二手房纠纷案例解析

正文： 二手房纠纷案例解析　二手楼市场中，离奇古怪的事情特别多，买家和业主一方面非常依赖中介提供的信息资料，一方面又千方百计地想绕开中介，以免交那份"冤枉钱"（佣金），由此产生了许多纠纷。 　　地产中介公司在社会中所起的作用是提供与房屋相关的咨询、评估、交易、代理等服务，是现今的房地产市场不可或缺的一环。但是，由于目前中介市场尚未规范成熟，以及市民对经纪人"靠嘴皮子赚钱"的排斥和不理解，地产中介至今未深入人心,乃至买卖双方自行交易产生出许多纠纷。本文只是众多纠纷中的极小部分。 案例一:没交房款定金被没收 　　a先生通过中介选定了一套房，就在去中介公司办理下定手续时的一刹那突发奇想，认为如果和业主私下交易便可省下一笔佣金，于是赶忙联系到了业主，业主对此也无异议，他就下了两万元定金，交换到一张手写的收据，并约定了去国土局办理过户的日期。没想到了那一天，a先生没有筹到全部的房款，就又去跟业主交涉办理银行按揭，业主不肯，并以毁约为由，将其定金全部没收。 　　假若a先生当时没有绕开中介，可以肯定的说绝对不会发生这种事情。中介公司不但能协助买卖双方办理一切过户、按揭事宜，还可控制风险，尽可能地维护两方面的利益。 此事通过中介机构，至少可有以下两种解决方法： 　　（1）办理银行按揭。没有中介的参与，买卖双方实际上是很难办理银行按揭手续的，即买方不可能愿意以原业主的名字办理房屋抵押，以至买到的房子还在原业主名下；卖方也不会愿意先将房产过户，以至房款没收到，房屋已经转让了。但若有中介参与，则所有事情迎刃而解。由于中介公司与银行签有协议，可以按照以下程序：买方先交部分首期款（一般是全款的三分之一以上）后，中介公司拿委托书到银行申请按揭，银行承诺可按揭后再到国土局办理过户手续，然后以新的房产证抵押贷款（贷款额为房价的剩余部分），所贷钱款交原业主。这样，风险得到控制，双方利益均可保障。 　　（2）中介公司垫支。如a先生确实困难，而业主又急于收到房款，中介公司会考虑在收取一定手续费和办理全权委托的前提下，替a先生垫钱支付，以解燃眉之急。 案例二:买家毁约业主遭殃 　　b先生是位业主，通过中介找到买家后也甩开了经纪人，只收取了少许定金，并约定了先过户后付款，就去国土局递件办理过户。但不想买家又看好了其它的房而毁约，并且因为损失了定金而不愿配合b先生办理撤件手续，这下可害苦了b先生，由于没有见证人，各种撤件手续办下来花了几个月,耗费两万多。据统计，80％以上业主都是第一次做买卖二手楼交易，大多不了解个中详情，而且买卖二手楼也不同于在市场买菜，可以一手交钱，一手交货。从谈价、签约，到下定、交首期款、过户、付余款，再加上按揭等等，没有多少行外人能搞得明白。而且即使搞得明白，实际操作也有很多困难，操作起来存在很多风险。毕竟，仅仅一个先过户、还是先付款，付多少才合适的问题，就可以难倒所有的自行交易者。 中介公司在整个交易过程中实际上还扮演了一个风险承担人的角色，它分别同买卖双方签定委托代理合同，等于把一个复杂的过程分解为买和卖两部分，买卖双方都直接面对中介。这样对于各自的风险，比如毁约、挞定、欺骗等，都可以转嫁到中介公司身上，出了问题，可以凭委托书找中介公司依法交涉。同时，对于各方应承担何种责任、何时交纳多少钱，中介公司明文规定得一清二楚，基本不会发生什么争执。 案例三:不法中介人去楼空 　　 c先生本来是向一家大型的、有信誉的中介委托购楼，后来又觉得佣金太高，于是被人怂恿去了一家非法中介公司，因为该公司可以保证佣金打折。于是c先生下了定金，并在公证过户前将全房款悉数交由这家公司后，被告知15个工作日再去办手续，谁知到时一看，已是人去楼空。 　　 象这样的事情在1993年、1994年发生得特别多，近来也会偶尔碰到。由于买卖房屋动辄是几万、几十万的钱款转移，很容易对不法分子产生诱惑。还有近来一些不正规的中介公司由于生意难做，不得已铤而走险，使市面出现了一些恶意"吃定"行为，即他们刻意制造一些小借口，以买方毁约为由占有定金，此类官司打起来也非常麻烦，受害方很难不受损失就"全身而退"。 　　 对此唯一的办法就是去找有知名度的、有信誉的大型中介公司，那里虽然佣金不打折，但买卖双方利益能够得到充分保证，并且服务也绝对是高质量的。切忌:"占小便宜吃大亏"。

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