单位房改房纠纷法律适用问题探讨

随着市场经济的建立和住房制度改革的不断深化实施，单位公有住宅以优惠价出售给职工个人已形成气候。这种单位职工享有限产权的住房制度打破了过去一直由单位包建、包分、包管而低房租的不合理住房格局，从而也就改变了反映在住房制度上的行政关系，出现了一系列民事法律关系，由此引起的优惠房纠纷日益增多，需要用法律手段去调整。对于这类案件，既无完备的法律规定，又无成熟的审判经验借鉴，民事审判中遇到了许多新的法律课题，案件处理难度大。本文仅就案件受理、诉讼主体和几类具体案件的处理问题作一初探。
　　一、案件受理问题
　　单位优惠房纠纷，法院是否可以受理?在审判实践中有不同的看法。有的意见认为，单位优惠房纠纷法院无权管辖，不应受理。理由是，民法调整的是平等主体间的财产关系，在优惠房纠纷中，不论是职工与单位之间，或职工与职工之间都涉及到单位内部建房、分房问题，系单位内部行政管理事务，单位与职工之间是一种领导与被领导的行政隶属关系，其主体地位不平等，不属民法调整的范围。再者最高人民法院(1992)38号“关于房地产案件受理问题的通知”指出：因单位内部建房、分房等引起的占房等房地产纠纷均不属人民法院主管工作范围，单位优惠价房屋纠纷人民法院无权管辖。笔者认为，单位优惠房纠纷，不论是从理论上或实践看都应受理，理则是：在计划经济体制下的住房制度，职工住房由单位包建、包分配、包管，单位具有完全所有权，职工住房的建设、分配、维修纯属单位内部行政事务，是一种行政行为，职工只有租房权，无占有、处分、收益权，单位对住房拥有完全支配权，单位与职工之间的一种行政隶属关系，主体地位完全不平等，因此发生住房纠纷，法院无权管辖。但新的住房制度推行后，单位以优惠价出售公有住宅给职工，职工对公房已拥有部分产权，即占有权、使用权、有限处分权和收益权，这表明对同一住宅，单位和职工同时享有所有权，两种所有制并存于同一客体，住房所有制关系出现了新的法律关系，单位与职工之间的住房行政关系受到冲击和打破，形成了一种民事合同关系，单位与职工之间趋于平等，只要职工交付了优惠房价款，单位接受了房款，优惠房买卖合同即告成立，双方都应遵守合同，履行义务，单位无权依行政手段强行变更，一旦发生纠纷，如果法院不管理，把这些日益增多的纠纷排除在法律调整之外，不仅不利于住房制度的改革和优惠房地产的健康发展，而且会因纠纷得不到正确及时解决激化矛盾影响社会治安。有人提出不通过法律调整，还可以通过行政手段解决，笔者认为，行政手段无疑是一种解决途径，但不是最佳选择，由于行政手段的局限性，很多问题难以得到及时解决。比如，张某在单位购买了优惠房，被职工李苛抢占达二年之久，经多方做工作，李某拒不退房，造成张某购了房长期得不到居住，意见很大，并声称如不再解决，自己采取强行手段。在这种情况下，既不能诉诸法律，又不能得到单位的解决，势必激化职工之间的矛盾，影响安定团结。特别是售房单位侵犯了职工工优惠房权利时，单位既是侵犯者又是矛盾的解决者，职工的合法权益在很大程序上难以得到及时正确保护，所以把这类案件纳入调整范围，由人民法院管辖为宜。笔者认为，只要有利于保障住房制度改革的顺利进行和优惠房地产的健康发展就要大胆受理、审判这类案件。至于最高人法院关于房地产案件受理问题的司法解释，因单位内部建房、分房等引起的占房等房地产纠纷，不属法院管辖，而优惠房纠纷不属此列。
　　二、诉讼主体问题
　　职工取得优惠房产权后，受到单位侵犯，把单位为被告理所当然，受到其他人抢占，列抢占人为被告也无异议，关键是被其他人抢占，出售单位是否应列为当事人，在实践中做法不一，有的列为当事人，有的没有列为当事人，列为当事人的，列为何种当事人?也不尽相同，有的列为原告，有的列为被告，有的列为第三人。认为不应列为当事人的理由是：优惠房系有限产权，具备物权的特性，可以对抗债权，有限产权的含义就是享有完整的占有权、使用权，只是收益权和处分权受到限制，抢占职工优惠房，侵犯了职工不完全的所有权，侵犯了职工的占有权、使用权、职工有权独立行使起诉权，不必列单位为当事人。笔者认为，优惠房系有限产权，实际上也就是部分产权，虽然两种所有权并存于一体，不完全具有共有的特征，但相似于按份共有，单位对处分和收益享有一定的支配权，当单位与职工各自部分所有权共同指向的优惠房遭受他人侵犯时作为部分所有人的单位应列为当事人，否则单位的合法权益难以得到保护。但列为何种当事人，值得研究，有的法院列为第三人当然不妥，第三人分为有独立请求权的第三人和无独立请求的第三人，出售优惠房的单位都不符合这两种第三人的条件，独立请求权的第三人，对原被告诉请的标的具有完全所有权，而出售优惠房的单位对原被告诉争的标的优惠房享有的只是有限产权，所以不具备列为独立请求权第三人的条件。无独立请求权的第三人对标的物不能主张任何权利，只是案件处理结果与其有直接利害关系，只能协助一方诉讼。在优惠房纠纷中，单位不存在协助一方诉讼问题，因为单位对优惠房本身就有享有有限产权。笔者认为，单位要么列为原告，要么列为被告，这要根据不同的具体情况而定，如单位把优惠房已交付职工使用后被他人抢占，只能列侵权人为被告，单位不能列为当事人，因为标的已发生转移，风险责任也随着转移。如果优惠房已分给职工但还没有交付之前，被他人抢占，标的物及风险责任未发生转移，如果单位愿意以原告身份起诉，应列为共同原告，如单位对侵权采取放任不管的态度，应列为共同被告。
　　三、几类具体案件的处理
　　(一)单位接受职工房款后，有房不分或有房不售，应判令单位分房或售房，理由是既然职工按规定交付了购房款，就表明了单位与职工之间达成了买卖优惠协议。
　　买卖优惠房或集资这房的协议，是一种平等主体间的合同关系，双方都应遵守协议，履行合同义务。如果单位有房不售，有房不分，这是一种故意违约，应判令单位售房或分房，如果单位盲目接受职工交付的房款而实际上又无房可售或无房可分，单位同样有过错，也应承担违约责任。对无房可售的，单位应按同期银行货款利率返还购房款并承担职工自交款之日起至返还的房款之日的利息。对集资建房户无房可分的，往往是集资建房户过多，而实际建房过少，造成部分集资户无房可分，但无房可分的单位不仅要返还集资款，还应按最高人民法院关于生产性或经营性利率可高于生活性利率一致四倍计算，原因是单位拿职工的集资款建房，而房地产增值很大，如果按正常利率计算显失公平。当然上述原则，只能适用于符合优惠购买条件的职工，如果不符合购房或集资建房条件的，不得适用。例如，某甲在单位交清了购买优惠房的价款后，单位得知其配偶在其单位已集资建房，根据房改政策，单位决定不再售给优惠房，某甲起诉，只能返还房款本金，而不能保护其利息。

　　(二)抢占或拒不腾让优惠房纠纷的处理，抢占优惠房是指职工交清房款，单位已出售优惠房或分给其集资建房后，被其他职工强行占有，这种抢占行为是一种侵权行为，不仅侵占了他人的住房权利，而且也是对住房制度改革的干扰，对这种纠纷的处理应判决其限期内退房，限期内不主动退房的应强制退房。如抢占时间过长，还应按市面价折算租金，由抢占人承担，如购房人是在外面租房居住，应按购房人的实际租金计算，由抢占人承担。
　　拒不腾让优惠房是指原房屋居住人已另购其他优惠房或集资建房，其原住房又被他人购买，但原居住人搬迁后拒不腾让，或虽未搬迁，但另购优惠房或集资房完全可以搬迁而故意拖着长期不搬的行为。例如，王某于1993年1月购买某医院的优惠房，原居住职工李某在其配偶单位另外集资建房，于1993年8月分得了集资房，并完全可以搬迁，但李某以种种理由推迟搬迁，直至1995年12月李某仍然不搬，这种行为也是一种明显的侵权，应责令限期搬迁腾让，如长期不腾让造成损失应当赔偿。
　　(三)离婚案件中优惠房的处理
　　随着住房制度的实施，优惠房已成为普通家庭中的一项最重要的财产，离婚案件中涉及优惠房的处理越来越多，往往成为双方当事人争执的焦点，处理起来比较棘手。在离婚案件中对涉及优惠房的处理，人民法院应当根据《婚姻法》、《妇女权益保障法》、《未成年人保护法》等法律和房改政策以及有关最高法院司法解释的精神，从照顾妇女儿童的利益，方便生活，有利于生产，不损害国家、集体，照顾无过错方等原则进行处理。在审判实践中有具体有以下几种处理方法。
　　1、一般应确认给住房单位职工一方享有。这是因为优惠房具有福利性的特点，这种住房福利具有福利性的特点。这种住房福利只能是单位职工才有权享有。不是住房单位职工就无权享有。根据房改政策，住房单位职工只能享受一次优惠房，如果把优惠房确认给非住房单位职工一方，住房单位职工一方就失去了购优惠房的机会，所以优惠房一般应确认给住房单位职工一方。但下列条件下，也可以确认给非住房单位一方。一是非住房单位职工一方因抚育子女的需要，又确无房屋居住的。有人提出既然是因为抚育子女需要，完全可以把子女确认给住房单位职工一方抚育，笔者认为在一般情况下，是可以这样处理，但在非住房单位一方是女方，且小孩在抚育期内，或非住房单位一方是结扎了的，或非住房单位一方离婚后不能再婚生育的，或住房单位一方有虐待子女行为的，或子女愿意随非住房单位一方生活的等情况下，子女一般应确认为非住房单位一方抚养。二是非住房单位一方因残疾没有生活来源，确无住房的。三是住房单位一方经济收入较好，完全有能力另找住房的。
　　关于确认给非住房单位一方是否应征得原产权单位同意的问题。目前倾向性观点是由于住房人只享有部分产权，另一部分产权系单位持有，所以职工的部分产权转移必须征得原产权单位同意后才能确认给非住房单位一方，按照这一观点实际上难以实现非住房单位一方的住房权，因为单位一般都倾向于自己职工一方，或因非住房单位一方与单位有矛盾，或因单位职工一方与单位领导有密切关系，或者其他原因，致使单位不同意。笔者认为，不需征得单位同意可以径行确认，理由是虽然单位持有部分产权，但这种产权是受到严格限制的，首先单位不享有占有权和使用权，其次处分权和收益权也只能在五年以后职工出售房屋时才能行使。如果职工不出售，单位无法行使处分权和收益权。事实上，优惠房确认给非住房单位一方，对单位享有的处分权和收益权毫无影响，非住房单位一方出售优惠房时，仍然可以行使部分产权中的处分权和收益权。
　　关于享有房屋产权一方补偿对方按何种价格问题。有的人认为，房改购买房屋是以优惠价获得部分产权，因此补偿对方应按房改优惠价计算裣金额，如按重置价计算，意味着加入原产权单位享有份额的价款，而房改以优惠价购得的是部分产权，不是全部产权，因此按重置价计算不太合理，如按市场价，因市场价在重置价的基础上又加入利润和其他费率，显然按市场价补偿就更加不合理。笔者认为，按何种价补偿，不能一概而论，应因案件的不同情况具体问题具体分析。由于我国房改优惠房的产权并不是职工交清房款后及时取得，因种种原因往往需经过一段时间，如果在未取得产权前夫妻离婚。应按优惠价补偿，理由是：没有取得产权前夫妻拥有的仅仅是房款，只能按优惠价补偿。如果取得产权后五年内发生离婚应按重置价补偿，理由是取得产权后房款变成了住房，房款得到升值。再按优惠价款补偿显然不合理，当然也不能按市场价补偿，因为在五年内不允许上市交易，就谈不上按市场价补偿，这是因为五年后住房人取得了上市交易的权利，房屋的价值大大提高，一旦上市交易，将获得高额利润，再按重置价或优惠价计算补偿，就显得更加不合理。
　　2、隔间分割，隔间分割是指对房屋内部结构采取隔间，由离婚双方各自居住所有。这种方法比较公平合理，不涉及经济补偿中可能出现不合理的现象的现象，但这种方法也有其局限性，隔间分割必须是面积较大的房屋，且房屋结构能够间隔，如果面积较小或者建筑结构不能隔间就不能适用这种方法。隔间分割必须注意以下原则：有利于双方生活方便，不至于因相邻关系时常发生相邻矛盾，影响社会治安。
　　3、暂住：暂住是指婚姻存续期间取得优惠房，离婚时确认给一方所有，另一方因离婚后一段时间无法找到住房而暂时居住。在审理离婚案件时，对离婚后一段时间内无法及时找到住房要求暂住的，经查实，可以予以支持，暂住时间可根据具体情况而定，一般应为六个月，最长不得超过一年，当然当事人之间另有约定除外。暂住可以是整套暂住和隔间暂住，整套暂住必须是住房一方另有住房，否则不得允许整套暂住。隔间暂住由于双方仍然生活在一套房屋中如果双方矛盾较深，隔间暂住会产生新的矛盾，一般不允许隔间暂住。
　　4、佃房居住。离婚后丧失住房的一方佃房居住，由取得产权的一方给予相应的租金补偿。租金补偿有经济能力的可以是一次性补偿，也可以是按月补偿，补偿金额可以根据租金多少和住房人实际承担能力来确定