房屋登记办法释义　第六十九条

　　第六十九条 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

　　【要旨】单方申请预告登记

　　【释义】本条是对预购商品房在特殊情形下由预购人单方申请预告登记的规定。

　　关于预告登记能否单方申请的问题，在《办法》的起草过程中存在不同的看法。一种观点认为，预告登记只能是在双方有约定的情况下申请，也就是说，必须双方共同申请，不能允许单方申请预告登记。因为《物权法》第二十条第一款第一句已经明确规定了“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”另一种观点认为，预告登记需要有双方的约定这是我国《物权法》第二十条第一款第一句所明确规定的，不存在疑问，但是《物权法》并没有规定预告登记必须要双方共同申请，而只是约定“按照约定”向登记机构申请预告登记。双方约定并不等于必须要双方共同申请，如果在双方已经有约定的情况下，一方拒绝共同申请预告登记时，不允许他方单独申请，必将损害债权人的合法权益。例如，开放商在预售商品房时与购房人约定了申请预告登记，但事后又违背约定拒不与购房人共同申请预告登记，如果购房人不能单方申请，必将不利于保护购房人的合法权益。此外，我国在《物权法》颁布之前的一些地方性法规也明确允许，在一方未提出登记申请的情况下，另一方可以单方申请。例如，《上海市房地产登记条例》第四十九条第一、二款规定：“房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房及其转让;(二)以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;(三)以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让;(四)法律、法规规定的其他情形。应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。”再如，《广州市城镇房地产登记办法》第四十二条第三款规定：“预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的，预购人提交第一款规定的材料，可以单方申请预告登记。”从实践效果来看，这种规定很好的维护了购房人的合法权益。

　　经过认真深人的研究，我们认为第二种观点更为合理，但是单方申请预告登记的范围，应当有所限制，即只能是预购商品房的情形，至于以预购商品房设定抵押和房屋所有权转让、抵押的情形下，即便当事人有预告登记的约定，也不能单方申请预告登记。这主要是考虑到以下因素：首先，我国现行法律对预购商品房是有严格规范的，这为预购商品房单方申请预告登记奠定了坚实的法律基础。依据我国《城市房地产管理法》第四十五条的规定，只有符合法律规定的条件的商品房才能进行预售，而且商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《预售管理办法》第十条还规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”因此，在预购商品房的时候，如果双方存在办理预告登记的约定，此时如果预售人不按照约定与预购人共同申请进行预告登记，而仅由预购人单方申请预告登记，登记机构完全能够对该申请进行有效的审查，并办理预告登记。其次，预购商品房的购房人是最需要得到特殊保护的群体，因为在预售商品房的情形下，开发商和购房人存在信息上的不对称，购房人处于弱势地位，实践中开发商一房多售，损害购房人比较常见，但是在其他预告登记的情形下，由于双方地位比较平等，故而没有必要特别规定单方申请预告登记。如果此时，一方违反约定不与债权人共同申请预告登记，债权人完全可以诉诸法院，请求法院做出判决，然后持有法院的判决进行预告登记。有鉴于此，“为使预告登记充分发挥保护业主权利的作用，《办法》规定了预购人可以单方申请预购商品房预告登记的特殊情况。”