房屋抵押应注意事项

随着市场的活跃，消费信贷的兴起，房地产抵押现象越来越普遍，但是房地产作为不动产，其抵押有严格的法律限制，决不能任意为之，试举例说明。

1. 房地产抵押要登记吗？齐君是一个体户，长期从事大宗商品贸易，前不久因市场行情没摸准，导致血本无归。后仍不死心，想赚回来，就找到他在某电脑公司当老板的同学张君借钱。张见他亏成这样，觉得风险大，不敢斥资借给他。齐说，他可以以自己的三室二厅的房屋作担保，在他的强烈要求下，张同意借56万元钱给齐，并与他签订了房屋抵押合同，签字画押后，张总是感到不踏实，不知道法律还有没有其他什么特殊要求？

答： 张君的担心是有道理的，房屋不是茶杯水缸，以它为标的物的任何行为，无论是买卖、租赁、赠与，还是抵押，除了签订相关合同，还要到房地产管理部门办理登记手续。齐君以自己的房屋作为债务担保，抵押双方必须同时去房屋部门办理抵押登记。法律这样规定，是因为房地产管理是市政管理的基础工作，一旦要发生产权转让行为，没有相应的证据资料，处理将十分困难。

2. 哪些房地产不能抵押？某学院在建设一栋学生公寓时，因资金不够，向市建设银行贷款200万元。市建行让其出具担保，学院以校实验大楼作担保，双方并在借贷合同的相关条款中具明。年底省建行法律顾问室在进行经济合同检查时，发现市建行与学院签订的合同存在明显违法之处，责令改正。那么他们的合同究竟有什么问题呢？

答： 某学院与市建行签订的合同确实是违法的。《城市房地产抵押管理办法》明确规定：用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得设定抵押。为什么要作这样的规定呢？因为抵押的房地产随时会因合同得不到履行，而要予以处置，而公共福利事业关系到百姓民生，把它们作为抵押对象，会给社会造成混乱。

3. 有房地产抵押的债权享有什么特权？A厂因长期经营不善，欠债较多，一栋厂房被法院拍卖，债权人B公司与C银行先后向法院申报债权，B公司以先来后到为由，要求法院先将拍卖款项还给他们，而C银行则竭力反对，认为自己对该厂房享有抵押债权，有权首先得到债务清偿，后法院支持了C银行的行为，请问这究竟是为什么呢？

答： 这里面其实有个优先受偿权的问题。后来A厂在向C银行贷款时，曾将厂房作抵押，而A厂与B公司的债权债务是业务往来中发生的，没有什么担保。根据《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，在债权逾期得不到清偿时，房屋抵押权人有优先得到清偿的权利，而且它优先于普通债权，同时登记在先的房屋抵押权又优先于顺序在后的房屋抵押权。