贯彻《物权法》精神，提升物业管理信访工作水平

 

　　《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)将于2007年10月1日正式施行。很多业内人士认为，《物权法》的实施将引发我国新一轮的业主“维权热”。这既是对我国社会主义民主法治进程的一次巨大推动，同是也是对各级政府及其相关部门执政能力的一次考验，特别是各级信访部门及其工作人员可能将被推上业主维权运动的“峰口浪尖”。为此，信访部门及其工作人员在物业管理信访工作中急需进一步提升物业管理信访工作水平。

　　要强化依法办事意识，对不同性质的问题依法采取不同的处理方式

　　第一，要依法引导信访群众通过诉讼或仲裁方式解决物业管理民事纠纷。

　　《物权法》明确了物业管理是业主基于其物权对物业所实施的管理，实践中民事性质的纠纷占了物业管理纠纷的大多数。在我国现行法律框架下，物业管理民事纠纷主要是发生在业主之间以及业主、业主大会、业主委员会、开发企业、物业服务企业和物业服务人之间，是平等主体的自然人、法人、其他组织之间有关人身关系、财产关系的纠纷。对于此类纠纷的解决，国务院《信访条例》规定：“对已经或者应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的，不予受理，但应当告知信访人依照有关法律、行政法规规定程序向有关机关提出。”也就是说，对于物业管理民事主体之间产生的合同纠纷、侵权纠纷、相邻权纠纷等，信访部门是不予受理的，其法定职责有两项:一是引导信访人通过诉讼、仲裁等司法途径解决;二是告知信访人依照有关法律、行政法规规定程序向有关机关提出。就物业管理而言，这里的“有关机关”，是指解决民事纠纷的诉讼机关和仲裁机构，诉讼机关是各级人民法院，仲裁机构是指按照《仲裁法》建立的仲裁委员会。因此，信访部门在处理民事纠纷时最多也只是担任“法律咨询员”、“纠纷调解员”的角色，其咨询意见和调解建议除非经当事人同意形成书面协议，对信访当事人是不具有法律约束力的。对此，信访部门及其工作人员一定要有清醒的认识，避免职责越位。

　　第二，要依法引导信访群众妥善解决物业管理区域内与政府行政管理、社会公用事业相关的纠纷。

　　《物权法》虽然明确了物业管理行为是一种民事行为，但由于《物权法》是一部民事法律，在《物权法》中并没有对公权力在物业管理中的职责范围进行具体规定，但这并不能排斥公权力在物业管理活动中的适用。公权力对物业管理活动的干预不仅是国家管理的需要，同时也是对物业管理活动的有益补充，其具体体现就是政府相关部门和公用企事业单位依法承担物业管理区域内的行政管理与公共服务职责。一是根据我国《行政许可法》、《行政处罚法》等行政法津规定，对物业管理区域内违法违章行为行使行政管理权特别是行政执法权的主体是具有相应行政职权的行政机关，譬如，违章搭建由规划部门负责、治安案件由公安部门负责、环境污染由环保部门负责等等。根据法律规定，这些行政管理权不能委托授权给业主、物业服务企业等民事主体行使。二是根据《行政许可法》、《电力法》、《物业管理条例》等法律法规，物业管理区域内的供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等专业性管线和设施设备的维修、养护责任主体，是经法律法规授权从事相关社会公共事务的公用企业和事业单位，如供电公司、自来水公司、电信公司等。对于在物业管理活动中产生的涉及上述两类主体的信访问题，应根据《信访条例》规定的“属地管理、分级负责，谁主管、谁负责”原则，依法引导信访群众转交有权处理的行政机关或公用企事业单位处理，而不能以业主是物业管理的主体为由，将这些职责转嫁给业主大会、业主委员会或物业服务企业。

　　要强化依法宣传意识，改变公众认识误区

　　信访部门及其工作人员要进一步强化依法宣传理念，充分利用信访服务接待这一平台，不失时机地运用咨询、教育、协商、调解等方式方法，向信访群众宣传物业管理知识，重点是要改变一些社会上普遍存在的认识误区。如“场所决定论”、“全能政府论”、“企业无限担责论”、“所有权绝对论”等错误观念往往成为物业管理信访问题产生的思想根源。

　　一是“场所决定论”，认为凡是在物业管理区域内发生的矛盾和问题都是物业管理问题，正所谓“物业管理是个筐，大事小事往里装”。《物权法》第81条、第82条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”由此可以得出，物业管理的真正主体是业主，物业服务企业或其他管理人只是基于业主委托的派生主体，客体是建筑区划内的建筑物及附属设施，而且只限于区域内的业主共有部分，内容是业主通过自行或委托两种方式对共有物业及其附属设施进行管理。“场所决定论”片面地把不属于业主、物业服务企业或其他管理人的管理事项，如区域内的社区行政事务、企业劳资纠纷、家庭琐事等都归于物业管理范畴，无限制地扩大了物业管理的外延，与《物权法》的精神不符。

　　二是“全能政府论”，认为在小区内解决不了的问题，政府都能解决，对物业服务企业不满意时，政府应当代表业主对企业“发号施令”。该种观点仍然停留在政企不分的计划经济时代，最典型的表现就是“我的房子漏水了，政府必须负责修”、“我对物业服务企业不满意，政府必须代表业主向企业发出整改要求”。《物权法》明确了政府与业主在物业管理活动中的职责界限，在“业主和建筑物区分所有权”一章中，规定了这一条款：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和帮助。”所以，《物权法》在对业主自主管理权、建立市场化物业服务机制做出明确规定的同时，也对政府在物业管理中的角色定了位，即政府只在有限的方面起指导、帮助作用。另外，根据政府职能转变的要求，除非有法律法规的明确规定，政府是不能干涉企业的经营自主权和业主的物业管理自主权的，我们的政府已不再是也不可能是包罗万象的全能政府。所以，修缮漏水的房屋、要求企业改善服务质量的责任人，不是政府，而恰恰应该是业主自己。

　　三是“企业无限责任论”，认为小区物业管理出了问题，物业服务企业总是有过错的，至少也有一定的管理责任。根据《物权法》第82条，物业服务企业或其他管理人是受业主之托参与物业管理的，其服务内容和责任权限全在于业主的具体委托，其具体的权利义务都体现在物业服务协议之中。判断物业服务企业是否应当承担责任，是否有服务过错，其根本标准是看企业是否违反了物业服务协议的具体约定。那种把小区内的所有问题一古脑儿地归咎于物业服务企业的做法不仅违背了《物权法》的精神，而且对专业化物业服务的发展也是极为不利的，更为严重的后果是使真正的过错责任人逍遥法外，混淆了社会公众的是非判断标准，影响了法治的严肃性和权威性。

　　四是“所有权绝对论”，认为只要拥有了房屋所有权就可以对自己的房屋为所欲为。比较典型的观点就是“我自己买的房子想怎么装修就怎么装修，敲掉一两堵承重墙是我在行使自己的物权，别人管不着”。《物权法》第71条规定“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”另外在第七章“相邻关系”中也明确了“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”这些都是对物权人行使法定权利时的限制。所以，无论是业主，还是业主大会、业主委员会，在行使相应的物业管理权时，要考虑到“私人合法财产权利受法律保护但不得滥用”的原则，这已不仅仅是一种社会公德，更是一项法律的刚性要求。

　　作者系常州市物业管理中心办公室主任