二手房交易陷阱大揭密

　　二手房交易陷阱大揭密

　　案例一

　　最近，刘先生准备买房，他逛了好几个售楼处，对其中几套房子比较满意，但由于价格问题，刘先生一直拿不定主意。而那些售楼小姐倒是很热情，除了不断讲解外，还打电话建议他说：“可以先交定金，签个《认购书》，以免自己看中的房子被别人‘抢’走。”

　　对此，刘先生感觉有点“虚”：要是不交定金，可能那房子就会被买走;可是如果交了定金，是不是就算已经把房子定下来了?如果过一段时间自己不想要了，或者看中其他比较便宜的房子，定金能不能退回呢?

　　律师解析

　　目前，泉州的房地产市场普遍采用签订《认购书》的方式订房。《认购书》一般都约定，在将来的某个时候，认购人与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，如果认购人到时不与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商将不予退还定金。

　　风险：

　　以没收定金逼买房

　　买房人与开发商签订《认购书》存在着较大的潜在风险，主要原因有以下两个方面：第一，签订《认购书》一般发生在房地产项目尚不符合预售的条件下。我国《房地产管理法》对商品房预售有较为严格的管理，而签订《认购书》可以规避商品房的预售审核，并可通过收取认购定金的方式获取房地产项目的建设资金。因《认购书》缺乏政府部门的监督，对开发商履约能力的疑问较大。

　　第二，双方在签订《认购书》时，《商品房买卖合同》的条款并没有形成，买房人并不知道《商品房买卖合同》的内容，等到《认购书》约定的订约时间到了，才由开发商单方提供。因此开发商常常凭借《认购书》，以没收定金要挟买房人，“逼迫”买房人接受《商品房买卖合同》当中不平等的“霸王条款”。

　　权利：

　　合同条款可协商

　　基于上述原因，买房人应对《认购书》相关的法律问题有所了解，才能更好地维护自身的利益。《认购书》在法律上称为“预约合同”，即约定将来某个时候，双方要订立一份合同，也就是《商品房买卖合同》;而《商品房买卖合同》在法律上就称为“本合同”。

　　签订《认购书》不等于买房人就必须无条件接受开发商提供的《商品房买卖合同》，买房人仍然有权就《商品房买卖合同》的条款与开发商进行协商。如果双方最终能达成一致意见，那么双方就应当依法签订《商品房买卖合同》。反之，如果双方分歧太大，无法达成一致意见，但双方提出的条件都合理，此时应认为双方均无过错，不能归责于任何一方，开发商所收取的认购定金依法应当返还给买房人。

　　当然，如果一方违背基本诚信，提出不合理条款，导致合同无法订立，不诚信方应承担定金罚责。由此可见，履行《认购书》不仅需要买房人的诚信，更需要开发商的诚信。

　　案例二

　　近日，王女士在某房产信息网上看中了一套房子，总价仅19万元，面积99平方米。王女士算了一下，每平方米的价格不到2000元，和市场价格相比低了很多。王女士就打电话到登记此信息的中介公司咨询，被告知原业主要求一次性付款，而且不能办按揭，产权证也要等到交房一年后开发商给原业主办完后才能过户。

　　王女士告诉记者，自己手头没那么多钱，又很想买那套房子，因为现在能买到如此低价的房子已经不太可能了，所以她想通过亲戚朋友借点钱来买。但后来，有朋友提醒她，便宜没好货，要担心这房子有没有问题，有可能是中介公司在设陷阱。

　　如今，泉州的二手房市场越来越火热。但在二手房交易过程中存在着诸多陷阱。业内人士提醒消费者，在进行二手房交易的同时，不法中介会利用消费者缺少交易经验的弱点，精心设计、布下陷阱，买房人一定要注意防范。

　　针对业主

　　以个人名义收购房屋

　　陷阱揭密：利用收购的形式赚取不正当的差价。业主名义上已经出售了房屋，获得房款，但实际上如果经纪公司在销售中利用仍为业主名下的房产从事不法活动，业主仍然脱不了干系。

　　陷阱防范：房产过户才是出售房屋的关键步骤，提醒业主不要做“一手交钱一手交房”的快速交易，避免个人风险，并且不给不法中介创造收取不正当差价的机会。

　　代理合同陷阱

　　陷阱揭密：利用“霸王条款”约束业主。主要包括代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高额的违约金。

　　代理交易不透明，经纪公司借此赚取不正当的差价。签订协议后，业主不再面对购房者，对于具体的销售价格及销售期限无从得知，只是会按照协议获得约定的售房价款。经纪公司利用买卖双方不见面的机会赚取差价。

　　陷阱防范：房屋买卖过程的透明交易至关重要，一定要买卖双方见面签订正式的《买卖合同》，为自己争取获得“阳光操作”的机会。

　　针对买方

　　不透明全包价

　　陷阱揭密：在买卖交易过程中，大部分情况下，所有的费用都由买方承担，不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款。实际上，所谓的全包价比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。

　　陷阱防范：一定要将经纪公司收取的费用及需要向相关部门交纳的费用了解清楚，最好在合同后附《费用清单》详细计算相关收费，避免不正当的差价。

　　入住无正规物业交验

　　陷阱揭密：不法中介不协助买卖双方完成物业交验，可能出现买方入住后发现原业主的供暖费、物业费等大笔费用拖欠，但是已经将房款付给业主，只能自个承担!

　　陷阱防范：一定要有正规的物业交验过程，并且不要一次性支付全款给业主，在双方完成物业交验，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作后付剩余房款。

　　利用错误理解设陷阱

　　陷阱揭密：很多买方认为，“一手交钱一手交房”，只要自己拿到房屋的钥匙入住了，房子就是自己的了。实际上，在房屋正式过户之前，产权仍然归属原业主，并且存在无法完成交易的可能性，如果在过户之前将房款支付给业主，买方就存在“钱房两空”的可能性。不法中介为了促成交易，对可能出现的风险避而不谈，甚至将可能存在交易困难的房产卖给买方，并且让买方过户之前付款给业主。

　　陷阱防范：在过户之前支付房款给业主时一定要有清醒的认识，了解清楚此房是否能顺利过户，是否存在纠纷等情况后，综合估计自己的风险再作出决定。

　　针对买卖双方

　　用简单合同套牢双方

　　陷阱揭密：签订的《买卖合同》中，只简单说明了双方约定的房款数额、所交易房屋的地理位置等基本情况，没有相关的付款时间、付款方式等相应条款，也没有入住交验、费用明细的相应条款，于是最终演变成买卖双方出现问题不知如何解决，经纪公司推卸责任的旷日持久的纠纷。

　　陷阱防范：正规的《房屋买卖合同》中，除标明房屋买卖过程中的一些基本情况之外，还应标明房款的支付时间、方式、费用明细清单、入住交验单及相关的违约责任。切记，过于简单的合同日后可能会有更大的麻烦。