二手房估价新规 秘密定价引争议

传闻多时的深圳市二手房交易按评估价征税方案正式出炉，其征税方式和税率也最终敲定。

昨日(6月9日)，深圳市地税局与深圳市规划国土委联合召开新闻发布会，正式公布了上述方案。从2011年7月11日起，该市将对二手房交易成交价格偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。不过，深圳市地税局并未透露具体的参考价格标准。

有分析人士表示，对于数月以来低迷疲软的深圳二手房市场来说，此时按评估价征税政策的出台，或将使市场的成交更为惨淡，而部分中介公司也将面临生死大考。

作为全国首创的二手房估价体系，深圳这一新规定的目标显然直指二手房市场长期存在的“阴阳合同”。而参考价格秘而不宣，也引来了外界对“秘密估价”的质疑。

税费水平或大增

目前，个人二手房交易主要涉及营业税及附加、个人所得税及契税。根据深圳市地税局昨日公布的二手房税收政策，容积率1.0以上、单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍的普通住房，购买不足5年的，营业税及附加按计税价格的5.6%征收。

而深圳二手房交易个人所得税公布的征税方式有两种方案，一种是核实征收，即按评估价与购房合同价的差额征收，税率为20%。另一种为核定征收，即按全额评估价的1%~3%征收，核定征收税率分别为普通住宅1%，非普通住宅1.5%，拍卖房为3%。

有分析人士指出，两者税率差别较大，但无论采取何种方式，按评估价征税后，交易税费都将大增。

记者粗略算了一笔账，原价100万元的房子，若评估价为300万元，90平方米以下、未满5年即转让的普通住宅，在按评估价征税后，交易税费将从原来的6.55万元上升到约22.55万元，税费增幅超过2倍。