陈旭律师：北京小产权房五大风险和危害

 

　　“小产权”、“乡产权”房近期因建设部的表态、北京市国土局发出“停工停售”令而成为社会关注的热点问题。谁在买小产权房?为什么有人明知“小产权房违法仍要购买”?在建在售的小产权房应该如何处理……记者对这些热点问题进行了调查。

　　小产权房主多数不是“没钱人”

　　在建设部、北京市国土局表明了对“小产权房”的态度后，各界对小产权房的看法似乎集中到了一点上：因为眼下房价太高，所以小产权房才会有市场。而经过调查发现，事实上并非如此，在北京，除通州个别项目外，购买小产权房的人多是为了“第二居所”而购房，甚至是为了住“别墅”，换句话说，在北京，购买小产权房的人多数不是“买不起房子的没钱人”，而是在城里有房、有车的“有钱、有闲人”。

　　早在2000年前后就在海淀区山后某小产权项目购买了一套别墅的陈先生表示，和他一样在海淀山后买“别墅”的人都应该算得上北京比较早一批有闲有钱的人，在城里都有房也有车。怀柔某小产权项目的销售负责人说，“我们的购房人，除了买了用作别墅，有的业主甚至还和某些休闲度假旅行社联系好了用来投资，作为商务接待的别墅出租。”

　　事实上，房山、怀柔、密云等地区的多数小产权房多为别墅形态。

　　小产权房为何“红火”

　　调查显示，小产权房便宜的价格固然是吸引力之一，但背后还有一个原因是“建了也没有人管”、“买了也没有人管”。北京很多小产权房都在公开、“正规”地销售，销售人员会明确告知购房人，“这是小产权房”。

　　“这才是小产权房红火至今的真正原因”，中原地产华北区总经理李文杰认为，一直以来大量小产权项目开发商或者村集体组织没有受到应有的处罚，很多先买房人的“示范作用”是小产权房红火的真正原因。

　　北京小产权房风险有多大

　　隆安律师事务所合伙人陈某律师认为，小产权房有五大风险和危害：其一，因为“目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售”，所以购买了小产权房的人没有产权证，一旦国家要征用土地，没有权属证明保护自己的权益;其二，这类房子不能上市交易;其三，如果是占用耕地建设，违反了国策;其四是扰乱房地产秩序的建立;其五，别墅产品类型居多的小产权房，业主和当地村民因为社会财富等不同，容易形成新的社会矛盾。

　　小产权房该如何处置

　　目前，因为小产权房已经形成了一定的规模，因此，对现有的小产权房该如何处置，成了各界争议颇多的话题。

　　陈某律师建议有关部门尽快出台管理办法制止新的小产权房出现。同时，他强调，“在制止新的小产权房项目出现的同时，一定要对过去的小产权房、乡产权房予以处理，才能显示法律的公平性。”他提出，已经建成的小产权房，在开发商和购房人应该补交相应的税费的同时，还要对违反了土地管理法的开发商和村组织有关负责人给予行政处罚，并没收非法所得。

　　陈某提出，目前，还有大量开发商打着社会主义新农村建设的名义，在集体土地上进行违规开发建设。小产权房的泛滥和市场有关，也和以往立法、执法不及时、不严格相关。以往的土地违法中，相关人员受到的处罚都是“滥用职权罪或者行贿受贿罪”，今后，面对新的土地违法形式，应该制定专门的管理办法，并增加“破坏土地资源罪”。