二手楼交易律师个案分析：中介有义务核实资料

二手楼交易律师个案分析：中介有义务核实资料
2006-05-161350新浪深圳房产
在二手楼交易中，因为部分业主、买方及中介的操作不规范而引起的法律纠纷屡见不鲜，本手记专门针对二手楼交易过程中常见的几种纠纷，分别摘录了律师的建议，以帮助业主、买家及中介同行作规范操作参考，使交易顺利达成。
案例一
曹女士通过某中介放卖南山区某物业，业主放盘时并没有出示房产证(或预售合同、抵押合同)，只是口头说明了房屋的面积、装修标准等大概情况。随后业主与一买家达成口头协议，并签订了《房地产买卖合同》，在次日去办理过户的时候，买方发现业主房产证上的建筑面积与业主口头答应的相差了将近10平方米。业主的解释是双方已经一起去看过房，房屋的实际情况买方已亲自检验过，是很了解的。买方不能接受这个解释，要求立即取消合同并告业主违约要求经济赔偿。现正通过司法途径解决。
律师建议：
1、业主在签约前应提供相关房产证明文件，而中介方有义务协助买方对业主房产的实际面积、购房价等进行核实；
2、买方不应在产权不确定的情况下轻信业主的陈述，在签订合同前必须首先检验房产证原件，如无原件则要求对方出示复印件或其他能够证明其拥有该物业的合法文件(如按揭抵押贷款合同)，然后核对房产证上的产权人及房产资料，不能盲目签订房屋买卖合同；
3、买方在看房时应对房屋的结构、装修、户型等有个大致了解，如果不了解房屋的基本状况，应不怕麻烦，多看几次。
案例二
买方曾先生于今年3月通过某中介购买一商铺，在签订合同后才发现原来业主所承诺的标的范围及租约价格都是虚假的，业主在签订合同时提前收取了客户2万元的定金后就一直不肯露面，推脱此事。现买方曾先生已经向仲裁委提出申请，要求业主退还定金。
律师建议：
1、在买卖双方签订合同时，需让业主写一份关于该物业的资料声明书，对房屋的其它情况进行落实，例如：租约情况(是否带租约、租金是多少、租期是多长)及标的范围等；
2、如果是带有租约的房子，一定要让业主出示与租客所签订的合同；
3、带租约出售的物业，需得到租客“放弃优先购买权”的书面确认书。
案例三
刘小姐于今年3月通过某中介在南山区购买一物业。看房、谈价格都是刘小姐本人，但在签合同的当天，刘小姐来电说不能来签合同，改由朋友代签。在签合同时，刘小姐的朋友也没有出示任何公证委托书或其它委托证明。第二天，刘小姐突然改变主意，决定不买此物业了。后业主、中介方一直跟刘小姐沟通，但刘小姐表示拒不履行合同，理由是签订合同时她不在场，有些细节问题她并不同意卖方的要求，并借此毁约，且表示她本人没有签过这份合同，她朋友的意思不能代表她的意思。
律师建议：
1、在双方签订合同时一定要确认双方的身份主体资格，查验身份证原件，留存身份证复印件；
2、核对业主是不是产权所有人，如果产权人为夫妻，夫妻双方要一起签字，如一方不能到场，另一方不能代其签字，一定要出示公证委托书。买方因不能到场签字让代理人签合同的情况，也需要出示相应的公证委托书。如当时因时间关系不能马上提供，则应先手写一份临时委托书，于签约完成后尽快补办。
案例四
李先生在福田中心区购买了一物业，在签订合同后去国土局办理过户手续，房产证出来后，业主也已经拿到楼款。李先生去办理交楼手续时，发现房子不通水电，还附有管理处的一张巨额欠款单。原来业主欠了巨额的管理费和水电费，之前预留的水电押金根本不够支付原业主的欠款。此时业主早已拿到楼款离开深圳，剩下的是焦头烂额的李先生。

律师建议：
1、中介方在协助买方预留卖方的水电押金的时，买方一定要跟管理处了解业主具体的欠费情况；
2、另如果交易的房子是带家私(特别是拍卖房需尤为注意)，为了避免业主将家私搬走，则在开具给业主的押金收据上注明清楚是水电、家私和电器的押金，并应附上详细的物品清单。
案例五
田女士通过某中介出售了在南山区的一物业，在签订合同时买方答应次日来交定金，但次日来收定金的是田女士的女儿，买方在没有看到公证委托书的情况下自愿将2万元定金交给了业主女儿。在业主、买方去递交文件时，母女俩产生纠纷，不愿再继续履行合同，但业主的女儿不肯退还定金。田女士也表示定金不是她本人签收，根本没有经过她的手，所以她无法退还。最后只有通过司法途径进行解决。
律师建议：
1、客户签订合同后，在交付任何钱款时必须是交付给业主本人，由本人签收；
2、如业主让代理人代领，就必须让代理人出示公证委托书原件，以避免产生不必要的纠纷；
3、公司收款一定要开具盖有公司公章的收据。
案例六：
张女士在某中介公司出售罗湖区一物业，后通过中介方的联系找到一买家王小姐，王小姐当即表示愿意购买此房。后双方在中介公司签订了买卖合同，并约好次日下午去国土局办理过户递件手续。事后，张女士和王小姐在中介方不知情的情况下，视合同内容于不顾，私自去国土局办理了房产过户手续，双方都出现了违约行为。后中介方对买卖双方都提出仲裁，要求双方赔付佣金，仲裁结果是中介方胜诉，买卖双方赔付给中介方佣金及承担其它一切费用。
律师建议：
1、买卖双方通过中介方签订了合同，中介方已经完成了向委托人提供订立合同媒介的服务，根据《合同法》第四百二十六条的规定，委托人应当按照约定支付报酬；
2、买卖双方的这种行为属于违约行为。双方签订正式的房地产买卖合同后，中介方可以通过司法途径对这种行为进行追讨，这在法律上是有依据的。
(以上按例及律师建议仅供参考，如有任何疑问，敬请向专业律师查询。)
泛城租售网供稿