有关预售房屋模型失实产生的纠纷

（一）案情回放

2005年年初，王女士购买江浦路一处预售房，根据售楼模型以及开发商的宣传，其欲购买的底层房屋正面有一大型中心绿地，环境幽雅，规划中的变电站在房屋右后侧，地下室系车库，房屋所处位置较好，王女士遂以每平方米7000多元的价格购下房屋。但是在交房后王女士吃惊地发现，变电站位置移到了房屋正面中心绿地的位置，地下车库却建起了增压水泵，噪音对王女士的居住环境产生了影响，而隔壁小区同类型房屋价值每平方米要低1000元左右，而且开发商事先均来告知购房者水泵具体位置。为此，王女士找开发商交涉，质问为何擅自变更变电站位置而不通知业主，为何地下室安装水泵不事先告知业主。开发商解释，第一预售合同中附件四中“小区平面布局”虽然显示变电站在房屋右后侧，但同时标注了说明，“本图及模型上显示的物业管理楼、变电站、箱式变电站、门卫、车库、街坊总弄道路等仅为示意，不属于小区平面布局”，“如非甲方原因，因政府部门或市政、供电、环保、消防等配套部门原因造成小区平面布局变更，可作为甲方免责条件”，也就是说开发商和购房者并没有对变电站的位置作出明确约定，而且开发商可以就非自身原因造成的布局变更免责。第二，关于地下室设置水泵的情况没有法律强制性规定要将地下室的设施写入合同或告知业主，所以开发商不需要承担违约责任。

（二）律师点评

就预售合同附件四中小区平面布局图而言，合同设定这一条款的目的，就是为了防止开发商擅自变更平面布局给购房者带来损失，开发商在预售房屋时一般都已对小区平面布局作出规划和经过审批，如要变更规划须经规划部门同意并应依法通知购房者，而本案中开发商却特别就小区平面布局作出说明，有关变电站位置仅为示意，不属于小区平面布局，就已经为将来变更布局埋下伏笔。

如果王女士当时注意到这一条就应当意识到，开发商将来会对变电站的位置作出调整，从而应当重新考虑对该房屋的选择或者与开发商就自己关心的事项作出明确约定。显然，王女士在此是吃了亏的。另一方面，开发商对地下室安装水泵的事项没有告知购房者是有违诚信的，虽然合同中没有约定地下室的设施情况，但开发商应当明知地下水泵的设置对于购买底楼房屋的业主来说是重要和有影响的，作为开发商应当本着诚信原则告知购房者房屋的附属设施状况，如果本案中水泵的噪音超出法定范围，开发商仍需对购房者承担违约责任。作为王女士而言，当初应慎重对待合同条款，如果将地下室的设置明确约定进合同中去，就可掌握主动权。

（三）购房小贴士

买房人在购买房屋时要正确评估风险，并且应注意开发商在用售楼模型和宣传资料吸引购房者的同时也为自己变更规划埋下了伏笔，所以购房者应细致对待合同条款才能不被动。