龙XX与张XX土地使用权租赁合同纠纷案

　　盐　边　县　人　民　法　院

　　民　事　判　决　书

　　(2000)盐边民初字第00175号

　　原告龙某福，男，1957年6月19日生，汉族，村民，住盐边县桐子林镇(二滩开某公司南大门前)。

　　委托代理人文*辉，**县司法局干部。

　　被告张某银，男，1964年*月*日生，汉族，工人，住盐边县金河乡政府。

　　委托代理人陈*友，攀枝花市律师事务所律师。

　　原告龙某福与被告张某银土地使用权租赁合同纠纷一案，原告龙某福于2000年5月9日起诉来院。本院受理后，依法组成合议庭于2000年6月14日、7月27日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告龙某福诉称，1999年3月31日，我与张某银平等协商签订土地使用权租赁合同。合同规定：1.张某银租用我新县城至桐子林二滩开某公司交叉路的土地830m2和15m2的小住房一间建设加油站。2.租赁期限20年即1999年4月1日至2019年3月31日止。合同期限届满后，张某银需要租赁再重新签订合同，同等条件下有优先承租权。3.租金给付为前10年每月租金2488元，后10年7元/m2以内协商。前10年租金按月现金支付，当月第二日付清，如有特殊情况需要延期最迟不得超过当月10日，若超过10日，每天按5元支付滞纳金。此外，合同还规定，我方提供动力、照明用电、生活用水，协助张某银办理修建加油站应具备的各种手续，协调周围群众关系，维护加油站治安安全，负责给付国土局的土地使用费。张某银按月支付电、水费，承担建立加油站需要拆除王昌军修车房的一切费用，提供设备和流动资金30万元，在设计、修建、安装、调试都必须符合消防安全标准，合理使用场地，加油站开工时，张某银应先支付4000元作为搬迁电表费，此费在今后付给我方租金中每月扣500元扣完为止。加油站建成后，在不影响合同条款及我方租金的情况下经同意可以转租或承包给第三人经营，租金均由张某银给付。若将加油站转让他人，必须经我方同意并由我方与第三人另行签订租赁合同，同时终止此合同。合同订立后，如果谁方违约就由违约方给付对方10000无违约金，并赔偿违约给对方造成的经济损失，并负责清理场地。同日，该合同经盐边县公证处公证。合同生效后，我方按合同规定履行了应当履行的义务，张某银没有按合同规定给付租金和建设加油站，也没有履行其他合同规定的义务，致使承租的土地闲置达一年之久。张某银1999年2月26日给的现金13000元和1999年2月28日给的现金7000元共计20000元是作为我方解除1999年二月24日与王东华联合修建经营磨石膏加油站合同的费用。为此，我要求判决张某银继续履行经过公证具有法律效力的合同，按月给付租金。如果张某银不履行合同，那就应当按照《合同法》规定赔偿我方直接经济损失，代交消防设施配套费2500元，修消防防火围墙2200元，搬迁电表费4000元，拆除王昌军修车房所支付工钱4356元，赔偿王昌军损失5200元，办理加油站手续的误工费、车船费1980年，20年向国土局交纳的土地使用费31160元，合计人民币51196元，赔偿可得利益损失298560元。

　　被告张某银辩称，与龙某福1999年3月31日订立土地使用权租赁合同是事实。合同订立后，我也积极筹备开展建设加油站的工作，龙某福也曾协助我办理过建加油站的有关手续，但由于资金不足等原因，未能及时建设加油站，加匕国家对新建加油站进行清理、整顿等因素，现建加油站已无实在意义。而且，龙某福依法获取的土地使用权的土地面积是410m2，而租赁给我的是830m2，有420m2是属于依法不能出租土地使用权的非法租赁。该合同虽经公证部门公证，但至今也未到国土和当地房地产管理部门依法办理出租的有关登记手续，合同不具有法律效力，是无效合同，不应当履行。我前后付了现金27000元给龙某福，其中部分属于与龙某福协商解除与他人先于我签订的合同及拆除建筑物的费用，但龙某福应当出示依据结算，另外的部分属于签订合同后的土地使用费。现龙某福要求履行合同，我方明确表示不再履行没有效力的合同，至于龙某福提出的直接损失和可得利益的赔偿要求数额太高，请求依法裁决。

　　经审理查明，龙某福系二滩水电站库区移民，搬迁于盐边县桐子林镇二滩开某公司南大门前居住。1996年10月21日经县国士、城建部门批准划拨宅基地150m2、加工房用地90m2给龙某福。1997年1月，龙某福以解决家人基本生活申请县委、政府在新县城规划区解决3.5亩饲料地，县农迁、移民安置、国上等部门和县政府对此作了批示。随后，龙某福投资对居住地周围的坡坎地进行平整。1999年3月5日，盐边县国土地矿局以盐边国土地矿[1999]字第09号文批复同意龙某福租赁二滩开某公司南大门右侧国有上地410m2，作为磨石警加油站建设用地。土地使用权租赁期限为20年，该宗土地使用权年租金标准为3.8元/m2年，每年租金1558元，同日，龙某福与盐边县国土地矿局签订了盐国土1999年租字第2号国有土地使用权租赁合同。该合同明确了双方的权利与义务，龙某福交纳了1999年3月5日至2000年3月4日的土地使用权年租金1558元。1999年3月31日，龙某福与张某银签订土地使用权租赁合同。合同主要规定：1.龙某福将地处新县城至桐子林二滩开某公司交叉路口的土地830m2和15m2的小住房一间租赁给张某银建加油站(龙某福必须具备合法的土地使用权手续。场地是平整的，保坎、排水沟是完整的)。2.租赁期限为20年即1999年4月1日至2019年3月31日止。合同期满后，若张某银还需租赁再重新签订合同，在同等条件下张某银享有优先承租权。3.租金及期限，前10年每月给付2488元，后10年7元/m2以内协商。4.租金给付方式和时间是，张某银于每月2号付给龙某福人民币2488元，如有特殊情况需要延期最迟不得超过当月10日，若超过10日每天按5元的滞纳金支付龙某福。5.龙某福提供动力、照明用电及生活用水，协助张某银办理修建加油站应当具备的各种手续，自行向国土部门交纳土地使用费等。6.张某银按月支付水、电费给龙某福，承担拆除王昌军修车房的一切费用，并提供设备和流动资金30万元，加油站的设计、修建、安装、调试必须符合消防安全标准，合理使用场地。7.建加油站开工后，张某银应先支付4000元人民币给龙某福作为搬迁电表资金，此款在今后每月给付的租金中扣除500元直至扣完为止。对违约责任进行明确：如果龙某福违约给付张某银10000元违约金，并赔偿由此给张某银造成的损失，同时自行清理场地;如果张某银违约给付龙某福10000无违约金，并赔偿由此给龙某福造成的损失。同时负责清理场地。当日，该合同经盐边县公证处公证。合同订立后，龙某福曾到盐边县国土地矿局口头申请办理转租，因当时该宗土地未办理国有土地使用权证和受移民搬迁影响，新县城的土地管理还未完全纳入规范化管理等，致该宗土地至今仍未办理转租登记手续。但龙某福为提供动力、照明用电，移动了电表房，解决了生活用水，垫支车船费和误工费损失1980元，积极协助张某银办理了有关建设磨石警加油站的各种手段，代替张某银交纳了2500元消防设施配套费，雇请朱显跃、朱德敏等人并支付人民币4352元，拆除了王昌军修理房，自筹资金修建了防火墙支出2200元。2000年6月14日，龙某福经盐边县国土地矿局批准办理了租赁的410m2的国有土地使用权证。而张某银虽与龙某福共同办理好建设加油站的各种手续，但尚未投入资金及时动工兴建致使已办理好的建加油站的手续因国家清理、整顿建设加油站等政策因素而需重办。同时，也未按合同规定履行相关义务。2000年5月9日，龙某福以张某银不履行租赁合同为由提起诉讼。

　　还查明，龙某福1998年1月1日与王昌军签订了5年的土地租赁合同，1999年2月24日与王东华签订了10年联合修建经营磨石青加油站的合同，1999年8月19日与李佳文签订了3年的房屋承租合同，且均未依照有关规定办理租赁登记手续。

　　1999年2月26日、1999年2月28日张某银分别先后给付人民币13000元、7000元，共计20000元给龙某福。

　　对上述事实，本院采纳了以下证据材料作为定案依据：

　　1.原告龙某福提交的盐边县移民搬迁建房用地建设呈报表，证明1996年9月5日龙某福申请在新县城建房，县移民、城建、国土部门1996年10月21日批准划拨150m2宅基地、90m2加工用地给龙某福使用，依法予以采信。

　　2.原告龙某福提交的1997年二月以解决家人生活申请县委、政府在新县城规划区解决3.5亩饲料地，县农迁、移民安置、国土等部门和县政府对此所作的批示，依法予以采信。

　　3.原告龙某福提交的盐边国土地矿[1999]字第09号《盐边县国土地矿局关于同意租赁二滩开某公司南大门右侧国有土地的通知》和盐国士1999租字第2号《国有土地使用权租赁合同》证明龙某福经国土部门批准于1999年3月5日依法取得二滩开某公司南大门右侧国有土地410m2土地作为建设磨石菩加油站用地，同时证明了有关租赁期限，租金年标准及有关土地使用权转让的出租、抵押等事宜，依法予以采信。

　　4.原告龙某福提交并经公证的1999年3月31日与张某银签订的土地使用权租赁合同，明确了双方的权利义务等事宜，依法予以采信。

　　5.原告龙某福2000年6月19日提交的盐边县国土地矿局2000年6月16日的证明，证明了龙某福1999年3月5日经盐边县国土地矿局批准租赁二滩开某公司南大门右侧国有土地410m2的土地使用权，1999年3月31日龙某福将该宗土地租赁给张某银，龙某福到国土地矿局口头申请办理转租登记，由于当时该宗土地未办理到国有土地使用权证和受移民搬迁影响，盐边新县城的土地管理还未完全纳入规范管理等客观原因，该宗土地至今仍未办理转租登记。对此，依法予以采信，

　　6.原告龙某福2000年6月6日提交的上地登记申批表及2000年6月14日提交的国有土地使用权证，均证明了龙水福依法租赁二滩开某公司南人门分侧410m2的国有土地，获取了该宗土地的使用权，可以依法转让、出租、抵押等。对此，依法予以采信。

　　7.原告提交的盐边县计划经济委员会1999年2月21日边计经基[1999]12号《关于下达盐边县磨石青加油站建设计划的通知》。建设工程项目位置申请表、建设工程规划许可证申请表、盐边县公安局消防大队建筑工程消防设计审核意见书。同意盐边县磨石等加油站初设方案的《证明》，这组材料证明了龙某福为建立磨石着加油站协助办理了相关手续，依法予以采信。庭审中，原告提出为此支出车船、误工等损失计1980元，被告无异议，也予以采信。

　　8.原告龙某福提交的盐边县公安局消防大队1999年3月1日、4月6日代替交纳的消防设施配套费2000元、500元，共计2500元，被告张某银无异议，依法予以采信。

　　9.原告提交的朱显跃、朱德敏等拆除王昌军修理房支出费用4352元的这组证明材料，被告方无异议，依法予以采信。

　　10.为建磨石青加油站，龙某福自筹资金修建防火墙支付人民币2200元，被告方无异议，依法予以采信。

　　11.原告龙某福在与张某银签订合同后，为提供动力、照明用电及移动电表房支出费用的这组材料，结合其他证据材料，予以适当采信。

　　12.原告龙某福提交的与王东华签订的联营修建加油站合同及与王昌军签订的土地租赁合同，与李佳文签订的房屋承租合同，说明上述人员与龙水福签订过租赁合同，但均未依照有关规定进行租赁登记。对此组证据材料予以采信。

　　13.被告张某银提交的1999年2月26日、2月二8日龙某福分别收款13000元、7000元的收据(复印件)，原告对此无异议，依法予以采信。

　　对以下证据材料，本院依法不予采信：

　　1.龙某福称在与张某银签订合同前张某银曾与其协商，如果不建设磨石膏加油站，张某银保证赔偿30万元损失，张某银对此否认，且又无其他证据相印证，对此不予采信。

　　2.对龙某福提出的为修建加油站投资20万余元开某土地系列证据，不予采用。

　　3.对张某银提交的龙某福1999年12月22日出据的7000元收据(复印件)，出龙水福有异议，张某银在限定期限内尚未提交原始收据，对此不予采信。

　　本院认为：原告龙某福与被告张某银签订的土地使用权租赁合同，虽未按照有关规定办理相关登记手续，但龙在合同签订后曾向国土管理部门申请办理手续，因移民搬迁和新县城土地管理尚未规范等因素才未办理，国土部门也对此作了证明。因此，应当视为龙水福办理了登记手续，巨龙某福在诉讼中办理了410m2的国有土地使用权证。龙某福依法获取410m2的上地使用权并将该宗土地租赁给张某银建加油站，符合我国土地管理法、城市房地产管理法和有关行政法规的规定，410m2的上地租赁依法应当认定有效;龙某福将划拨土地改变用途，未经国土管理部门批准并办理[iJ有土地使用权出让手续，直接将420m2的土地和15m2住房租赁给张某银建加油站，违反了国家实行上地用途管理制度和上地使用权可以依法转让以及城镇划拨土地使用权办理转让、出租、抵押应当按照规定办理土地使用权出让手续，并交纳出让金等规定，其租赁行为依法应当认定无效。龙某福气张某银签订的土地使用权租赁合同的其他部分依法应当认定有效。被告张某银不积极组织资金及时建设加油站，致使原加油站手续作废而重办困难，且明确表示不再建加油站的行为，是导致合同的有效部分不能继续履行并引起本案纠纷产生的主要原因，张某银应当承担主要责任。原告龙某福未能具备合法的土地使用权手续，将420m2土地和15m2的住房直接租赁给张某银，造成该部分租赁无效，依法应承担相应责任。原文龙某福诉请赔偿直接损失、赔偿可得利益、给付违约金的请求，依法给予适当支持。

　　依照《中华人民共和风土地管理法》第一二条第三款、第四条、第十一条第三款、第十二条、第三十七条第二款、帅华人民共和国城市房地产管理法》第五条、第二十五条、《中华人民共和围城镇国有上地使用权出让和转让暂行条例》第四条、第迁入第七条、第二十条、第二十八条、第二十九条、第三十一条、第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条第一款(五)项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十四条第一款(二)项、第一百零八条。第一百一十二条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：

　　一、解除龙某福与张某银1999年3月31日签订的土地使用权租赁合同。

　　二、被告张某银给付龙某福1999年4月1日至2000年8月31日租赁410m2地的租金20491.8元，迟延履行金2550元，合计人民币23041.8元。

　　三、被告张某银赔偿因合同部分无效给龙某福造成的经济损失9783.60元。

　　四、被告张某银给付龙某福支付的消防设施配套费2500元、王昌军修理房拆除费4352元、办理加油站手续车船、误工费1980元、修建防火围墙支出费2200元。电表拆迁等费4000元，合计人民币15032元。

　　五、被告张某银赔偿龙某福因解除合同一年的可得利益21370.86元。

　　六、被告张某银给付龙某福违约金10000元。

　　以上一至六项合计人民币79228.26元，扣除张某银已给付20000元，张某银实际还应给付龙某福人民币59228.26元。该款限于本判决生效后10日内给付。

　　七、驳回原告龙某福的其他诉讼请求。

　　案件受理费2887元，办案实际支出费500元，合计人民币3387元，由被告张某银负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。

　　审　判　长　杨焕云

　　审　判　员　李　涛

　　代理审判员　潘　毅

　　二○○○年九月十三日

　　书　记　员　罗德梁