房屋买卖合同案例

1998年12月，某市一房地产开发有限公司将其开发的园景苑听涛阁（C2）幢7层B室房屋一套抵押给银行并办理了抵押登记。1999年10月24日，该被告与原告签订房屋买卖合同，合同约定，被告将园景苑听涛阁（C2）幢7层B室售于原告。价款729000元，该忘记房屋于2000年5月1日前交付使用。此后，原告先后向被告支付购房款人民币275500元。被告于2000年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。1999年7月2日该房屋的抵押登记被注销。原告诉至法院，称该合同未按《城市私有房屋管理条例》规定办理过户手续，请求判令其与被告的房屋买卖合同无效；被告返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。



有意见认为该房屋买卖合同未办理过户手续，合同应该无效。自意见认为，该合同虽未办理过户手续，但房屋过户手续只是房屋所有权移转的要件，而非合同有效的要件，该合同应为有效。但原告可以被告的迟延履行根据《合同法》第94条的规定主张解除合同。



[评析]



一、原告可否以该房屋买卖合同未办理过户手续而主张合同无效？



《城市房地产转让管理规定》第9条第l款规定：买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证明和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证，到房屋所在地房屋管理办理手续。《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第8条明确规定：凡未按照本办法申请办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。如何理解该规定？产权过户登记是房屋买卖合同生效的要件吗？司法实践中又是如何解决此类问题的？



房屋买卖合同是合同双方就房屋这一标的达成的一方支付价金，另一方交付房屋产权的协议，该合同经双方意思表示一致即成立。其是否有效须审查其合法性，只要具备合法性，合同即有效，就在当事人之间产生法律约束力。房屋买卖合同是房屋买卖行为的基础。房屋买卖的行为可以分为两个阶段，一是签订有效的房屋买卖合同，二是实施该合同。因此，房屋买卖合同的效力问题存在于第一阶段，产权变动登记问题存在于第二阶段，因为登记是移转房产的要件，是实施合同内容、转移房产所有权的方式。我们可以这样认为：一个完整的房屋买卖行为是双方签订了一个有效的房屋买卖合同（第一阶段），并履行完了该合同，却一方支付了房价，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付体现为过户登记，也就是办完了过户登记手续（第二阶段）。《城市房地产转让管理规定》第7条也显示，房地产管理机关是在审查买卖双方合同合法有效并具备其他办证条件下，才办理过户登记的，过户登记是合同有效的结果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋产权登记和房屋买卖合同的效力的关系是房屋买卖合同有效，才能办理房屋产权过户登记，房屋买卖合同无效，合同不能履行，就不能办理产权过户登记。房屋买卖合同有效在前，房屋产权过户登记在后，房屋买卖合同的效力完全与是否登记过户无关，相反，它是登记过户的前提。那么如何判断房屋买卖合同的效力呢？以合同生效的要件即可判断：（一）合同主体要合法，即自然人、法人或者其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力；（二）行为人订立合同是意思表示真实



（三）合同内容不违反法律和社会公共利益。



最高人民法院关于湖南省总工会诉长沙市：卫生防疫站房地产转让：合同纠纷案的批复中指出：双方当事人经过平等协商，并经各自上级主管部门批准，又在长沙市人民政府及其有关部门办理了房地产划拨转让手续，因此所签订的《房地产又产划拨转让协议书》是合法有效的。我们这样理解法律的上述规定，可能更符合立法的本意，也更符合实践的需要；产权过户登记是房屋产权移转的要件，而非合同的有效要件。签订了房屋头卖合同，买受人并未然的取得房产的所有权，其取得的只是请求出卖人转让房产的债权。只有了办理房屋过户登记，买受人才取得该房产的所有权。



本案中双方当事人均具有缔约能力，并已就房产买卖达成一致协议，比照市场价格，价格条款也较为合理，双方并无异议，且买方一预付部分房款。既然房产过户登记并非房卖卖合同的有效要件，该合同又是符合合同有效要件的，故该合同是合法有效的。从意思自治原则出发，是尊重双方当事人的意愿的。也是符合合同法鼓励交易原则的。当然买受方支付全部房款之后，出卖方应按合同转让该房产，并应当协助买受方办理过户手续，以实现房产所有权的移转。



二。本案中原告是否可以被告迟延履行而要求解除合同？



合同解除分为法定解除和约定解除两种。《合同法》第93条规定：当事人协商一致，可解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第94条则规定了法定解除的条件。



合同解除具有以下特点：（1）合同解除为一种法律行为。以解除权人一方的意思表示而成立，无须相对人承诺，故为单独行为。（2）解除为不要式行为，解除以解除的意思表示为相对人可能了解或达到相对人而生效。（3）解除为处分行为（4）产生溯及以往的消灭合同的效力。合同经解除，视为自始末成立。



从各国立法来看，法定解除发生的原因主要包括以下几种情况：（1）给付迟延；（2）给付不能；（3）履行拒绝；（4）不完全给付：（5）情势变更。《合同法》第94条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍末履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。但是，虽有解除的原因，并不当然发生解除的效力，只发生解除权。解除权是一种形成权，仅凭一方当事人依法定事由作出的意思表示即可实现成的法律关系消灭，其行使无须征得对方当事人的同意。合同解除权的这一界定内涵三个属性：第一，单方意思表示的随意性。本着意志自由的原则，享有解除权的一方是否行使该权利，完全由其自主决定，即可以不解除合同，要求违约方继续履行，也可以做出解除合同的表示，使违约方承担解除合同的法律后果。第二，解除事由的法定性。合同解除权以一定的法律事实（合同一方违约）为根据，以法律对该事由的确认为以前提。客观事实与法律确认是解除权得以享有和行使的必备条件：只有被法律明确加以认定的特定事由才能引起合同解除。

但在发生法律规定的合同解除发生的事由时，法律是否一律鼓励非违约方解除合同呢？答案是否定的。合同的法定解除应考虑以下关系：



1.合同解除与合同信守原则合同信守是合同法的重要原则之一。其要义为，依法订立的合同在当事人间具有相当于法律的效力，除依当事人协议或法律规定合同可以变更或解除之外，当事人应当严格遵守合同义务，即使在一方违约时，如未造成另一方订立合同的主要目的难以实现的后果，另一方也不得轻易解除合同。合同信守原则是社会经济对合同法基本要求的集中体现，同时也是合同当事人意思自治的必然要求。合同是双当事人意思自治的结果，彼此信守相互许下的诺言是顺理成章的事；如果允许一方在合同订立的目的仍可以得到实现时，仅仅基于自身利益而擅自解除既存的合同关系，无疑会使合同的约束力以及市场交易道德的环境遭到破坏。对于合同法而言，合同信守是基本原则，合同解除是一种例外，因此应对合同解除予以严格限制。在美国，即使一方的行为己构成重大违约，美国法院在许多情况下并不允许受害方直接解除合同，而是要求其给违约方一个自行补救的机会。法院在决定应当给违约方多长时间进行自行补救时，要考虑各种相关因素。重要因素之一时。违约方的拖延将在多大程度上剥夺受害方有权期望从该交易中获得的利益。另一个于之相关的因素是，允许受害方即使解除合同会给违约方造成多大的损失。法院的最终决定应当是对权衡这种因素的结果。



2.合同解除与合同目的从合同法的目的来看，合同法的规范功能一般认为有两类；一为保护功能，即保护合同当事人的权益的功能。在合同解除制度中的表现为，法律应承认并赋予在违约行为导致非违约方订立合同的主要目的难以实现时，或发生预期根本违约约情况下，非违约方解除合同的权利。另一规范功能为鼓励交易功能，即鼓励当事人所从事的原愿交易行为的功能。解除合同等于是本己达成的交易中途流产，必将影响社会交易，因此又要求对合同解除严格加以限制。



从合同双方当事人订立合同的经济目的来看，当事人订立合同，其目的无不是通过合同这种法律手段实现各自的经济利益。在合同有效成立以后，某些原因的出现常常会致使当事人订立合同的主要目的难以实现，如果不顾客观情况变化而强制当事人仍然信奉合同信守原则，必然会在根本上违背当事人订立合同的意图。因为合同解除将产生恢复原状的效力，如果不对合同解除严加限制，允许当事人轻易的解除合同，必然造成资源的极大浪费，也难以保护社会交易，难以保护当事人的订约目的。故法律对合同解除做出了严格的限制，从观众国立法，主要是对法定解除发生的原因加以严格限制：（1）给付迟延；（2）给付不能；（3）履行拒绝；（4）不完全给付；（5）情势变更。《合同法》第94条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍末履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的：（五）法律规定的其他情形。可见，构成根本违约的迟延履行是解除合同的原因之一。本案中，按合同约定被告应于2000年5月1日交房，而其却于6月9日才通知原告办理房屋交接验收手续，其行为显然已构成迟延履行。那么被告的迟延履行行为是否构成了根本违约？买受方是否可据《合同法》第94条第4款的规定主张解除合同



根本违约（Fundamentalbreachofcontract，是从英美法系国家的合同判例中产生的一种违约形态。它限定了解除合同这种特定违约责任方式的使用条件。什为违约行为的一利，根本为约当然应当符合违约行为的一种构成条件，即债务人实施了违反合同约定义务的行为，但因为现代民法重视违约与合同宗旨的关系，将之与履行行为的实际效果相联系，故难有在违约行为后果严重，以致无法实现合同目的的情况下，方构成根本违约。认定根本违约，关键在于如何判定“违约后果严重”。《合同法》规定为“不能实现合同日的”。相对于轻微违约，根本违约通常表现为即使经过修改或补正，也无法实现债权人利益的情况。当能在不同合同中，应结合合同的性质来考虑合同目的。总之，在我理解，只有违约结果严重到合同目的无法实现即债权人利益无法实现的情况下，方认定为根本违约，也就是说合同债务、违约，甚至后果较为严重，但是可通过修补或改正而达到合同目的的，亦不构成根本违约。



在本案中，被告的迟延履行，并未给原告造成什么利益损失，更不会使合同目的无法实现，我们无法认定已构成根本违约。而且迟延的期间不长，被告在违约后采取了较为积极的态度，及时的加以改正，使得原告的利益可得以实现。如果允许原告解除合同，反而会致使双方的目的无法实现，不符合合同法鼓励交易的宗旨。而且，解除合同将产生合同自始无效的后果，双方当事人的财产须恢复到订约前的状态，必将造成社会资源的浪费。再次，如果在此种未构成根本违约的情况下，允许原告解除合同，也不利于维护市场经济的交易安全和交易秩序，损害合同信守原则。故本案中，原告不能以被告的迟延交付构成根本违约为由主张解除合同。



在买卖合同中，出卖人负有物的瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务。出卖人的瑕疵担保义务要求，出卖人就交付的标的物负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。本案中，合同标的物（房屋）曾一度存在权利瑕疵，在被告通知原告办理房屋交接验收手续之时，合同标的物仍存在权利瑕疵，被告已违反了其瑕疵担保义务，因为抵押权具有追及力，而原告即使取得该标的物的所有权也不得以此来对抗抵押权的行使，这样原告不得不承担可能丧失标的物的风险。故原告有权拒绝办理房屋交接验收手续，该拒绝行为并不构成违约。但该房屋之抵押登记随后被注销，使被告对其违反瑕疵担保义务的一种补救措施。由于被告采取该补救措施及时、有效，因而并未构成重大违约。从该合同的履行结果来看，当事人的利益亦大体平衡，并无一方因此受损，因而，从鼓励交易的精神出发，应维持该合同的效力，但由于被告的行为已构成迟延履行，故原告仍可要求被告承担迟延履行的违约责任。

总之，在本案中，应认定该买卖房产合同有效，双方当事人应继续履行合同，但原告司基于被告的迟延履行要求其承担违约责任。