碧桂园别墅买卖纠纷案

碧桂园别墅买卖纠纷案
2008-6-23
【引言】
买方分十几次未能付清首期款,房价不断上扬，是买方违约还是卖方反悔？一起看似简单的别墅买卖纠纷案件，却经过一、二审、再审、另案诉讼，至今未能圆满解决。这其中有着怎样的是非曲直呢……
一、高档别墅买卖。
2006年6月23日，在顺德区陈村做警察的梁某与缪某签订《房地产交易合同》约定：梁某向缪某购买佛山市顺德区陈村半岛碧桂园一栋别墅，房价款425万元（人民币，下同）；梁某应支付定金50万元，首期房款200万元（含定金）在15天内支付，其余房款在成交日后60天内付清。
2006年7月28日，因付款问题，双方签订《补充合同》约定：梁某应于2006年9月15日前付清全部购房款，否则，缪某有权解除合同并没收定金，梁某应赔偿缪某100万元违约金，缪某有权在梁某已付房款中扣除该违约金。
同日，为少纳税，双方虚假签订了该别墅价款仅为100万元的《房地产买卖合同》，用于交易过户。
二、履约起纷争，起诉解约。
梁某在《房地产交易合同》签订当日向缪某支付定金50万元。2006年7月24日支付房款50万元。2007年7月26日，梁某向中国建设银行申请个人住房贷款250万元。2006年9月8日梁某支付房款10万元，9月14日支付5万元。截至《补充合同》约定的应付清房款的最后期限2006年9月15日，梁某仅支付房款115万元。
后从2006年9月25日至2006年12月8日期间，梁某分15次通过支票方式共付款60万元给缪某。至此，梁某共计支付房款175万元。但梁某的250万元个人住房贷款未能划至缪某银行账户。期间，梁某于2006年10月17日取得该别墅的《房地产权证》。
2006年12月4日，缪某委托本所律师致函梁某：通知解除双方签订的《房地产交易合同》及《补充协议》。
2006年12月7日，缪某委托本所律师向佛山市顺德区人民法院提起诉讼【（2007）顺法民一初字第00139号】。请求：1、确认双方于2006年7月28日签订的《房地产买卖合同》无效；2、解除双方于2006年6月23日签订的《房地产交易合同》及2006年7月28日签订的《补充合同》；3、确认梁某所付定金50万元归缪某所有；4、判令梁某支付违约金人民币100万元给缪某；5、本案诉讼费由梁某承担。
起诉的同时，我所律师代理缪某提出财产保全申请。2006年12月12日，顺德区人民法院作出【（2007）顺法民一初字第00139号】民事裁定书，查封讼争别墅。
三、双方各执己见。
对双方2006年7月28日签订的价款仅为100万元的《房地产买卖合同》，双方均确认：该合同仅用于办理过户手续。该合同因损害国家利益而归于无效。
因此，本案的主要争议焦点为：缪某是否有权解除合同，并要求梁某支付违约金？针对该争议焦点，双方围绕以下几个问题进行了激烈的抗辩。
1、缪某是否已同意变更付款时间，并放弃了解除合同的权利？
梁某认为：其在补充合同约定的付款期限届满后近三个月的时间内分15次共计支付60万元的款项，而缪某实际接受，说明双方口头达成了延长付款时间的协议，变更了付款时间。同时，缪某的收款行为应视为其已放弃解除合同的权利。
我方认为：缪某在约定的付款期满后收取款项的行为，不代表双方对付款期限达成了新的合约。若按梁某的逻辑，必将导致违约之风盛行，守约方权利无法得到保障，而违约方也不受惩罚。此有违诚实信用原则及立法本意。
缪某的收款行为，不代表其放弃解除合同的权利，在梁某未付清款项的情况下，缪某仍随时有权解除合同。
2、双方是否协商变更了付款方式？缪某是否有义务协助梁某办理抵押？
梁某认为：缪某提供了交易房屋的产权证、公证委托书等资料，并向银行签下《二手楼按揭贷款划款委托书》，要求银行将抵押款存入其银行账号。表明缪某同意其通过抵押贷款方式支付购房款，双方实际变更了付款方式。在此情况下，缪某有义务协助其办理银行抵押贷款。
我方认为：缪某的合同权利是依约收回购房款。对梁某采取何种方式付款，缪某无权干涉、无义务协助。在双方对付款期限有明确约定的情况下，梁某应评估自身经济能力及付款方式的妥当性，以保证按时付款。其应对自行选择的付款方式承担风险及责任。
梁某所称房屋的产权证、公证委托书等是缪某为协助梁某办理过户所提供的资料，不是为其办理抵押贷款之用。而《二手楼按揭贷款划款委托书》非缪某所签，即使真实，也仅作接收房款之用，不能视为双方协商变更了付款方式。因此，缪某无义务协助梁某办理抵押贷款。
3、未能取得抵押贷款属谁之过？
梁某认为：其银行抵押贷款在八月份已审批下来，但因办理房产过户的《房地产权转移登记收件清单》一直在缪某手中，其无法领取到《房地产权证》，无法办理《房地产他项权证》，无法取得抵押贷款。直到2006年10月17日，缪某与其前往交易所领取《房地产权证》时，银行才能办理《房地产他项权证》及发放贷款。但其后缪某又单方通知银行暂不发放贷款，导致缪某至今未能取得抵押贷款。因此，其对缪某未能取得抵押贷款没有过错。
梁某对其上述主张，仅提供了其单方制作的谈话录音作为证据。未能充分证实其所述内容。
我方认为：在约定的付款时间确定的情况下，其应选择恰当的付款方式。若其抵押贷款在付款期限届满前仍未能审批时，其应立即通过其他方式向缪某付清款项。
缪某无义务、也从未协助梁某办理抵押贷款。双方对领取《房地产权证》的时间没有约定，在梁某未付清合同约定的首期款的情况下，缪某暂不领取《房地产权证》没有过错。办理抵押是梁某单方的行为及责任，与缪某无关。若梁某抵押贷款实际获得审批，缪某没有能力阻止、实际上也没有恶意阻止银行发放抵押贷款。

从梁某提供的《个人住房贷款审批资料一览表》可看出，梁某申请个人住房贷款应提供22项材料，其中第13项为“合法的购房合同或协议复印件”、第14项为“购房自筹资金证明（订金收据及首期款收据、银行进帐单等）复印件”、第17项为“《二手楼按揭贷款划款委托书》”。且该表显示梁某已于2006年8月19日前提供了全部材料。
但实际上，梁某向银行提供的“合法的购房合同”系其单方制作的价款为418万元的虚假合同。其在2006年8月19日前仅支付房款100万元，根本没有可能取得首期款收据。缪某亦未提供《二手楼按揭贷款划款委托书》。因此，梁某向银行提交虚假材料，银行不可能违规放款，未能取得抵押贷款过错在于梁某。
四、一审败诉。
对上述争议焦点的辩论及主张，缪某有充分的证据证明梁某迟延付款及违约的事实；而梁某对其没有按时取得抵押贷款的抗辩，却只有其单方事后制作谈话笔录，且没有证人出庭作证。本来，按照上述事实及法律规定，案件形势对缪某相当有利。
但在双方质证结束后，一审法院拿出了一份《询问笔录》及两份《二手楼按揭贷款划款委托书》，要求双方进行质证。并称该证据是一审法院依原告申请，向中国建设银行陈村支行工作人员熊某调查取证并制作的。笔录中，熊某称：梁某的抵押贷款实际上八月份已审批，随时可以发放；因房地产交易收件清单在缪某手上，2006年10月17日，熊某与梁某、缪某共同前往交易所领取房产证，银行才能办理抵押登记手续；后缪某因没有收齐首期款，通知银行暂不发放贷款；2006年10月，缪某亲笔签署一份《二手楼按揭贷款划款委托书》，用于接收银行抵押贷款。
正义的天平顿时发生了倾斜！本所律师当即指出：
1、一审法院开庭前调查取证程序不当。本案不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第17条规定的法院调查取证的条件。一审法院在案件未开庭审理、未组织双方当事人质证及听取当事人主张、案件争议焦点不明的情况下，依梁某申请而调查取证。有先入为主，先定后审，明显偏袒梁某之嫌，有失公平公正。
2、《询问笔录》矛盾重重，不应采信。
①放款时间矛盾。《询问笔录》显示：“…该笔贷款实际上八月份已审批下来，随时都可以发放…”。而《谈话录音内容》显示：“缪某于10月17日持清单与梁某及建设银行工作人领取《房地产权证》时才能办理《房地产他项权证》，…2006年11月3日《房地产他项权证》才办理出来，此时银行才能将房贷款发放。”
一时说2006年8月可放款；一时又说2006年11月后才可放款。不可信！
②梁某假抵押或梁某与熊某串通作伪证。如上所述，梁某在《个人住房贷款审批资料一览表》中提供了虚假的购房合同、首期款收据、《二手楼抵押贷款划款委托书》等。若不是梁某假抵押，则是梁某与熊某串通捏造抵押贷款已审批的事实。
3、两份《二手楼按揭贷款划款委托书》虚假。
该两份委托书均显示有“缪某”的签名，该签名是不真实的。两份委托书显示的贷款银行为“中国建设银行佛山市分行”，而《房地产他项权证》显示的贷款银行为“中国建设银行股份有限公司佛山顺德支行”，被询问人熊某却是中国建设银行陈村支行工作人员。经办机构及人员不同。梁某抵押虚假。
庭后，本所律师及时提交了代理词及对《询问笔录》的书面补充质证意见，并要求一审法院将庭审中未能播放的梁某提供的录音进行播放质证。
但一审法院在未实际播放录音证据的情况下，审理认为：缪某在银行签订委托书，可确认其清楚梁某须办理银行抵押的事实；梁某确没有依约支付房款，但缪某没有在约定期限内解除合同，反而多次收取房款，且期间又协助梁某办理房地产抵押登记，应视为缪某同意变更了付款时间，缪某在起诉前已收取房款175万元，另250万元不能及时支付的原因在于缪某没有及时协助梁某领取房产证及通知银行暂不发放，过错不在梁某。
一审法院2007年2月12日迅速作出判决【（2007）顺法民一初字第00139号】：双方于2006年7月28日签订的《房地产买卖合同》（即100万的过户合同）无效；驳回缪某的其他诉讼请求；案件受理费、保全费合共25530元全部由缪某负担。
省略必要的质证程序，一审法院的审判效率不得不让人叹服！
五、二审公正判决。
一审宣判后，本所律师代理缪某向佛山市中级人民法院提起上诉【（2007）佛中法民五终字第158号】。
2007年4月17日，本案二审开庭。二审法院主要审查以下两个问题：1、缪某是否有义务协助梁某办理抵押贷款？
2、二手房抵押贷款的程序如何？梁某是否取得抵押贷款？
对此，本所律师进一步申明双方未约定付款方式，梁某自行选择抵押贷款，应自负其责，缪某没有义务进行协助；缪某实际上并没有作出协助梁某贷款的行为；二手房抵押贷款由梁某自行操办，但其向银行提交虚假材料，银行不可能批准其贷款。
庭后，为进一步明确二手房抵押的程序问题，本所律师向中国建设银行股份有限公司佛山市分行发出《关于二手房按揭贷款有关问题的咨询函》，咨询二手楼按揭贷款中“合法购房合同”、首期款收据、贷款比例等问题。同时，缪某向中国人民银行佛山分行发出《假按揭贷款的投诉信》，请求查实、监督本案抵押贷款事宜。
2008年7月18日，佛山市中级人民法院向一审《询问笔录》的被询问人熊某调查取证，熊某在二审调查笔录中作出了与一审不同的陈述：梁某提供虚假资料，银行可撤销其贷款合同；后买卖双方发生纠纷，银行经请示上级，决定撤销贷款的发放；缪某是曾致电银行暂不发放贷款，但若梁某申请资料真实，缪某无权提出不能发放贷款的要求；梁某首期款为168万元，但银行后来才知道首期款未付清，最后5万元到12月份才支付。

经再次开庭质证，梁某承认其向银行提供虚假资料申请贷款的事实，但认为这并不影响银行审批发放抵押贷款。其贷款已获批准，不能发放的原因是缪某向银行提出了不发放的要求。我方则认为：梁某向银行提供虚假资料，诈骗银行贷款，被银行发现后取消其申请，导致其最终未取得贷款。梁某应自负其责。
2007年8月28日，二审法院经审理认为：
1、至合同约定的付款期限9月15日止，梁某仅支付115万元，拖欠款项达73％。此后即使缪某接受了梁某的多次付款，但梁某至今也仅支付175万元，拖欠款项达60％，造成缪某合同目的无法及时得到实现。依《合同法》第167条之规定，缪某有权解除合同。
2、缪某在合同约定的履行期限届满后仍然接受梁某的分期付款，可以认为是缪某给予梁某一定的宽限期，但不能据此认定缪某放弃了合同解除权。
3、现有证据不足以认定缪某同意梁某以抵押贷款的方式付款。即使第二份《二手楼按揭贷款划款委托书》中缪某的签名是真实的，该证据仅可证实，缪某配合银行放款，同意银行放款到其账户上，该事实不足以证实缪某同意梁某以抵押方式付款并准许梁某逾期付款，或者缪某已再次同意免除梁某依约按时付款的义务以及应承担的违约责任。
4、贷款银行基于梁某曾提供不实资料且双方已起纷争，基于贷款风险而取消该笔贷款。
5、本案房屋产权在2006年8月28日已过户至梁某名下，如果到银行办理抵押贷款，梁某自己就是产权人，根本不需要其他人的同意。且梁某已取得的房地产权证本身已设定抵押，银行也已经在2006年11月3日取得了房地产他项权证。这一事实证明，梁某辩称需要缪某同意才能办理按揭的理据不足。
6、对于缪某起诉既要求确认没收定金50万元，又要求梁某支付违约金100万元一节。依《合同法》第116条之规定，违约金条款与定金条款不能并用。因此，法院确定仅适用违约金条款。
二审法院遂判决【（2007）佛中法民五终字第158号】：1、双方于2006年7月28日签订的《房地产买卖合同》（即100万的过户合同）无效；2、解除双方于2006年6月23日签订的《房地产交易合同》及2006年7月28日签订的《补充合同》；3、梁某于判决生效后10日内向缪某支付违约金100万元；4、梁某于判决生效后10日内向缪某返还该别墅及屋内家具；5、缪某于判决生效后10日内向梁某返还175万元购房款。一、二审案件受理费、财产保全费共计43040元，缪某负担5000元，梁某负担38040元。
六、恶意阻挠，执行困难。
二审判决生效后，本所律师2007年9月29日代理缪某向顺德区法院申请执行【（2007）顺法执字第06076号】。要求梁某返还讼争别墅，并请求法院向顺德区房地产交易中心送达强制执行《裁定书》及《协助执行通知书》，将讼争别墅恢复登记至缪某名下。
但梁某仅同意返还讼争别墅。而顺德区法院以生效判决书判项中没有将讼争别墅恢复登记至缪某名下为由，拒绝出具过户的《协助执行通知书》。
2007年10月29日，本所律师向顺德区人民法院提交《执行意见书》，申明合同解除的法律后果就是恢复原状，生效判决判项中“返还房屋”即包含了返还实物及过户，法院应予协助执行。
同时，我所律师向佛山市中级人民法院提交《监督执行申请书》，请求中级法院监督顺德区法院执行。但因种种原因，顺德区法院还是拒绝协助执行过户，并要求缪某通过其他合法途径主张。
七、另案起诉，过户索赔。
本所律师代理缪某于2007年11月27日向顺德区人民法院另案提起诉讼【（2008）顺法民一初字第01008号】，请求将该别墅过户至缪某名下并承担过户税费；梁某赔偿利息损失（自2007年9月5日起暂计至2007年11月27日为71973.75元）；梁某赔偿缪某过户税费损失74009.7元。
顺德区法院立案庭觉得本案可通过前案执行程序解决，根本无须另案起诉。故开始不予受理。本所律师向其说明情况后，顺德区法院立案庭经与执行局沟通无果，正式受理该案【（2008）顺法民一初字第01008号】。
顺德区法院2008年1月29日发出传票，拟在2008年3月20日对该过户案进行审理。后因梁某向佛山市中级人民法院申请再审，原案进入再审程序。顺德区法院遂于2008年2月26日作出【（2008）顺法民一初字第01008-1号】民事裁定书，中止该过户案的审理。
八、再审别墅仍归“缪”。
在我方申请执行的同时，梁某向佛山市中级人民法院申请再审。2008年1月7日，佛山市中级人民法院对本案再审举行听证会。2008年1月24日，佛山市中级人民法院作出【（2008）佛中法立民申字第35号】民事裁定书：由本院另行组成合议庭进行再审。
佛山中院再审认为，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。但缪某未能提供证据证明其损失，支持100万元违约金过份高于其损失。因此，根据本案实际情况，支持缪某按定金罚则主张定金较为适宜。但本案中梁某已支付购房款175万元，约占其应付购房款的40％，因此，可按其未履行部分（即60％）支持缪某的主张，即缪某有权将50万元定金的60％（即30万）归其所有，不予退还。
2008年6月2日，再审判决【(2008)佛中法民五再字第14号】：除将二审判决梁某应付违约金调整为30万元外，全部维持原二审判决内容。我所律师认为：判决解除合同正确，但改判违约金明显值得商榷。
至此，该案经过一审、二审、再审，双方合同解除，别墅终归缪某所有。但另案过户诉讼还得进行。再审判决送达生效后，本所律师将申请恢复过户案的审理。案件最终解决为期不远。
【办案感想】
一、抓住可疑点。
本案争议焦点是梁某是否构成违约？缪某是否有权解除合同？而要解决上述两问题势必涉及：银行贷款最终未能发放是谁之过？
梁某很聪明，其有效利用了其在别墅所在地的地位优势，让一审法院在庭审前向银行工作人员熊某作了《询问笔录》，使得原来较为明朗的案件一下子扑朔迷离。如果忽略该《询问笔录》中一些引导性的话语，忽略证据间的关联性，梁某目的几乎得逞。

本所律师经研究发现，梁某仅提供了其申请贷款时的《个人住房贷款审批资料一览表》，而没有提供表中所列22项材料。经对该22项材料研究发现：在梁某提交该表申请贷款时（即2006年8月19日），尚未付清首期款，根本不可能取得首期款收据；另外，其在该表中提交的用于申请贷款的购房合同、《二手楼按揭贷款划款委托书》等资料也是虚假的！
本所律师抓住以上可疑点主张梁某虚假按揭，熊某在一审《询问笔录》中陈述不实。二审法院经再次向熊某调查取证，终于查明由于梁某提供虚假资料，银行取消其贷款的事实。此对案件的最终定性起到了决定性的作用。
二、不动产返还的理解。
本案在执行过程中遇到的阻挠，是此前本所律师没有预见到的。依法，合同解除后的法律效果就是恢复原状。而生效判决亦判决梁某应向缪某返还该别墅。
对不动产而言，“返还”不仅包括实物的交付，还应包括产权的过户。但因种种因素，梁某及执行法官却抓住生效判决判项中没有“过户”的字眼而拒绝执行。不但当事人难以理解，律师、甚至执行法院内部都表示难以理解。所以说，执行难，执行不难，关键看执行法官。
本案因此而不得不另案起诉过户，浪费当事人的时间、精力，同时也浪费了有限的司法资源，损害了司法判决的权威及公信力。
但此状况也引发了我们的思考：起诉时，应更多地考虑案件胜诉后执行的可操作性，尽量细化诉求；相信法律、相信正义，同时考虑现实的司法环境，不要给钻法律空子的人留下任何机会。