“小产权房”难以回避的尴尬：未来将走向何方

慕向欣的小面包车停在一家楼盘销售中心的对面，车里温度有点高，他向外望着那些不时从眼前走过的城里人，售楼广告上极具诱惑力的“1728元起/平方米”，让这些人大老远跑到北京市房山区周口店镇来看房。他们中有的人原本就知道这是小产权，但并没有偏见和担忧；有的人在听过卖楼人天花乱坠的介绍后，仍不放心地四处打探。对于他们的疑问，身为售楼先生的慕向欣总是热情地回答，最后还不忘给这些潜在客户递上一张名片，希望买了房后能找自己装修。上周四，国土资源部副部长贠小苏表示，由于各地小产权房的情况不一样，中央或国土资源部不会出台统一的处理意见。此话一出，许多人开始将新的期待寄予在地方政府身上。而自本月中旬，“深圳小产权房将获全国首张‘准生证’”的消息传开继而又被否认后，关于小产权房的各式讨论就一直未断。与此同时，众多并未建在耕地上的小产权房仍安静地扮演着村委会、买房人以及开发商为其设定好的各种角色。

46公里外的便宜货

村长眼里的“美好未来”

每天上午9点和下午2点，绿茵小镇的看房班车都会准时从六里桥出发。这个位于房山区周口店镇南韩继村、距离城区46公里的新建小区总建筑面积约9万多平方米，其中一期公开预售7栋，有四种户型，共700多套房子，建筑面积从69.73平方米至129.73平方米不等。楼盘销售人员表示：“一期已经卖得差不多了，前不久刚交了6号楼和7号楼的钥匙。”

看房班车顺着京石路向南开去，一路上销售人员不厌其烦地解答着看房人关于交通、环境等方面的提问。而人们最关心的还是这样的房子住起来是否安全合法。“绿茵小镇是当地村委会找开发商建的小产权房，买房90日后就会发产权证，跟大产权的房子一样拥有70年的产权。”他打包票似地说。

到了阎村出口，车子开上京周路，不一会儿就停在了绿茵小镇的售楼中心门口。200米外便是广告上刊登的那个1728元起/平方米的廉价小区，7栋南北朝向的6层楼房整齐地伫立着，北面是一大片杨树林，南面正对着的是另一个基本建成的小产权房小区，周围没有更高的建筑。

绿茵小镇这7栋楼房已经封顶，但每个单元门口仍堆放着不少沙土和杂物，赠送给一层住户的私家花园的围栏也还未圈起。一些看房人表示出对私家花园的兴趣，但均被告知一层的所有户型已全部售出，现在每平方米的最低价格是1900多元。或许是工作日的原因，当天售楼大厅并不热闹，只零零散散有人前来咨询，但房间两侧被分隔出来的几间小屋却不时有人进进出出，销售人员告诉记者那是交订金的地方。

对比北京城区的房价，这里2000元左右的价格简直是个大便宜。

来自北京市统计局的数据：北京四环路以内今年1至5月商品住宅期房平均售价为16510元；四环路至五环路每平方米售价15744元；五环路至六环路每平方米售价9308元；六环路以外每平方米7550元。

这里的销售人员拿着计算器给记者算了一笔账，如果购买一套二层的90.85平方米的两室两厅两卫，每平方米2238元，房屋总价便是203322元，再加上0.58元/平方米的物业费、16.5元/平方米的供暖费以及房屋总价2%的公共维修金，这套两居室的全价则不到22万元，而另一套位于六层的125.81平方米的三室两厅两卫，售价则为1968元/平方米，算下来总价大约26万元。“在城里差不多买一个厕所的钱，在这儿能买个大房子，多值啊！”除了卖房人这么说，一些已经在绿茵小镇买了房的人也爱这样表达。

看着记者还是有点疑虑，这名售楼人员又拿出三个文件的复印件，包括南韩继村村民代表通过的在此地盖楼的决定书、南韩继村向周口店镇发出的盖楼请示以及周口店镇表示同意的批复。然后他又递过来一本由房山区琉璃河镇某村委会颁发的产权证。“到时候，就跟这个一样，只不过发证机关是周口店镇南韩继村村委会。只有建在耕地上的房子要被查处，但这里以前是个水泥厂，没问题的。”

村长眼里的“美好未来”

2007年开盘的绿茵小镇目前的配套设施并不完善，当被问到以后有没有盖健身房的计划时，售楼人员愣了一下摇摇头，然后指着小区南面说：“那边倒是有个水库，应该可以游泳吧。但这里距离十渡、上方山森林公园都不远，没事就可以去爬山。”

根据村里和开发商对小区的规划，将来二期几栋楼的商铺都对外招商开放，幼儿园、医院、超市、银行、邮局也将逐步建成，方便居民日常生活。而现在想要找个不错的饭馆吃饭得坐车去5公里外的房山老县城。对于这一点，前来看房的杨先生表示很理解，“这里肯定没法跟成熟的社区比，小区毕竟刚刚建成，况且价格又这么便宜”。

顺着绿茵小镇前这条整洁的大道一直向东，便是村委会所在地。记者沿着这条路走下去发现，除了绿茵小镇对面，紧邻它旁边的还有一个正在建设的小产权楼盘，而过了这里，路两旁的建筑便开始由楼房转变成风格统一的黄色平房，老人们在树荫下乘凉聊天，狗叫声不时响起，这让村庄的味道渐渐浓郁起来。

村长很热情，对于村里建了绿茵小镇、奥龙嘉苑和锦绣馨园三个小产权楼盘的事实，并没有遮遮掩掩，同时他也证实了绿茵小镇那片地原来是个水泥厂的说法。“因为水泥厂污染严重，所以不得不按规定关了，吸引不来别的企业投产，想要复耕，但地上的水泥坨子有这么厚，上级部门来看过，也觉得没办法弄。”村长用手比划着。

水泥厂关了，许多村民没了工作，于是村委会开始想在这块地上盖房子。“我们跟开发商的利润五五分成。还要给全村1000多户村民预留出楼房，等着以后老房子拆迁后，补完差价就可以搬进去。”对于卖房所得利润的用途，村长说：“除了村委会留一小部分，其余都用在村民身上。”据办公室内的另一名工作人员介绍，2008年村委会为500多户居民补贴了供暖费共170万元。同时投入40多万元补贴参加城乡居民养老保险的适龄人员。

“你看我们外边的马路很干净吧，村里得给没了工作的村民找活干，现在全村有30个人负责打扫卫生，每个月发给他们450元。今年这些小区还没正式入住，周围的几个果园就都被看房的人采摘光了。”另据村长介绍，等这些小区完全建好后，物业公司也将由村委会接手管理，小区里的商铺将欢迎村民进驻，一批人的就业将得以解决。但最近这段时间，他仍需发愁另外一些工人的去处，因为村里最后一家水泥厂也快关闭了。

随着城里人不断涌入，村长对于村子未来的发展很有信心。“住在这里，就要在这边买东西，各项设施就要完善。一句话‘用城里人的钱，养活我们农村人’！”村长这样总结了小产权房所发挥的纽带作用。而一位坐在村委会传达室的老人则表示，今年的养老保险需要自己掏的部分确实少了。

为了村民的利益建起小产权楼盘，便宜的价格又正好对上城里人的胃口。这一切看起来合情合理，却并不合法。

住户不关心转正问题

对于小产权房，外界对其普遍定义为：在农民集体土地上建的房屋，一般情况下由开发商和村委会或者基层政府比如乡镇政府签订建房合同或协议，然后在集体土地上面开发建房并销售，这些房屋由乡镇或村委会而不是国家房屋管理部门颁发产权证。据了解，目前我国的小产权房主要分两种，一种是占用耕地建成的，另一种是在集体建设用地和宅基地上建成的。

和一般意义上的商品房相比，“小产权房”至少省掉一个环节：就是未缴纳土地出让金转化成国有土地，仅是村委会和开发商的私下交易，所以房价大大低于同地区的商品房价格。

本月9日，国土资源部公开表示“小产权房”是违法建筑，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。这表明国家对于各种类型的小产权房一视同仁，并未因其是集体建设用地就网开一面。这一点南韩继村的村长也很了解，因为村里建起了三个小产权楼盘，“村委会为此交了30多万元的罚款，罚就罚了，人家也没说什么”。但村长说自己并不知道罚款的依据是什么。

对于小产权房的“不合法”身份，村长解释，其实不是不想“先领证、再生娃”，但土地转让征收的手续太难办了，且土地被征走后，最后能落到村里的钱太少了，不足以养活全村老少。为了村子的长远发展，为了一村老少的生计，村里只好与人“私生”小产权房。

很多已经住进小产权房的业主不仅不在乎房子是否“私生”，连将来能否转正都一样觉得无所谓。当初，他们中的许多人都抱着“楼都盖起来了，人都住进去了，那还能怎样”的心态买下的小产权房。这听起来好像是售楼人员的推销言论，但看看通州区那些存在多年的小产权房以及住在里面的人们的生活，便很容易让外人得出“的确不会怎样”的结论。

从938路支1的总站大北窑算起，16站外是一个名叫“祥和乐园”的地方，北、中、南三区共23栋楼已经全部住满，同样这也是小产权房。一个周六的午后，60多岁的葛先生坐在中区的长廊上，看着孙子在小区广场上追赶皮球，时不时提醒一句“别摔着”。这样的休闲生活，从两年前就开始了。两年前，儿子在这里买了一套每平方米2000多元的二手两居室，并把他从东北老家接过来一起住。“这房子质量好、设计也合理。虽然是小产权，但这么多人住在这儿已经成气候了，怎么可能拆呢？”更让他觉得满意的是小区的管理，不但比城里干净整洁，而且一旦道路或公共设施出现问题，物业很快会派出人来维修，戴着红箍的治安巡逻人员随处可见。

葛先生说，这房子反正是自己住，又不往外卖，因此除了房产证的发证机关是当地马营村村委会外，其他方面没让自己觉得跟大产权房有什么区别。“这里安静舒适，好像比闹市的大产权还强呢！”

对于退休后做了12年房屋买卖生意、今年67岁的北京人王先生来说，小产权房的买卖同样能给自己带来不错的收益。经他手卖出的13套房子中，有11套是小产权房，其中昌平北七家的一套小产权房让自己赚了14万元。根据他的经验，小产权房的个人买卖要通过乡镇或村级政府，虽然不用交各种税金，但大多数地区都根据自己的情况制定了相应规定，要求买卖双方缴纳一定比例的管理费才能过户。去年奥运期间他在房山买了一套小产权的准现房，近来每天他都会去新房里看看装修进度，准备一装好就很快搬进去享受清静的晚年生活。对于购买小产权房的风险，他表示，反正是自己居住，房产证是不是按时下发、房子何时转正都不重要，他现在最关心的是自己订的报纸什么时候能被送到楼门口，而不是1公里外的村委会。

小产权房何以“越战越勇”

国土资源部副部长贠小苏上周四表示，由于各地的情况不一样，每一宗土地的性质不一样，开发投入的情况不一样，买房人的情况也各不相同，对于这种复杂的小产权房问题，中央或国土资源部不会出台一个统一的文件。国土资源部将与各地共同从实际出发，认真调研，依法合情合理地处理。

此前曾有专家表示，国土资源部和建设部已经形成了关于小产权房的规范性文件。因此新消息的到来显得十分突然，北京市国土资源执法监察大队的一名工作人员表示，之前一直都在等国家出台对小产权房统一的处罚措施和之后的管理办法。得知新消息后，自己的心情多少有点复杂。他说：“小产权房的监管部门不止国土部门一家，还包括建委、规委、交通甚至消防等在内的众多政府部门，看来未来还得靠市人大出台相关法规来管理小产权房。”

而北京市国土局办公室的一名工作人员则谨慎地表示，还没有看到国土部相关的文件，因此无法评论此事。对于国土部的最新态度，他认为不能简单地理解为“不管”，而应是“放权”。

在各地小产权房的管理办法还没明朗的时候，买房人和村委会都处于一种并不焦虑甚至有点我行我素的等待中。南韩继村村长上周五语气轻松地对记者说：“国家管就听国家的，地方管就听地方的，让交罚款就交罚款呗。”这似乎是听话的态度，但这个村已经基本建成的那三个小产权楼盘正是因为从2007年的“不听话”开始才慢慢建起来的。

似乎第二个原因才是关键，但人们接着会更奇怪，非法建设了两年的小区，期间没人出来监督制止吗？对此，房山国土资源局办公室的工作人员表示，他们没有处罚的权力，有时候有人举报，他们便到现场去发停工通知，但执法人员刚转身离开，现场便又热火朝天地干起来。她说：“国家对这类非法建筑的处罚力度其实很小，要是罚个千八百万的，估计就没人敢建了。”

5月21日，深圳市四届人大会议通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，其中规定，经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房产证。但20天后，国土资源部组织会议，在专题听取深圳市政府、广东省国土资源厅对深圳处理农村城市化历史遗留违法建筑有关情况的汇报后认为，深圳市人大《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的“小产权房”有本质区别。

之后三部门又联合下发了《关于适用〈违法土地管理规定行为处分办法〉第三条有关问题的通知》，明确如有地区发生土地违法案件造成严重后果或对违反土地管理规定行为不制止、不组织查处等五种行为，将对县级以上地方人民政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员，给予警告或者记过处分；情节严重的，将给予撤职处分。加上国土资源部一次次表示要坚决查处“小产权房”等违法行为，并提醒大家千万不要抱有任何侥幸心理的做法，使笼罩在小产权房周围的气氛开始变得紧张。“现在应该没有人再盖新楼了。”南韩继村村长觉得这时再开发新的土地简直是往枪口上撞，而继续卖楼则是另外一回事。

是什么怂恿着它成长至今？

北京市国土局的一名工作人员脱口而出：“利益。”随后他不忘补充：“个人观点而已。”

小产权房走向何方

种种迹象表明，小产权房不会再像以前那样自由自在了，但尽管如此，它仍冲着人们露出微笑。

“管理小产权房的权力下放是否证明它最终仍将受到惩罚？”

“那可不好说。”北京某郊区国土局办公室的工作人员告诉记者：“总之别买就对了，村委会发的房产证根本就不叫房产证。”

但告诫终究不能改变人们对于低廉房价的趋之若鹜。

有专家认为小产权房的“转正”意味着对土地所有权属进行根本的性质上的改变，将农村集体用地不经合法程序直接转为城市国有土地，而这样做带来的结果便是打乱了合理城乡规划、侵占农村耕地现象变得更加猖獗，同时极大冲击房地产市场。

中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田表示，目前社会上关于小产权房发展走向的讨论主要有三种观点。首先是先从小产权房入手，开征“物业税”。通过这一方式协调、解决矛盾，这样做比征收土地出让金更加符合现代税制原理，因为只有在政府提供了公共服务、公共保障后，产权才真正有价值，产权，因公共服务、公共保障而升值，用于满足政府提供公共服务、公共保障需要，彼此双赢。同时物业税取代了土地出让金，降低了初次购房的成本，同时因为养房子的成本有所上升，因此还能在一定程度上遏制爆炒房价的现象出现。

其次是实行同地同权。目前在我国城乡分割的二元体制下，两块其他条件完全相同的建设用地，若其中一块是国有土地，便可享有出让、转让、出租和抵押的权利，并得以在交易中体现价值；而另一块是集体土地，则基本只有自用的权利而缺少交易的机会。这种主观地将相同土地割裂开的做法，造成了小产权房只长在农村集体土地上并由此引发出其他复杂问题。

此外，政府部门还可制定一条时间线，在这之前建造小产权房可以转正，而在这之后的这类房屋则将被查处。但若真这么做，又有点违背国土部关于“小产权房是违法建筑”的一贯态度，因此能不能开绿灯、给哪些房子开绿灯等都将是个问题。

由此可见，解决小产权房问题仍需时日，这时日也许比我们想象中的还漫长。

这种土地制度变革中的产物，仅从名字就能看出其身份的不大方。

郑风田认为，我国土地制度上的城乡二元制，带来了城乡房屋产权的断裂。虽然还不知道各地政府部门将采取哪种方式对待小产权房，但我国人与房间的矛盾已由此凸显，同时引发人们对城乡一体化进程的思考。许多人认为，当小产权房使大量城市人涌入农村生活时，便是两个长久以来被割裂的群体加深了解、减轻歧视的难得机会。

与此同时，它让经济水平有限的人拥有了属于自己的空间，久居乡村的人期待着一成不变的生活因它有所改变。不幸的是，无论曾受到过多少宠爱，被寄予了多少期待，或者已开始披上“租赁”、“生态大棚”等纷繁复杂的外衣，这位土地的“私生子”仍抹不掉从一出生就被烙上去的不合法身份。

现在小产权房的上空已是雷声轰鸣，而无论之后是瓢泼大雨还是开始转晴，人们要的只是改变目前这尴尬的烦恼。