土地使用权抵押过盛 沪上银行风险变大

进入2006年以来，把土地使用权抵押给银行、典当行以及其它企业来换取资金的方式，正在成为上海开发商最重要的融资手段之一。据上海市房屋土地资源管理局网站公布的国有土地使用权抵押情况显示，去年12月开始，上海各区县地块使用权抵押数量明显上升。最近2个月，新增土地抵押势头依然不减，上月为11幅、本月目前已经达到25幅。（截至3月27日止）这其中大部分都抵押给了银行。五合国际地产策划部陈彤彤认为，金融机构承担了极大的风险。

抵押首选银行

据上海市房屋土地资源管理局网站公布的国有土地使用权抵押情况显示，不仅银行， 沪上的一些典当行也成为了土地使用权抵押权人。据典当行相关人士透露，典当行目前基本按土地拍卖价格的50%发放当金。对于一些资金实力比较强的房产公司，这个比例会适当提高到60%。典当行对房地产抵押放贷的月息费率上限则设定为3.12%。据介绍，这一放贷月息费率是由2.7%的房地产抵押贷款综合费率及0.42%的人民银行贷款同期利率两部分组成。目前沪上典当行通行的做法是将月息费率设定在3%，这个利率大大高于银行的月利率。因此，开发商一般首选银行作为土地使用权抵押权人。

当资金紧张时，开发商也会选择到典当行融资以解燃眉之急。如去年12月至今年1月间，上海房地产销售趋冷，开发商们大多资金链开始紧张，而银行贷款在市场波动的情况下只对实力强的房地产企业房贷，典当行成为了很多中小房地产商的“救火队员”。一些开发商甚至曾接受苏浙资金和一些地下钱庄高达10%－20%年利率要求，有些开发商甚至公然以30%的年利率求借资金。

风险带来信任危机

“房地产融资渠道单一是导致开发商蜂拥通过土地抵押加大融资力度的原因之一。”陈彤彤认为，对于没有自有资金的开发商，采用这种方式的话，一旦出现资金链断裂，便无法为债务清偿提供合理保障，转为银行为其承担债务。以前北京某银行就曾为某地产开发商背了债务，导致自身业务受了影响。另外，如果是划拨土地使用权抵押，一旦开发商到期未履行债务，按规定抵押权人可以优先获得抵押的土地使用权，但抵押权人要额外交纳划拨土地使用权出让金。出让金的标准一般为该地块使用权市场转让价总额的35%－50%，这样无形中增加了抵押权人的金融风险。此外，消费者也会受到影响。如果开发商不能及时付清款项，便会影响消费者购房的合法权益。因为如果抵押合同没有解除，从法律上讲，土地使用权抵押如未解除，消费者不能办理房屋产权证。

由于资金问题带来的对金融机构、消费者权益的伤害，便会引发他们对企业诚信度的质疑，从长远发展的角度考虑，这绝对是误区。

内外双修缓解资金压力

“土地使用权抵押会带来极大的金融风险，也是开发商们‘非典型’的融资方式，希望房地产融资尽快多元化。”据深思域刘瑾介绍，以前，开发商获取项目后，用小比例的资金为杠杆，融入银行资金为前期费用，从而撬动整个房产项目。随着房地产市场的逐渐成熟，在经历了一系列土地、贷款政策后，上海房地产开发商资金普遍吃紧，开发企业的前期资金运作面临着极大的考验。常规的银行融资渠道的门槛已大大提高，房地产企业纷纷开始积极寻求新的融资渠道。如企业改制上市、企业间的兼并与重组、寻求信托与基金的合作与投资等等。融资渠道逐步向多元化特征发展，其中以信托基金和产业基金为投资来源的资金运作模式将成为今后房地产开发企业的主要运作模式。但目前银行贷款依然是融资主流。

陈彤彤认为，除了增加融资方式以外，开发商自身提高开发素质也是提高销售量、减少资金紧张的关键。房地产之间的竞争是开发商的整体资源与综合竞争力的竞争，是综合专业与技术资源优势的竞争。建议开发商在取得土地后甚至是取得土地之前，与专业水准的机构进行合作，为项目的操作做好前期的调查与研究，为项目提供全程且专业的策划服务，包括市场调研、产品定位、开发策略建议、营销推广建议等，以提供利益最大化的解决方案，以达到预期。这样就最大程度上加快项目销售速度，保证资金充足。