出租方擅自卖房 承租人维权胜诉

中国法院网讯 2004年1月7日，北京市宣武区人民法院对一起承租人状告产权人侵犯优先购买权的案件作出判决，四名产权人与刘先生签订的《房屋买卖协议书》被判无效。
河北定兴县农民梁氏三兄弟在北京市宣武门附近有两间共有私产的平房，该房长期由姬某租住。梁氏兄弟中有两人于1985年和1996年分别去世。三名继承人在河北定兴县公证处通过公证，继承了该私房，由此，该私房产权变为四人共有。2001年底，四名产权人委托亲戚代为办理房屋过户、买卖等事宜。2002年5月17日，委托人与在电视台工作的刘先生签定了《买卖房屋协议书》，该协议约定:宣武门附近四人共有的私产平房两间（建筑面积28平方米）以75000元价格卖给刘先生。刘先生办完《房产证》后，便要求居住该房的姬某搬出。姬某认为梁氏兄弟卖房时没有征求自己的意见，属侵权行为。遂于2003年5月16日，一纸诉状将四名产权人与刘先生告到法院，请求保护自己的优先购买权。
法院经审理认为，本案四名产权人经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据《合同法》第23条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。本案中，四名产权人在出卖出租房时没有通知承租人姬某，即与刘先生进行了房屋买卖，此行为已侵犯了姬某对诉争房屋享有的优先购买权。因此，该房屋买卖行为应认定为无效。