换证房子面积能变大？ 警惕房改房买卖猫腻多

最近想卖房的老夏遇到了一件怪事，帮他卖房的房产中介告诉他，他要卖的房改房拿的是老房产证，只要在买卖前到房产局换个新证，不仅房产面积能变大，而且房龄也看不出来了，1981年的房子可报“年轻”8岁，这是真的吗？

记者了解到，由于南京新老房产证有所不同，面积测绘方法在1998年前后有所变动，因此房改房如果拿着老证买卖，买卖前后这房产面积的确会变，这里面自然有讨便宜的，也有吃亏的，买房卖房的市民可得留神了！

换了证，房子面积能变大?

市民夏先生最近想卖掉一套老的房改房，翻出当年的买房手续发现，他当年买这个房子时，是按70平方米交的房款，可拿到手的房产证面积只有64平方米，足足少了6平方米。由于当年买房只花了2万元出头，相差的钱不多也就没计较了。

当老夏拿着房产证到中介去挂牌时，中介直摇头：“这房子太老了，不好卖。你去换个证，报1989年吧！”可这证上明明写着建筑年代1981年，怎么能乱报呢？“不要紧，你换了证，新证上就没房龄了，而且还有可能多卖几个平方米呢！”中介告诉老夏，以前的黄色房改房证是南京市人民政府发的，那个面积“不准”，现在到房产局换个红色的新证，那个证是建设部统一制的，上面会显示新的面积，新面积一般都会比老面积多一点。

“就算多1平方米，主城里每平方米8000元的房价，你也能多赚8000块呢！你要是不换证，就便宜买房人了！”中介告诉老夏。

“变小”还是“变大”有秘诀

记者咨询了南京房产登记部门，测绘人员告诉记者，当年房改时，市民买房都是将租赁证上的使用面积乘以一个固定系数(多层、小高层系数不同，多层为1.4)来计算交款面积。比如使用面积是50平方米，市民就要交70平方米(50×1.4)的钱，而换证后，房产证上的面积是实测的，所以面积既可能比70平方米多，也可能比它少。

而且房改时的面积测绘办法和现在略有不同，那时外墙是不进公摊面积的，现在进了公摊面积，所以有些房子的面积会变。

可换了新证,面积会变大还是变小？万一变小了，岂不“亏”了？记者从二手房中介业的资深人士处打听到一个“秘诀”：你看这幢楼里其余多数人家户型比你大，还是比你小，如果你家属于“大户型”，那把房子中本有的分摊面积拿出来重新划分，你所分到的面积自然就多了,房子的面积一般会变大。如果你家属于“小户型”，那分摊面积就可能缩水。

换新证再交易“最公平”

但这个秘诀只是“一般情况”，并不能保证所有房子面积都能这么变。

记者了解到，南京房管部门早在几年前就发布过买卖提示，希望买卖双方能事先约定新老证面积误差处理办法。就此，房管部门表示：市民最好能先换证或去查档案，把面积确定下来再交易，防止纷争出现，这样对买方卖方都是“最公平”的。除了面积变化外，新证没建筑年代记载。就此，房产部门表示，这的确是一大漏洞。但新证是建设部统一制的，南京无权改，因此建议买方如有疑问，可以去查档，弄清房子的真实“年龄”。

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