房地产抵押价格评估

随着我国经济的持续、稳定发展以及《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》以及《个人住房担保贷款管理试行办法》的颁布和实施，房地产抵押行为日趋活跃，在社会经济活动中的作用越来越大。因此，为房地产抵押贷款而进行的估价越来越成为房地产估价工作的重要组成部分。在房地产抵押价格的评估中，有几个问题很值得探讨。　　一、房地产抵押价格的含义



　　《房地产估价规范》规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”由此可见，房地产抵押价格为设定抵押时房地产的市场价格。



　　二、房地产抵押评估应坚持合法原则和公平原则



　　合法原则和公平原则是房地产估价的基本原则，在房地产抵押评估中必须坚持。



　　合法原则是要说明，房地产抵押评估必须以房地产的合法使用为前提，即抵押的房地产必须是抵押人合法拥有的，产权明确无纠纷的，而且符合以上法律法规规定的标的物的设定范围，房地产评估机构才能进行评估。例如，某宗房地产，城市规划规定了它的用途为工业用途，即使它适合于作商业用途，评估该宗房地产也必须以该宗房地产作工业用途为前提下进行，不能作为商业用途来评估，否则，由于改变用途没有法律保障（且违法），由此评估出的较高价格也就得不到社会的承认。



　　公平原则是要说明，房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。如果站在抵押权人的立场上，认为房地产抵押价格是发放贷款的一个重要依据，为确保对债务的清偿能力和资金信贷部门的资金安全，房地产抵押评估趋向于保守估价，对房地产价格进行刻意压价，则损害了抵押人的合法权益；如果站在抵押人的立场上，故意高估房地产价格，则影响抵押权人的资金安全性，损害了抵押权人的合法权益。这样做还会影响估价机构和估价人员的声誉，也违背了估价人员的职业道德，甚至是违法的。



　　三、房地产抵押评估正确运用保守稳健原则



　　有观点认为：保守稳健原则，是指在房地产估价过程中，不把估价对象房地产置于理想的市场条件下考虑，对可能引起估价对象房地产减价的各种因素要充分估计，而对可能引起估价对象房地产增值的因素要慎重对待，即宁可估其少，而不估其多。并认为房地产抵押价格是发放贷款的一个重要依据，为确保对债务的清偿能力和资金信贷部门的资金安全，房地产抵押评估趋向于保守估价，即遵循保守稳健原则。还认为采用成本法评估的结果最能体现保守稳健原则或在评估出的正常市场价格的基础上进行一定的风险扣除后，以余额作为评估结果来体现此原则。



　　笔者认为，在对抵押贷款的房地产进行评估时，评估结果仍然是对市场价格的反映，而不是刻意压价，否则，有违公平原则；成本法的评估结果与低评估值并无因果关系，不能体现保守稳健原则，成本法的评估结果为估价对象房地产的生产价格，而不是房地产的交换价格。在经济学中，生产价格=成本价格+平均利润；在经济社会里，交换价格以生产价格为中心，围绕生产价格上下波动。因此，成本法的评估结果可能高于、低于或等于估价对象房地产的市场价格。保守稳健原则的运用应该贯穿评估过程的始终，表现为对可能影响估价对象房地产价格的各种因素进行全面的、慎重地考虑，从而得出一个合理的价格。关于抵押贷款的安全性，主要应由抵押权人从抵押人的经营状况、资信、还贷能力、贷款期限、金融风险、利率水平及房地产市场变化、处置房地产费用等诸多方面去权衡考虑，评估人员则应在估价报告中对评估结果进行说明，对未来房地产市场的变化趋势、风险、各种影响因素对房地产价格的影响、房地产的变现方式及其税费等进行阐述，帮助抵押权人了解抵押房地产的价格变化趋势及处置税费、风险等。