登记机构应当认真核实登记事项

案例１2004年11月张某被某典当公司告知其所有的一套房产已设定了

案例１

2004年11月张某被某典当公司告知其所有的一套房产已设定了抵押，典当公司是抵押权人，并且持有房管局颁发的该房屋的他项权利证书。张某才发现其所持有的房屋所有权证系伪造，真实的房产证已作了抵押记载并由典当公司持有。张某遂向公安机关报案，经公安机关立案侦查，法院审理查明后做出了刑事判决。张某的女友马某受其子王某欺骗，私自将张某的房产证交予王某，真房产证被王某调换后，马某将假房产证放回原处，张某对此均不知晓。王某持真房产证后，找人伪造了张某的身份证，假冒张某与典当公司达成协议，以张某的房产做抵押，从典当公司骗取现金13万元。王某犯诈骗罪，被判处有期徒刑十一年，并处罚金5千元。经张某申请，公证处撤销了该房屋典当协议的公证书。典当公司曾持公证书申请法院强制执行，法院做出不予执行的裁定。张某于2004年12月以房屋抵押登记并非原告本人的行为，所有的签字及指印均非原告所为为由，向房管局提供了检察院的起诉书、法院的判决书及生效证明等相关证据，告知房管局上述事实，要求房管局注销该房屋的抵押登记，但被告一直未做出注销决定。张某向法院提起行政诉讼。

法院认为，根据《抵押管理办法》第三十二条及第三十三条的规定，被告在进行房屋他项权利登记时，对申请人提交的上述出房屋他项权利登记合法。但原告提交的法院《民事裁定书》、《刑事判决书》等证据，证实了公证书已被注销，也证相关文件按照规定进行审查。在本案中，被告严格按照规定对申请资料进行审核，做实了张某的身份证系伪造，《房地产抵押合同》非张某签订，故被告对其做出的房屋他项权利登记权属清楚、证明材料齐全、符合法律、规章的认定错误，原告要求注销其房屋他项权利登记的主张，予以支持。判决注销房管局对张某做出的房屋他项权利登记。

案例２

1995年4月5日，甲公司以其拥有的房屋向某银行申请抵押贷款700万元，并到该市房交所办理了抵押登记手续。同年6月13日，房交所函告银行称，甲公司法定代表人刘某是用假产权证办理的房产抵押登记手续。银行得知情况后，立即冻结了甲公司尚未提取的贷款350万元。随后，甲公司因未参加年检而被吊销营业执照，法定代表人因该案被捕，A公司不复存在，为此银行向法院提起行政诉讼要求房管局赔偿因违法登记造成的实际损失及利息。

原告银行诉称，房管局下属单位房交所的工作人员在履行房屋抵押贷款登记行政职权过程中，未认真审查刘某提交的房屋产权证即对其进行抵押登记。该具体行政行为认定事实错误。房管局应对因违法办理抵押登记造成原告抵押权不能实现的部分依法承担赔偿责任。被告房管局辩称，银行贷款时未能认真审查甲公司的资信情况和履约能力，根据《国家赔偿法》第五条第二款的规定，损害结果是由公民、法人和其他组织自己的行为造成的，房管局不应承担赔偿责任。法院认为，颁发房屋产权证是房管部门的职责，房交所作为其下属单位，所实施的行政行为，应视为是受其委托所实施的行为，其应当有责任审查产权证的真伪。但是房管局没有尽到审查的义务，为持有假房产证实施诈骗的甲公司办理了抵押登记手续，银行基于对房产登记机关所办抵押登记行为的信赖，为甲公司发放了贷款，致使银行遭受了财产损失，虽然甲公司是直接责任人，但是房管局的违法行为客观上为甲公司骗取贷款提供了条件，其违法出具他项权利证明的行为与银行财产损失之间存在法律上的因果关系。根据《国家赔偿法》第四条的规定：“行政机关及其工作人员对造成财产损害的违法行为，受害人有取得赔偿的权利。”和第七条：“受行政机关委托的组织或者个人在行使受委托的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，委托的行政机关为赔偿义务机关。”以及第二十八条：“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”房管局对其违法办理抵押登记而酿成的财产损失在甲公司无法偿还贷款的情况下，应当承担相应的过失赔偿责任，判决房管局赔偿银行240万元及利息（按中国人民银行同期活期存款利率计算，自1995年9月26日起至实际付款之日止）。

评析：

案例一涉及到刑事法律关系和行政法律关系。法院已经对涉及刑事诈骗犯罪的事实做出了认定，并且依法追究了犯罪人员的刑事责任。法院的刑事判决书认定了王某的诈骗行为，证实了王某到房管局办理房屋抵押时提交的张某的身份证系伪造，房地产抵押合同非张某签订。经张某申请，公证处撤销了该房屋典当协议的公证书。据此，房屋抵押的成立要件均被否定。法院判决注销房管局对张某做出的房屋他项权利登记是正确的。王某通过诈骗手段欺骗房管局做出的具体行政行为，房管局在办证过程中已经尽到了审查责任，因此对注销房产证的后果不承担赔偿责任。

案例二中法院认定的法律上的因果关系，是指行为与损害之间的因果关系。也就是说，若一现象的出现，是因为另一现象的存在所引起的，则两现象之间就具有因果关系。因果关系是国家赔偿责任中的一个重要构成要件，国家侵权行为与损害事实之间存在因果关系，其中违法行为是原因，损害事实是结果。根据我国《担保法》第四十一条：“抵押合同自登记之日起生效。”和《抵押管理办法》第三十一条：“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。”办理房地产抵押登记是抵押合同生效的前提条件。房管局违法办理抵押登记的行为是银行认为无风险放贷的主要原因，因此房管局的违法抵押登记行为与银行的财产损失之间存在着法律上的因果关系。抵押合同自登记之日起生效，抵押物已登记的，对债权的实现更有保障，进一步降低金融机构贷款的风险。需要说明的是，《物权法》对《担保法》和《抵押管理办法》关于“抵押合同自抵押登记之日起生效”的规定进行了修正。《物权法》第一百八十七条规定：“抵押权自登记时设立。”因为，抵押合同的订立是以发生物权变动为目的的原因行为，属于债权关系范畴，其成立、生效应当依据合同法确定。抵押权的效力，除要求抵押合同合法有效这一要件外，还必须符合物权法的公示原则。将抵押合同的效力和抵押权的效力混为一谈，不利于保护抵押合同当事人合法权益。

房管局作为法定发证机构，具有与其履行职能相关的、普通人所不具备的专业知识，对转移登记所必需的原房产证的真伪的鉴别是其应有义务。本案中，房管局未尽到审查义务，没有识别出假的房产证，为持有假房产证实施诈骗的甲公司办理了抵押登记手续。银行基于对登记机构所办抵押登记行为的信赖，为甲公司发放了贷款，致使银行遭受了财产损失，虽然甲公司是直接责任人，但是房管局的违法行为客观上为甲公司骗取贷款提供了条件，其违法出具他项权利证明的行为与银行财产损失之间存在法律上的因果关系。

通过上述两个案例，我们认为，我国不动产登记的审查制度，既不是实质审查制度，也不是形式审查，是一种结合我国自身实际的审查制度。首先，查验并不等于要对其真实性负责，此处的“查验”应理解为对登记要件是否齐全的核实，而询问则是审慎审查的必要程序，核对是否该处分行为为当事人的真实意思表示，并且实地查看也不代表具有实质审查的义务，理论界认为实施形式审查的日本，同样也要到实地进行查看，且时间规定为‘旧出之后，日落之前”。因此，目前作为登记机构仅应尽到审慎的审查义务，具体的按照登记的类型进行了规定，比如对身份证的审查，其真伪作为登记机构没有能力来辨别，但是登记机构自己颁发的房屋权属证书，则具有鉴别的能力。因此，登记机构只要尽到自己力所能及的审查职责，就尽到了审慎的审查职责。