销售广告能否作为合同的要约?

　　法律堂

　　读者严小姐问：我此前在城区买了一个楼盘的房子，当时该楼盘外立面已经挂出广告牌，称有某大型零售卖场即将进驻楼盘。但是我最近又听说，那个卖场进驻楼盘的事情可能黄了。我想问，开发商的销售广告算不算房屋买卖合同的条款?如果以后这个卖场没有进驻我们楼盘，我能够追究开发商的责任吗?

　　另外，在楼盘沙盘上，我们还能看到小区某处有垃圾中转站这样的标识，不过销售人员说，在规划上其实是挪走了。

　　如果我收楼时还是见到有这个垃圾中转站，开发商的口头允诺算是违约了吗?

　　广东某律师事务所唐某律师答：通常情况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确，一般只作为要约邀请，而不作为合同的要约，对双方当事人均不产生合同约束力。如果出卖人在合同中对销售广告和宣传资料的约束力进行认可的，或者将销售广告和宣传资料作为合同附件的，该销售广告和宣传资料即构成合同条款。

　　《商品房司法解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应该视为要约。该说明和允诺即使没载入商品房买卖合同，亦视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　这里的重点问题是，这条司法解释的适用限制是在对“开发规划(俗称红线)范围内”的房屋及相关设施所作的说明和允诺，如果广告中是对开发规划范围以外的说明和允诺是不能视为合同条款的，也就是说，房地产开发商对周边环境的承诺是不能视为合同条款的。

　　至于垃圾中转站的问题，沙盘上有，销售人员说会搬走，将来收楼的时候，如果你没证据证明销售人员说过此话、以及中转站会对合同订立和房屋价格的确定有重大影响的话，也就无法证明开发商违约。

　　收楼时要交装修推广费?

　　市民郑先生：我住在樟木头，我们这期业主刚刚交楼，但物业公司要向我们强行收取600-1500元/户的装修推广费。我查过有关装修费用的物业收费名目，发现没有装修推广费这一说。但物业公司又说装修前每个楼盘都要收的。想问下，“装修推广费”到底是什么?

　　答：在有关物业管理条例中，确实没有有关“装修推广费”的规定。但在业主装修新房期间，物业公司可以收取装修保障金。如果业主在装修施工期间，损坏了社区的道路或墙壁，要从中扣除一部分资金，用做维修费。如果没有对公共空间造成损坏，装修保障金要全部返还。目前该保障金的收费标准是4元/平方米。