房屋租赁合同是否生效

案情?



　　2001年5月?北京某建材贸易有限公司（下称宽公司）与北京市某科技发展有限公司（下称深公司）签订房屋租赁合同一份，内容为：深公司将660平方米的底铺出租给宽公司。租期三年，自2001年6月1日至2004年5月31日。租金每年24万元，先付后用。深公司负责出租房屋的水、电、暖正常供应。宽公司按月交纳水、电、暖气费用。一方不履行合同，另一方有权提前解除合同，违约方应一次性向对方支付违约金15万元。合同中约定由深公司提供房屋基本情况作为附件，但深公司未提供。该房屋在出租时深公司未取得房屋所有权证，出租后方取得。该房屋租赁一直未到房管部门进行出租登记。



　　2002年8月5日，深公司将宽公司起诉至法院，称宽公司在2002年5月1日前未交第二年度租金；拖欠水、电、暖费用；擅自增建隔墙，私占通道，未及时修复受损台阶和下水井盖，故要求解除房屋租赁合同，支付拖欠的租金10万元，支付违约金15万元。



　　对于此案，有以下几种不同的观点：



　　第一种观点认为：依法订立的合同受法律保护，案中的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律强制性规定，故该合同合法有效。确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、部门规章为依据。故宽公司认为合同无效的主张无法律依据。



　　第二种观点认为：此房屋租赁合同无效。理由是，深公司在出租房屋时未取得房屋所有权证，虽在事后取得，但未进行出租登记或补充登记，故出租无效。



　　第三种观点认为：此房屋租赁合同成立但未生效。理由是，合同法规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续合同才能生效的，依照其规定。宽公司与深公司的房屋租赁合同在双方签字后成立。但我国房地产管理法第五十三条规定，房屋租赁合同应向房产管理部门备案；建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》亦规定，房屋租赁实行登记备案制度；该《办法》同时规定，未取得房屋所有权证的房屋不能出租。因此，本案的合同未生效。



　　点评



　　国务院各部委的规章是否是我国的法律渊源，人民法院审理案件能否依据部门规章



　　（1）国务院各部委规章亦是我国法律渊源。理由是，宪法第九十条规定，国务院的各部、委员会根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限内，发布命令、指示和规章。《中华人民共和国立法法》第七十一条规定，国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内制定规章。



　　（2）第二个问题实际是讲部门规章的效力和适用范围。我国行政诉讼法第五十三条明确规定了行政规章具有参照适用的效力。在实践中，人民法院审理民事案件适用规章也是具体适用法律，这是普遍的共识和做法。具体到本案，建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，应当向房屋所在地房产管理部门登记备案。该《办法》第十四条规定，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本《办法》第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。



　　可见城市房屋不论是住宅还是非住宅用房，只要是出租，就应办理租赁备案登记。未办理的，缺乏房屋租赁的必备程序，其租赁行为应属无效。



　　法律规定有些合同订立后，应经过行政主管机关登记备案，而未经登记备案的，并不生效



　　合同法规定了要约承诺制度，承诺生效意味着当事人就订立合同已经达成了合意，合同因此而成立。在本案中，深公司与宽公司就房屋租赁合同的条款达成了一致意见，合同自此成立。但合同成立并不表明合同就当然生效。合同法对合同的成立和生效作了区分。该法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。因此，合同成立的不一定生效。合同生效后，其效力主要体现在以下方面：



　　在当事人之间产生法律效力。这是合同的对内效力。也就是合同一旦生效，当事人所预期的合同权利义务就产生、变更和消灭。合同生效后产生的法律后果对第三人发生一定的法律拘束力。这是合同的对外效力，即合同生效后，任何单位和个人都不得侵犯当事人的合同权利，不得非法阻挠当事人履行义务。而未生效的合同对当事人及第三人不产生上述法律约束力。根据房地产管理法和《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁合同签订后，要去主管部门办理登记备案手续。而本案中深公司未办理登记备案手续，因此，本案合同不是无效，应是已经成立而未生效。



　　登记和登记备案两词的文字认识及在法律条款上的运用认识



　　《现代汉语词典》对“登记”的解释是：把有关事项写在表册上以备查考。对“备案”的解释是：向主管部门报告事由存案备查。房地产管理法规定的房屋租赁应当向房产管理部门备案，《城市房屋租赁管理办法》规定的房屋租赁实行“登记备案”，这几处的规定应是同样的语意。与抵押登记一样，也是登记备案后才能生效。



　　根据上述分析，我们同意第三种观点，即本案合同已经成立，但未生效。考虑到本案实际，房屋租赁合同当事人不宜再补办登记备案和继续履行合同，可解除合同，按实际发生结算租赁费。