如何防范不动产抵押贷款的风险

　　如何防范不动产抵押贷款的风险

　　(一)加强制度建设，构建行之有效的不动产抵押贷款风险的防范体系。

　　在实施贷款前，一定做好事前调查和初审工作，确保不动产抵押贷款的真实性。授信部门要在以下几方面做好工作：1、抵押不动产取得的合法性，是否违法占地，是划拔土地还是经过市场交易取得的土地，权属是否有争议;2、抵押物是否已被依法查封、扣押、监管或以其它方式限制流转;3、抵押物是否被列入文物保护范围或被列入拆迁范围;4、土地是否集体土地，(集体土地不得转让和抵押)，是否已闲置2年或接近2年;5、抵押物是否属于同一人，私有共有，是否经过共有人同意;6、抵押物是有否有转让或正在长期租赁现象，(如长期处于租赁状态，且已付过租金，将直接影响抵押权的足额实现);7、验证抵押人提供的抵押物的材料是否真实，复印件和原件进行核实，必要时必须取得政府主管部门的证明文件;8、确定评估机构是否具体主体资格，抵押物的评估价格是否公正等。

　　(二)坚持房地产时抵押的原则。

　　在我国，对土地及其地上建筑物或构筑物，采取的是“二元主义”方法，即将土地和地上建筑物看做二项不动产，共各自独立，分属不同的权方主体，在一定条件下分别抵押给不同的债权人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的属性，当其分别抵押给不同债权人时，抵押权人实现抵押权时可能会发生冲突，给贷款造成风险。有鉴于此，银行在发放不动产抵押贷款时，必须坚持房屋和土地同时抵押的原则。

　　(三)严格抵押程序，及时依法登记。

　　各国的物权立法均要求对物权的变动采取一定方式公布于社会大众，对不动产采取登记方式　，我国的《担保法》规定，不动主抵押合同的生效要件是依法进行登记，不经登记不生效。因此，银行在办理不动主抵押贷款时，必须在签定抵押合同后，及进到各相应主管部办理抵押登记。

　　(四)借新还旧或转贷时的法律风险防范。

　　借新还旧或垫款转贷时，从法律角度看是一个旧的债权债务消灭和一个新的债权债务关系产生的过程。根据我国《担保法》的规定：“抵押权与共担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”因而，为原有债权债务履行设定的担保必定随着旧债权债务关系的消灭而消灭，新成立的债权的担保必须重新设定方为有效。为规避借新还旧或垫款转贷时，导致抵押失效的法律风险，实践中可采取以下几种方法：1、借新还旧或垫款转贷时，就新成立的债权重新设立抵押并办理登记;2、在办理贷款，承兑或开方信用证时，直接与抵押人签定最高额抵押合同。但签定最高额抵押合同时，有二个问题必须在合同中约定清楚，其一最高额是指发生额还是余额，其二是抵押人愿意连续提供抵押担保的债务的发生期间，即抵押人愿意就多长时间内发生的债务提供担保抵押。

　　(五)对抵押的财产进行认真审核，避免单方抵押无效。

　　特别是在零售贷款中，用现有住房作抵押贷款较多，银行在贷款制一珲要落实房屋的产权关系，房屋产权是部分还是全部，是家庭所有成员共有还是夫妻共有。因为根据我国《担保法》规定，只有共人有全部以书面形式同意抵押情况下，抵押扣保合同才能有效，所贷前一定要落实情况，必要时请求主管部门出示证明。

　　其它注意事项包括审查抵押物的合法性;国有资产作抵押时是否经过发政委批准;集体财产抵押时是否经过全体职代会通过，有限责任公司或股份有限公司财产抵押时是否经过董事会批准;用划拔土地抵押时应征得市县人民政府土地管理部门的批准，足额扣减应交纳的土地出让金等。