南宁市房改房交易的政策

　　公式使用说明 1. 南府发 [2009]40 号文中容积率修正系数为基准地价容积率修正系数，上述公式中的容积率修正系数为网格点楼面价容积率修正系数;网格点楼面基准地价(已进行区位修正)×容积率修正系数(网格点楼面价容积率修正系数)×上市房屋建筑面积 = 基准地价(地面地价)×基准地价容积率修正系数×区位修正系数×上市房屋分摊土地面积;因此，通过此种方式计算出的补交土地出让价款与南府发 [2009]40 号文第五条方式计算出的补交土地出让价款完全一致。2 、网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，可通过南宁市居住用地网格点基准地价图查询;(附：广西二手房网特发南宁市地价基准表)上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按南宁市居住用地网格点楼面基准地价的最低值 188 元 / 平方米计算。3 、容积率( r ) = 上市房屋房产证上的建筑面积 / 土地证上记载的土地面积，当 r < 7 时，容积率修正系数 = ( 2.2/r ) (1/1.7), 当 r ≥ 7 时，容积率修正系数 =0.5062 。4 、年期修正系数 =[1-( 1 1+R)N]/ [1-( 1 1+R)M]上述公式中： R- 土地还原利率(目前南宁市住宅的土地还原利率一般取 7% )、 N- 该宗地剩余使用年限、 M- 土地使用权法定最高出让年限(住宅用地法定最高使用年限为 70 年)，如剩余使用年限为 70 年，则年期修正系数为 1 。 三、实例计算张三有一套住房，位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为 52.4 平方米，土地证上记载的土地面积为 14.97 平方米，剩余使用年限为 69 年，则需补交土地出让价款计算方法如下：1 、经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价为 511 元 / 平方米。2 、容积率为 r=52.4/14.97=3.50 ，则容积率修正系数 = ( 2.2/3.50 ) (1/1.7)=0.76103 、剩余使用年限为 69 年，年期修正系数 =[1-( 1 1+R)N]/ [1-( 1 1+R)M]= [1-( 1 1+7%)69]/[1-( 1 1+7%)70]=0.99834 、需要补交土地出让价款(元) =511 元 / 平方米× 0.7610 × 10% × 52.4 平方米× 0.9983=2034 元由谁来缴纳土地出让金?南宁市国土资源局地籍管理科科长陆小林解释说，《城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。　　南宁市实行“房地分开”管理，公有住房上市交易并没有强调要有土地出让金的要件证明。《物权法》实施后，要求房产权和地产权统一。在此背景下，《南宁市已购公有住房上市交易若干规定》近期出台，规定公有住房上市要缴纳土地出让金。另外，以后商品房交易也要征收土地出让金，购房者也要有办理土地证的意识。　　由谁来交这笔钱?陆小林说，从“规定”可以看出，是由受让方缴纳，即买家支付。