办理房产证纠纷案例分析

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办理房产证纠纷案例分析

上诉人（原审被告）广州市金庭房地产开发有限公司，住所地广州市广州大道东兴南路67号。

　　法定代表人杨瑞炉，职务董事长。

　　委托代理人吴炜，广东成悦律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）张国添，男，1931年12月2日生，汉族，住广州市东兴南路89号鸿业大厦翠雅阁4楼405房。

　　被上诉人（原审原告）张炽明，男，1958年1月26日生，汉族，住香港红勘环景街17号8楼A室。

　　被上诉人（原审原告）黄熹，男，1979年7月15日生，汉族，住广州市新河浦四横路16号302房。

　　上列三被上诉人共同委托代理人梁兆铭，男，1935年8月6日生，广州市金花法律服务所法律工作者。

上诉人广州市金庭房地产开发有限公司因办理产权证纠纷一案，不服广州市东山区人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审法院认为：张国添、张炽明、黄熹与广州市金庭房地产开发有限公司平等自愿签订的上述《商品房买卖合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行。广州市金庭房地产开发有限公司至今未为张国添、张炽明、黄熹办理房地产权属证书，已构成为月，应依法承担违约责任。故张国添、张炽明、黄熹要求广州市金庭房地产开发有限公司为其办理上述房屋的产权证，并按房款总额的3%支付违约金的诉讼请求合理，予以支持。广州市金庭房地产开发有限公司认为张国添、张炽明、黄熹应向房管部门领取产权证，不存在违约金之抗辩，依据不足，不予采纳。据此，广州市东山区人民法院于2002年12月6日作出判决：一、广州市金庭房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起1个月内将本市东兴南路89号鸿业大厦翠雅阁4 楼405房确认在张国添、张炽明、黄熹名下，并为张国添、张炽明、黄熹办理房地产权属证书。二、广州市金庭房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起7日内一次性向张国添、张炽明、黄熹支付迟延办理房地产权属证书之违约金（按797737元×3%计）。案件受理费1067元由广州市金庭房地产开发有限公司负担。

　　判后，广州市金庭房地产开发有限公司不服，上诉于本院，称：1、原审判决认定事实不清、证据不足。原审认定我司至今没有为张国添、张炽明、黄熹办理房地产权属证书是根本不能成立的。我司已于2001年4月8日向广州市房地产交易所办理了合同登记，争议房屋的所有权人已经登记为张国添、张炽明、黄熹。因张国添、张炽明、黄熹撤销银行按揭手续并未通知我司，因此延误房屋权属登记的责任在张国添、张炽明、黄熹。我司与房屋权属证书的颁发不存在直接的因果关系。2、原审判决适用《中华人民共和国合同法》对案件作出实体判决不当。涉及房地产买卖纠纷的应适用特别法，因此本案应适用特别法《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省商品房预售管理条例》、《城市房屋登记管理办法》的相关规定。故上诉请求撤销原审判决，驳回张国添、张炽明、黄熹的诉讼请求。

　　张国添、张炽明、黄熹答辩同意原审判决。

　　本院经审理查明：广州市金庭房地产开发有限公司是广州市广州大道东兴南路67号鸿业大厦的开发商，领有穗房预字第20000136号商品房预售许可证。2001年4月8日，张国添、张炽明、黄熹与广州市金庭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定张国添、张炽明、黄熹向广州市金庭房地产开发有限公司购买鸿业大厦西幢第4层E号房（现门牌为广州大道东兴南路89号鸿业大厦翠雅阁4楼405房），建筑面积135.1180平方米，总价为 797737元，付款方式为银行按揭；广州市金庭房地产开发有限公司应当在2001年5月31日将经验收合格的房屋交付张国添、张炽明、黄熹使用；广州市金庭房地产开发有限公司应在房屋交付使用后120天内将办理权属登记需由广州市金庭房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，如因广州市金庭房地产开发有限公司的责任，张国添、张炽明、黄熹不能在房屋交付使用后365天内取得房地产权属证书的，双方同意按下列原则处理：张国添、张炽明、黄熹不退房，广州市金庭房地产开发有限公司按已付房价款的3%向张国添、张炽明、黄熹支付违约金，如因张国添、张炽明、黄熹的责任，张国添、张炽明、黄熹不能在房屋交付使用后的720日内取得房地产权属证书的，张国添、张炽明、黄熹有权退房，……上述3%违约金于广州市金庭房地产开发有限公司逾期交付房地产权属证书之第二天起至60日内以现金予以支付张国添、张炽明、黄熹等。

　　上述合同签订后，张国添、张炽明、黄熹向中国农业银行申请房屋抵押贷款，向广州市金庭房地产开发有限公司支付了全部购房款。2001年5月22 日广州市金庭房地产开发有限公司向张国添、张炽明、黄熹发出收楼通知书。同年6月3日，张国添、张炽明、黄熹办理了收楼手续。但广州市金庭房地产开发有限公司至今未为张国添、张炽明、黄熹办理房地产权属证书。

　　另查，2001年7月10日，中国农业银行广州市北秀支行出具证明，称：张国添、张炽明、黄熹已清还该行的全部按揭贷款，其房屋抵押登记也已涂销等。

　　2002年1月16日，广州市金庭房地产开发有限公司委托广州市房地产测绘所对上述鸿业大厦的房屋、用地面积进行测绘。同年10月11日，广州市国土房地产管理局向广州市金庭房地产开发有限公司开局鸿业大厦的《房地产申请登记回执》。2002年12月25日，广州市国土房地产管理局向广州市金庭房地产开发有限公司发出《房地产权属证明书》，记载鸿业大厦的权属人是广州市金庭房地产开发有限公司。

　　本院认为：张国添、张炽明、黄熹与广州市金庭房地产开发有限公司在自愿平等的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。

　　张国添、张炽明、黄熹是否将已还清银行按揭款告知广州市金庭房地产开发有限公司的情节与广州市金庭房地产开发有限公司是否应当履行为张国添、张炽明、黄熹办理房屋权属登记的义务，两者之间没有必然的因果关系，广州市金庭房地产开发有限公司抗辩认为张国添、张炽明、黄熹提前偿还银行贷款没有告知其司，因此其司依照《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，对张国添、张炽明、黄熹房屋的权属登记可予暂缓登记的理由不成立。而对广州市金庭房地产开发有限公司认为其司已办理的房屋面积的测绘及房管部门对鸿业大厦权属的确认，表明其司已经履行了房屋权属登记的义务的抗辩，本院认为，广州市金庭房地产开发有限公司提供的办理权属登记的证据只证明其司办理了鸿业大厦整体权属的确认手续，并不能说明其司已按照合同约定办理了鸿业大厦中争议房屋的产权权属登记手续，因此，广州市金庭房地产开发有限公司在2001年6月3日交付房屋给张国添、张炽明、黄熹使用，至今没有为张国添、张炽明、黄熹办理房地产权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任。张国添、张炽明、黄熹要求广州市金庭房地产开发有限公司按照合同约定的标准（已付房款的3%）向其支付逾期办理权属登记手续的违约金，合理合法，本院予以支持。原审法院考虑到办理争议房屋权属证书的实际情况，给予广州市金庭房地产开发有限公司一个月的办理时间是适当的，本院予以维持。

　　综上所述，广州市金庭房地产开发有限公司上诉请求理据不充分，予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审受理费1067元由广州市金庭房地产开发有限公司负担。