房屋买卖合同纠纷案例分析

原告河南省鹤壁市山城区地方税务局（下称山城区地税局）与被告李安林、李秋林、第三人鹤壁市鹿楼乡鹿楼村民委员会（下称鹿楼村）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2003年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2003年11月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李庄福、被告李安林、李秋林、第三人委托代理人司克益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。







原告地税局诉称，2002年2月，原、被告口头达成购房意向，被告拟购原告位于鹤壁市长风南路八矿铁道北侧的原鹿楼地税所办公楼，双方议定房价为38万元，被告先预付15万元，双方正式签订买卖合同后，被告将余款付清。2002年5月3日被告未经原告同意，强行搬入原告拟出售的房屋，经原告多次催促，被告既不与原告签订房屋买卖合同补齐房价，又拒不腾房，其行为侵犯了原告的房屋所有权，故请求法院判令被告立即从侵占的房屋中搬出，将该房交还原告。







被告李安林辩称，2002年我与李秋林一同向原告的法定代表人辛玉红局长协商购买原告位于长风南路八矿铁道北侧原鹿楼地税所办公楼，议定价格18万元，我仅是中间人而不是购买房屋人，购房人是李秋林，因此原告不应起诉我为被告。







被告李秋林辩称，2002年2月我与李安林一起找辛局长协商购买原鹿楼地税所的办公楼，协商价格是18万元，该楼房我是购买人，并已向原告交纳房款15万元。







第三人鹿楼村陈述，原鹿楼地税所办公楼是原告出资建盖的楼房，但该楼房的产权人是鹿楼村，因此原、被告之间的房屋买卖行为是无效的，原告应将该楼房交给鹿楼村。







原告对其主张的事实及诉请提交了下列证据







1、2001年3月12日鹤壁市人民政府颁发的NO.012772号《鹤壁市房产所有权证》，载明：“所有权人：鹤壁市鹿楼乡鹿楼村村民委员会，房屋坐落：长风南路，总建筑面积660.71m2，层次2，结构混合……”







2、2001年3月12日鹤壁市人民政府颁发的NO.012773号临时《鹤壁市房产所有权证》，载明：“所有权人：鹤壁市鹿楼乡鹿楼村村民委员会，房屋坐落：长风南路，总建筑面积45.26m2，层次2，结构混合……”







3、2003年7月2日鹤壁市鹿楼乡鹿楼村民委员会证明，载明：“位于长风南路的地面二层混合结构，建筑面积为660.71m2及门岗房45.26m2（房产证号分别为NO.012773、012773）是原郊区地税局投资兴建的，办理房产所有权证时，用的是我村委会的名义，但该处房产所有权不属于我村，该房产的实际所有权现在属于鹤壁市山城区地方税务局，但未办理征地手续。”







原告认为上述证据1、2、3证明了原告有权出卖该案的标的物，实际所有权人是原告，原告有权对外出售。







4、2001年4月4日资产评估报告书，载明：“河南鹤壁海纳资产评估事务所接受鹤壁市山城区地税局的委托，对委托方提供的房屋建筑物、土地进行了实地勘察等，评估价值为482296元（其中办公楼660.71m2、车库45.26m2，大门一个，砼地面1000m2，评估价值327277元，土地1456m2，计155019元），评估基准日2001年3月31日，评估有效期2001年3月31日至2002年3月31日。”







5、2003年9月27日鹤壁市宏达精密铸造厂出具的证明一份，载明：“2001年12月，我厂与山城地方税务局口头协商，山城区地税局以40万元的价格将其原在鹿楼的办公楼卖给我单位，当时我厂已预付了30万元，后因其他原因没有成交。”







6、2001年12月1日、12月18日，鹤壁市山城区地方税务局收据2份，分别载明：“收到宏达精密铸造厂交来鹿楼地税所房屋转让费200000元、100000元。”







原告认为上述证据4-6证明原、被告协商的房屋价款为38万元，而不是18万元。







7、2003年9月27日鹤壁市山城区地税局工作人员及鹿楼税务所所长李爱琴出具的证明各1份，原告认为该证据证明原告把该房屋卖给了李安林，李安林安排李秋林等抢占了该房。







8、2003年8月5日鹤壁市公安局山城区分局鹿楼乡派出所出具证明，载明：“2002年5月12日下午，鹿楼村村民李百顺带人到山城区税务局办公楼闹事，将税务局的东西扔了出去，并将看门岗的人赶了出去，将办公楼占为已有。”







被告李安林对原告提交的证据1、2、3无异议，认为证据4不能作为证据使用，证据5、6与本案无关，证据7与原告有利害关系，其证据不真实，证据8与被告本人无关。







被告李秋林对原告提交的证据1、2无异议，认为证据3不能证明房产所有人为原告，证据4已超过2年，不能作为证据使用，证据5、6与本案无关，证据7、8不真实。







第三人鹿楼村对原告提交的证据1、2无异议，认为证据3的内容与国家政策相违背属无效，证据4、5、6不合法，因为所有权人是鹿楼村，对该房屋的评估、出售均应由鹿楼村行使，对证据7、8不发表质证意见。







本院认为原告提交的证据1、2系国家行政机关颁发的房产所有权证书，能够证明该房屋的基本情况，且与本案有关，故该证据能够作为本案定案的依据使用。证据3系第三人出具的证明，该证据的内容与第三人证据相符，该证据能够作为本案定案依据使用。证据4系具有评估资格的机构出具的评估报告，且该报告的有效期为2001年3月31日至2002年3月31日，而本案原、被告协商购房的时间为2002年2月，在该评估报告的有效期内，故该证据与本案有关联性，能够作为本案定案依据使用。证据5、6与本案无关联性，该证据不能作为本案定案依据使用。证据7系原告的工作人员出具的证言，与原告有利害关系，且无其它证据相互印证，该证据不能作为本案定案依据使用。证据8没有单位负责人的签名，不符合法定的证据形式要件，该证据不能作为本案定案依据使用。







被告李秋林向法庭提交2002年2月26日河南省鹤壁市山城区地税局出具的收条1份，载明：“今收到六（鹿）楼税务所转让费150000元。”







原告认为被告李秋林提交的收条无异议，但不能证明房屋是卖给李秋林的，而是卖给李安林的。

被告李安林对被告李秋林提交的证据无异议。







第三人鹿楼村认为被告李秋林提交的证据不合法，因房子所有权为鹿楼村，处分权应由鹿楼村行使。







本院认为被告李秋林提交的证据系原告方出具的原始凭证，且该收条为被告李秋林持有，能够证明被告交付房款15万元的事实，故该证据能够作为本案定案依据使用。







被告李安林、第三人鹿楼村未向法庭提交证据。







本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：







2002年2月经被告李安林介绍，被告李秋林与原告山城区地税局商谈购买原告位于鹤壁市长风南路八矿铁道北侧的原鹿楼地税所办公楼事宜，被告李秋林于2002年2月6日向原告地税局交纳购楼房款15万元。2002年5月被告李秋林搬进该楼房居住至今。







2001年4月4日河南鹤壁海纳资产评估事务所对该楼房进行评估，评估价值为482296元，其中办公楼660.71m2、车库45.26m2，大门一个，砼地面1000m2，评估价值327277元，评估土地1456m2，价值为计155019元，该评估有效期为2001年3月31日至2002年3月31日。







1997年原鹤壁市郊区地方税务局在鹤壁市长风南路八矿铁道北侧占用第三人鹿楼村土地，投资兴建了该楼房，并将该楼房交其下属鹿楼地税所办公使用，1999年因鹤壁市行政区域的划分，鹿楼地税所人、财、物归并为山城区地税局接管。2001年3月12日原告以第三人鹿楼村的名义办理了房屋所有权证书。







本院认为，原鹿楼地税所楼房虽然系原告投资兴建，但该楼房的产权所有人为第三人鹿楼村，而在买卖合同中，出卖人出卖的标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分，而本案原告对该楼房不享有所有权和处分权，且在原告对该楼房作出处分后，也未经第三人的追认，故原、被告之间的买卖行为无效，因该买卖行为无效而取得的财产，双方相互返还。因此被告李秋林应将原鹿楼税务所的办公楼返还给原告，原告应将被告李秋林交纳的房款15万元返还给被告李秋林。至于原告主张该楼房的买方为被告李安林，原告没有充分的证据予以证明，故该主张本院不予支持。第三人鹿楼村要求要回该房屋未向本院交纳案件受理费，对第三人的该项请求本院不予审理，可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、第一百三十二条第一款的规定，判决如下：







一、原告河南省鹤壁市山城区地方税务局与被告李秋林之间买卖山城区地方税务局位于长风南路八矿铁道北侧的原鹿楼地税所办公楼房合同无效；







二、被告李秋林于本判决生效之日起十日内返还（腾交）给原告河南省鹤壁市山城区地方税务局位于长风南路八矿铁道北侧的原鹿楼地税所办公楼房；







三、原告河南省鹤壁市山城区地方税务局于本判决生效之日起十日内返还给被告李秋林房款15万元。







案件受理费8210元，原告河南省鹤壁市山城区地方税务局负担4105元、被告李秋林负担4105元。







如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省鹤壁市中级人民院。