谁被绑上了小产权房利益“战车”？

随着新问题的不断涌现，小产权房这个困扰各地政府的老问题如今又面临着更大的难题，如何妥善处理小产权房？小产权房的出路又在何方？房地产高级经济师、著名地产评论人章林晓在接受本报记者专访时表示，叫停小产权房，需要国土、规划、建设、房管等各部门同心协力、齐抓共管，而不是各唱各的调。

中国房地产报：2008年下半年，北京市国土局严查小产权房，一度显露了强烈决心，但一年之后的今日，伴随着房价暴涨，城区供应不足，通州、房山、昌平等京郊的小产权房卷土重来，既然是违法建筑，小产权房为何屡禁不绝？

章林晓：任何现象都有其存在的原因和基础，小产权房屡禁不绝关键在于建造销售小产权房的成本收益率太高。从源头上讲，小产权房主要分为两种：一种是擅自在集体建设用地上建造的房子，另一种则是未经农用地转用审批，直接占用农用地建设的房子。这两种小产权房，从法律上讲都是非法的。

小产权房同商品房相比，在成本上占有优势，主要体现在以下几个方面：一是擅自占用农用地建设的小产权房，其“省”下了耕地占用税、耕地开垦费等系列税费；二是“省”下了商品房开发取得土地时必须向政府缴纳的土地出让金，其只需向村民支付低廉的地价；三是“省”下了商品房建设时需缴纳的大市政配套费、人防费等费用；四是“省”下了商品房建设销售过程中需要缴纳的营业税及附加的相关税费。

因此，即便小产权房的售价只占到商品房的三分之一甚至更少，但由于其成本极低，其利润空间依然远大于商品房的利润空间。由于小产权房建设销售成本没有增加多少，而伴随着房价暴涨，其售价也在跟着增加，因此小产权房的利润空间也在增大，随着小产权房成本收益率的日益提升，建造销售小产权房的驱动力自然也就越来越大，小产权房自然会呈现出卷土重来的抬头之势。

中国房地产报：目前政府关于小产权房的相关政策很明确，态度也很坚决，要封杀“小产权”，但却屡禁不绝，那么在整个执行环节中，问题出在了哪个地方？

章林晓：问题主要出在两个方面：一是行政执行力。行政执行力问题其实不单单在“小产权房”上存在，“小产权房”上反映出的行政执行力问题是个缩影。只不过“小产权房”不能够“藏着掖着”，大家都看得见，而且是当前社会关注的焦点热点。

二是财政分税制。现行分税制下，存在着“财权上移，事权下移”问题，特别是越到基层，税源结构越不均衡，财政往往越困难，乡镇一级甚至无税可分。乡镇政府往往属小产权房的受益者，同时也是坚定的支持者，这给封杀“小产权房”大大增加了难度。

中国房地产报：目前，全国不少城市如广州、济南、郑州等地的国土部门对于小产权房的态度也很强硬，但似乎“雷声大雨点小”，效果并不明显，你认为要叫停“小产权”房，重点难点在哪里？

章林晓：众人用地，一人管地，土地管理的难度是可想而知的。小产权房实质是违法建筑，不但违反土地管理法律，同时也违反城乡规划、建设管理的法律法规和政策，因此，叫停小产权房，需要国土、规划、建设、房管等部门同心协力、齐抓共管，不能各唱各的调，单靠国土部门一家肯定是管不好的。

叫停小产权房，同时还需要纪检、监察等部门的密切配合。如果国土部门移送的小产权房违法案件纪检监察部门不处理，申请法院强制拆除的案子法院不配合，国土部门虽然对小产权房的态度很是强硬，但在实际行动中自然就只能是“雷声大雨点小”了。

附着在小产权房上的利益太庞大了，这个庞大不光指资金量的庞大，而且还指利益群体的庞大。特别可怕的是，建设销售小产权房的利益联盟已动用舆论工具，鼓噪买不起商品房的城市中低收入市民购买了小产权房，将普通市民成功绑上了他们的利益战车，这给政府处理、叫停小产权房增加了极大的困难。

中国房地产报：你认为在政策与市场的相互博弈之下，大量小产权房的出路何在？

章林晓：如果小产权房可摇身一变，毫发不损地“转正”，或者成本低廉地“转正”，那最终受伤害的将是广大遵纪守法保护耕地的农民和购买商品房的市民，而真正得利的是那些违法建设销售小产权房的投机者，如果是这样的反向激励，必将导致更多的土地违法现象，造成土地市场和房地产市场的混乱无序。因此，违法的小产权房肯定不可能毫发不损地“转正”。

当然，鉴于购买小产权房的市民，有一大批是买不起商品房的中低收入的市民。对于这部分购房群体的利益，估计会加以适当保护。或许补办农地转用和征收手续后变身“经济适用房”，是这部分小产权房依法合情合理的出路。