天津房产咨询：住宅楼上架设广告牌，居民是否应该受益？

生活中我们经常能发现，许多居民楼上都架设了广告牌，那么，作为业主的小区居民，这些广告收益是否与他们有直接关系。

　　对于这个问题，由于按“套”或“单元”、“单位”购买房产的客户，在其购房价款中实际上都已包含公共建筑的分摊价款，所以，购房客户应是公共建筑的按份共有人。


　　楼房的屋顶虽然是顶楼用户的房间天花板，直接为顶楼用户起到隔热、挡风、保温、承载雨雪等作用。但我认为，顶板并非顶楼用户的专有财产，它实际上是在为整个楼宇的用户服务。所以，一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部分，由大厦的各个产权人共有。

　　因此，在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，这样的行为，都是对楼顶、毗邻墙体等公共建筑的使用。而允许他人使用这样的公共建筑并得到报酬，实际上是公共建筑产生的收益。

　　依据民法学理论，所有权有四项权能，即占有、使用、收益、处分。这四项权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使。如果非所有权人未得到所有权人的事先许可或事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能，就构成了对所有权人的侵害。相应的，在共有的情形下，应由共有人共同行使上述四项权能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有人的同意或追认的情况下擅自行使上述四项全能的，就构成了对共有人共有权的侵害。

　　在通常的情况下，开发商尚未将所有的楼房卖出，则小区居民与这栋大厦的开发商、其他购房客户均为这栋楼宇公共建筑部分的按份共有人，对楼顶等公共建筑享有共有权，行使占有、使用收益、处分等权能。

　　虽然，各方由于所占的共有权份额不同，权利大小不同，但作为按份共有人，彼此间是平等的民事主体。各方的共有权均应得到尊重与维护。开发商想在楼顶上搭建广告牌获得收益，不是不可以，但应该向其他共有人——已购房客户通报情况，征得所有共有人的同意。如果此事难以协商一致，应当按照各自拥有的共有权份额进行表决，一般按照拥有共有权份额一半以上的共有人的意见办理，但不得损害其他共有人的权益。广告牌的使用费属于共有物产生的收益，应当属于全体共有人所有，或是分配给全体共有人，或是用于为共有人服务的公益事业，任何共有人也不能单独占有，非共有人更不能占有。

　　这个案例中，开发商如果没有就广告牌一事与其他共有人商议，取得的使用费自己占有，这是不对的。而大厦的物业管理公司不是共有人，却也获得使用费收入，更是没有法律依据，已经分割了其他共人的合法权益。