房产理财族群：教你算算“以房养房”是否划得来

核心提示

前一阵儿，刚刚毕业两年的董先生物色到铁西区滑翔附近的一套50多平方米的"老式房"，正期待着沈阳秋季房交会的开幕，好与房主过户交易。

董先生说，"十一"之后就去找几家房产中介，把房产挂牌"出租"。

"半间卧室自己住，一室的出租。"才到手的房子，为什么选择跟别人合住呢？原来董先生毕业不久，目前月收入2000元左右，如果每月要负担按揭还贷，还要应付日常生活开销，比较吃力，所以出租另一半房屋，实现以房养房，可减少还贷压力。

9月11日，记者了解到，购买一套高档小区商品房自住，将"老房子"出租，这种"以房养房"的房产投资方式在沈阳已蔚然成风。

"以房养房"是否划算要算账

"以房养房"是否划算呢？从事房产中介多年的奥隆职业房产总经理夏先生介绍，原则上来说，如出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率，则应出租，反之则出售。

他举例说，一套位于富民小区、建筑面积60平方米左右的老式住宅，目前市值估价为24万元左右。如果以月租金750-800元出租，那么一年的租金收益为9000-9600元，年租金收益率为3.75%-4%。从这一点，我们不难得出结论：出租后的收入，超过银行贷款利率是有一定难度的。而且租金收益要受到市场供求关系和定价的影响，但新买的房子每个月银行贷款是固定的，也就是财务上的"收入不稳定而支出刚性"。按照上述计算结论，"以房养房"是不如"卖房款存银行"的。

但是，夏先生告诉，计算的结果是"以房养房"不划算，但是这个例子是没有考虑到二手房本身的价值增长，如果算上房价未来的上升空间，就是另外的结果了。

业内人士介绍，沈城"以房养房"的人群不占少数。今年1-7月商品房销售合同备案均价为3729元/平方米，比去年同期上涨5.4%，据此推算，沈城存量房价格每年的增长幅度应该在4%左右，再加上3.75%-4%的出租收益，就远远高于银行贷款利率了。因此，在沈阳"以房养房"是非常划算的。

"月光族"转身变"房东"

"本来可以买单间，总价低，但住着不舒服。

此外，我单身，还考虑到外地父母要要来沈阳落脚，所以选择了购买了这个50平方米的\'一室半\'，但是总价上去了，按揭压力也大了。"准备十一以后出租的董先生坦言。在此矛盾下，"月光族"的他便想出了这套房子以"自住+出租"的形式赚取收益，不仅实现了买房计划，而且真正成了"房东"。

这类"一半出租，一半自住"的房东大多数是高校刚毕业，或者是工作不久创业初期的年轻人，房款首付由父母资助，按揭款主要由个人承担，因为在创业初期，每月的按揭还贷成了不小的负担，于是，就想着出租部分房间收租金的方法，缓解经济压力。

"以房养房"派生"以房换房"

在沈阳，"以房养房"已经走进公众视线并为很多人熟悉，而由此派生出来的"以房换房"却并不是被人所了解。

据了解，目前在很多房产网站上，诸如"环境好，交通方便，配套设施齐全。入住子女可读育才小学。欲换面积大约在100平方米左右的房子……"这样换房信息众多。

据在北陵电影院从事房产中介五年有余的李先生介绍，"以房换房"最初被家族内部所使用，后来规模得以壮大，在陌生人与陌生人之间进行。"以房换房"的初衷颇多，"有的家长为了孩子上学，图一个好的学校，但手头资金又不富裕；有的需要资金，但房屋售出后又没有住处；有的想提高生活质量，扩大房屋面积，而在短时间内，自用房屋还难以出手……"李先生说。

而且，换房还有一个好处，就是在税务上有所减免。房主选择以房换房，可以申请退还转让个人所得税。在《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》明确规定，"为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。"

"以房养房"要考虑三险

"以房养房"风险也不小。

9月11日，工商银行辽宁分行营业部个人金融业务部金融理财师王健接受采访时认为，采用"以房养房"的方式理财，除了每月固定要支付银行贷款本息外，还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。

王健认为，尽管房产作为不动产，其价值的波动性相对比股市要小一些，但在某些特定情况下，其波动幅度同样很大。尤其是在形成高价的房地产"泡沫"破裂后或经济危机及经济衰退期则更是如此。

另外，供求关系变化的风险同样不容忽视。房产的供给量与客户的有效购买量是动态变化的关系。在供应量超过购买量时，房价就会掉头向下。最后是按揭还贷风险，如果还贷额占收入或资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情，就很容易出现还贷困难，甚至有"断供"的可能。

总体上看，房地产商手里的空置房越多，"以房养房"的风险就越大。当房地产商的房子卖不出去时，就意味着市场已经饱和，市场饱和的结果是有更多的房屋用于出租，这样，"以房养房"所承受的风险就更大了。

"以房养房"如何应对加息风险

以房养房，就是用一套房子的租金去还另一套房子的贷款。

那么如果遭遇加息，就将直接增加购房者的每月还款额，肯定影响到购房者的收益。那么，"以房养房"者应如何规避加息风险呢？

工商银行理财师解聪杰认为，如今，银行放贷一般要求购房者还贷额度不得超过家庭收入的50%。一方面是为了保证银行放贷的安全性，另一方面也考虑到购房者家庭的正常生活。所以，这个50%比例成了贷款购房的一条"警戒线"。

以距离最近的最后一次加息为例，5年以上房贷利率从7.56%上调至7.83%。那么一笔30万元20年期房贷款，若采用等额本息还款，每个月增加的还款额应该约50元左右。"以房养房"就要重新算一笔账了。

解聪杰建议，要保证"以房养房"顺利进行，须符合以下要求，即租金收入＋家庭其他收入(包括工资、存款利息等)要大于还贷额度＋家庭正常开销。在家庭收入以及正常开销不变的情况下，租金收入越高，还贷额度越低，家庭财务安全系数也就越大。所以，"50%"的"警戒线"，对于"以房养房"同样很适用。

"新房东"的"脑筋急转弯"

记得20年前，曾经有一个关于房屋消费的"脑筋急转弯"故事，中国人习惯于用攒一辈子的钱买一幢房子，最终却留给了儿女；美国人却用房屋贷款的方式早早住上大房子。

20年后，当人们的生活更进一步时，如何换掉旧房子，住进更好的新房子，又成为理财新问题。是"以房换房"还是"以房养房"，这就是一个脑筋急转弯的问题。

"以房养房"就是贷款购置了第二套房产后，出租其中一套房产，以租金收入偿还月供的投资方式。如果一个人的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，而拥有一套可以出租的空房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那么就可以考虑采用这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。稍稍将头脑转个弯，"以房养房"不仅可以改善居住条件，更可以积累财富。

一些认为未来房价将持续上扬的房主，自然不会立刻把房屋出售变现。因为房价在上涨，房产就不断升值。于是购买新房后，如果资金充裕，仍然保留旧房，将其出租而不售。随着"以房养房"群体的不断壮大，"以房养房"也开始由单纯的购房筹资行为演变成一种房产理财行为，形成了房地产领域内一个新的投资群体--新房东。

根据投资经验，"新房东"大致可分成三类人群。一种是出租旧房，用所得租金偿付银行贷款来购置新房；一种是投资购房，出租还贷。买一套用来自住的新房后，再买一套租价高、升值潜力大的房子专门用来出租，用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息；还有一种是将旧房出售或抵押，再买新房。

投资市场向来都是挑战与机遇并存的地方，既然是投资就会有风险，"以房养房"也不例外。采用"以房养房"方式除了每月固定要支付银行贷款本息和物业管理费外，还要承受出租收入不稳定、房产市场波动、物业贬值等多种风险。即使已经租出去的房子中间也很有可能"断档"，这就需要购房者有充分的心理准备和经济承受能力。

"新房东"们不仅要有投资眼光，脑筋必须多几次转弯，充分预计风险，在"以房养房"的过程中将每一笔买卖账算清楚，才能做到稳中求胜。