右。这类情况在租赁旺季一般不可能出现。目前市场上，一房平均月租金在1500元左右，两房平均月租金在2500元左右，三房平均月租金在3200元以上。

　　部分房东提前到租赁市场物色租客。我爱我家房产有关人士表示，经过多次旺季找房难的痛苦经历后，去年开始，一大拨租客在春节前就选择租赁房。去年12月到今年1月签约的租客较多，到现在快一年了，其中有很多需要重新签约。因此，不少房东提早到市场上物色理想的租客，以免房屋空置。房东韦先生懊悔当初没有提前找租客，房子空置了两个月。去年12月房子租期满后，他才挂牌找新租客。年底单位事情多顾不上租房的事，春节即将来临，与租客议价又困难，直到今年2月才将房子租掉。韦先生表示，房子空置两个月损失租金近4000元。如果当时能提前一个月找好新租客，就不会出现这种情况了。

　　租房注意事项：

　　具体描述

　　1、查看出租人的房产证明和有效身份证明是否一致

　　2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担。

　　3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。

　　4、明确租金标准、租赁期限、房租支付时间和付款方式 ，并要求出租方提供租金收据。

　　5、应对能否转租做出约定;对提前终止合同做出约定;对房屋维修做出约定。

　　6、要明确违约责任和违约的补偿标准。

　　7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任。

　　8、 尽量找房主直接签约

　　9、 找中介一定找正规中介大中介，租房合同一定要签订

　　10 .签订合同要看仔细，需要添加的就要求房主添加，有对你不利的条款要求删除，如果拒绝，这房子宁可不租免得日后麻烦

　　11 .在中介租房一定分清房子是三方协议的居间还是完全委托代理的房屋银行。中介合约要仔细看清楚，不明白的要问，不合理的要提出来。如果有异议可以当天不签约上网问问再做打算。看房定金要谨慎，免得受骗。

　　12 .拒绝二房东，不要从二房东处租房子，没法律保证容易出事

　　13 .谨防中介内部人员冒充房东，你务必看到房产证和身份证原件，复印件无效(假)

　　14 .中介签约的合同必须当天盖章，不盖章的要谨慎，可能无效。这类情况你的房租不要给他们。

　　15 .做房屋物品清单要让对方详细写清各家电数量和型号，免得出事