房屋拆迁补偿纠纷案例

江西省赣州市中级人民法院

民事判决书

（2007）赣中民一终字第16号

　　上诉人（原审原告）刘学明，男，1955年12月生，汉族，住赣州市章贡区小南门6号6栋601室。

　　

　　被上诉人（原审被告）赣州市公房管理处，住所地：赣州市章贡区南京路46号。

　　

　　法定代表人卢筱红，系赣州市公房管理处处长。

　　

　　委托代理人卢利民，男，1954年5月生，赣州市公房管理处副处长。特别授权代理。

　　

　　委托代理人申德平，赣州市公房管理处法律顾问。特别授权代理。

　　

　　被上诉人（原审被告）赣州市金大房产开发有限公司。住所地：赣州市章贡区厚德路68号。

　　

　　法定代表人喻华北，系该公司董事长。

　　

　　委托代理人陈福江，赣州市金大房地产开发有限公司法律顾问。特别授权代理。

　　

　　委托代理人曾瑞芳，赣州市金大房地产开发有限公司办公室主任。特别授权代理。

　　

　　上诉人刘学明因房屋拆迁补偿纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2006）章民一（1）初字第1188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　

　　一审法院认定， 2001年9月13日，被告赣州市公房管理处与原告刘学明签订一份《协议书》。协议约定：一、因城市规划需要，须拆除原告刘学明坐落在赣州市小南门路6号建筑面积为113.29㎡的砖混结构房屋（1981年建造）。二、对原告刘学明的有证店面建筑面积28.78㎡按“拆一还一"的原则，安置在原地段小南门4#边沿街新建店面第一间或对面沿街相对位置范围内新建店面一间，建筑面积暂定为35㎡，安置原店面建筑面积28.78㎡不补结构差价；超出原店面建筑面积28.78㎡以上的部分，原告以住宅建筑面积3㎡冲抵店面建筑面积1㎡的方式结算；如被告安置给原告的新建店面建筑面积不足28.78㎡，被告应以3000元／㎡补偿原告。三、对原告刘学明的有证住宅建筑面积84.51㎡（以安置店面后的实际住宅建筑面积结算）按“拆一还一”的原则，安置在原地段范围内新建房三室一厅一套，楼层暂定为三楼以下，建筑面积暂定为75㎡，安置原住宅建筑面积84.51㎡（以安置店面后的实际住宅建筑面积结算）不补结构差价；超出结算后的实际住宅面积1O㎡以内按重置价350元／㎡补差，超出结算后的实际住宅面积1O㎡以上部分按750元／㎡购买。如原告在上述安置后住宅剩余面积，被告应以750元／㎡补偿原告。四、被告应在2002年12月将新建房屋交付原告使用。待新房交付使用时，按实际建筑面积一次性结清房款，被告代办新房屋产权证。2004年12月31日，被告将保证金3110.00元与面积差30元及赔偿金6527.3O元相抵后余3447.30元付给了原告。本院（2005）章民一（1）第189号民事判决履行完毕。原告认为办证是被告的义务，一直没有提供办产权证的手续。2006年9月原告诉至法院，请求：1、判令被告根据协议约定立即办理原告房屋、店面的房产证、契证、土地证；2、判令被告承担违约责任并承担赔偿原告代来经济损失计币27188.81元；3、本案诉讼费用由被告承担。

　　

　　一审法院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同双方意思表示，形式合法，不违反法律及行政法规的强制性规定，因而是有效合同，双方均应依约履行各自义务。原、被告所签订合同中关于办证问题的约定为：被告愿代原告办理产权，其所需办证费用，原告应事先付清。由此约定可知，被告对原告所负为代办义务，即应由原告向被告支付相关办证费用，被告向相关机构办理原告所购房之产权证书，双方互负义务，均应履行。虽然双方未约定先后履行的顺序，但从双方所负义务的性质以及社会生活验来看，应当由原告先履行交纳相关费用的义务，而后才由被告履行代办证的义务。但在本案合同的履行中，办证费用的多少原告并不能确定，因此通知交纳办证费用亦属于原、被告所签订合同中的被告应负的合同附随义务，被告依法应当履行。在本案合同的履行过程中，双方对主要义务均自觉予以了履行。但在办证这一合同事项中，被告首先即未履行通知交纳办证费用的义务，因而被告对合同未得完全履行负有过错；但原告在未得通知的情况下，既然有办证的要求，依据合同应明知自己有交纳办证费用的义务，而且房产登记机关已将办证费用的收取进行了公示，原告可以知道办证费用的具体金额，但其却以被告未通知交费为由，怠于履行义务，而未依《合同法》之规定予以主动履行或是在被告拒绝接受履行时向有关机关提存办证费用，这一情况下，其要求被告履行原本履行顺序在后的代办房产权证的义务并无理由，因而对未能办证亦负有过错。原、被告对于未能办理房产权证的结果均负有过错，但相比较而言，原告未履行的系合同义务，而被告未履行的系附随义务，因此原告在这一过程中的过错程度更大。本案争议房屋未能办证，损失数额难以确定，该损失的计算方法可以按照已付购房款总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而后由原、被告按照各自的过错程度分担。原告要求被告办证，实际为要求继续履行合同，因该合同为双务合同，双方互负义务，因而原告亦应依合同约定履行自己所负的合同义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、限被告赣州市金大房产开发有限公司在原告刘学明向其交纳办证费用后三十日内，为原告刘学明申报代办店面的房屋所有权证，并在合理期限内将该证交付原告刘学明；二、由被告赣州市金大房产开发有限公司赔偿原告刘学明损失，（损失按总房款155797.50元×金融机构计收逾期贷款利息×20％，时间从2004年12月31日起至付清之日止）。其余损失由原告刘学明白行承担；三、被告赣州市公房管理处不承担责任。本案受理费1098元，实际支出费4OO元，共计1498元，由原告刘学明承担1198元，被告承担30O元。

　　

　　上诉人刘学明不服一审判决，向本院提起上诉称：一、根据“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第十八条第二款规定办理所有权证时为90天，而不是原审判决书中“合理期限内将该证交付原告”。判决书中第二条计算赔偿损失办法与“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定不符。二、原双方签订房屋补偿协议主体内容是房产、房产权证、契证、土地使用权证置换约定。因此被上诉人应负有对上诉人住宅、店面、柴间办理“三证”责任。三、金大公司开发该项目时必须依法办理申请使用土地、国土部门、规划部门、报建手续全部批准后才能施工建设。也因此该项建设总体（含土地使用权）手续是办理给金大公司。项目完工处分房屋后金大公司应将土地使用权分办给业主，而不是土地使用权依旧归金大公司独自所有。一审开庭审理时，金大公司声称暂无法办理土地使用权证。交房已二、三年之久，不能办理土地使用权证责任应由金大公司承担。四、一审判决认为“房产登记机关已将办理费用进行公示，原告可以知道办证费用的具体金额”。办证是被上诉人的责任，上诉人无权办理所有权证，上诉人就不可能去看房产登记机关公示。并且上诉人是在一审开庭审理时才被告知办“三证”要交身份证复印件、交房协议及办理费用三百余元。从办证所有证件来看，身份证上诉人不是没有，住宅交房协议签订后缴清差额款，店面是法院依法强制执行安置。从中可以证明办证证件上诉人都具备。办证费用三百余元并非是大额。缴纳此费用没有一点困难。难道上诉人自己住房、柴间、店面办理所有权证大事会怠于履行。因此一审法院认为上诉人怠于交付证件、费用这一事实与生活经验基本常理不符。五、一审判决第三条判定赣州市公房管理处不承担责任。上诉人认为签订协议时就相信公房管理处。如金大公司拒不履行，无法履行依法判定，上诉人将保留要求公房管理处承担责任的权利。请求二审法院撤销章贡区人民法院（2006）章民字（1）1188号判决；判令被上诉人依规定办理上诉人住宅8号6栋101室、柴间2号，店面2-7号的房产权证、契证、土地使用权证；判令被上诉人赔偿经济损失26925.30元。（1）住宅自2004年2月12日始至2006年12月12日共1020天。69487.50元×1020天×万分之二点一＝13925.30元。（2）店面自2005年元月15日始至2006年12月12日共687天。86310元×687天×万分之二点一＝12551.94元139925.30元＋12551.94元＝26925.30元。一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

　　

　　被上诉人赣州市公房管理处的委托代理人口头答辩称：我方与被上诉人赣州市金大房产开发有限公司关系为委托与被委托关系，所以，本案的后果应由被上诉人赣州市金大房产开发有限公司承担。上诉人的要求是办理产权证，被上诉人是代办产权证，由于上诉人未向被上诉人提供相关的办证资料，因而，没有办证的责任所产生的法律后果应当由上诉人自己承担。

　　

　　被上诉人赣州市金大房产开发有限公司的委托代理人口头答辩称：上诉人要求办理房屋产权证、赔偿损失二点。我方代为拆迁，被上诉人赣州市公房管理处与上诉人签订了拆迁安置协议，协议第4条已经明确规定，是代理代办行为，上诉人未向我方提供办理产权证的资料，这是造成房屋和店面至今未办理产权证的根本原因，我方没有责任；房屋和店面应补偿的都已履行清结完毕，住房、店面已在上诉人掌握、使用、收益之中，仅是产权证没有办理，不存在经济损失，上诉人没有损失的直接证据，即使有损失也不应由我方承担。

　　

　　二审查明事实，被上诉人赣州市公房管理处和被上诉人赣州市金大房产开发有限公司均没有及时通知上诉人提供办证的相关资料和费用，其他事实与一审法院查明的一致。

　　

　　本院认为，上诉人刘学明与被上诉人赣州市公房管理处所签订的拆迁安置《协议书》是双方真实意思表示，形式合法，不违反法律及行政法规的强制性规定，因而是有效合同，双方均应依约履行各自义务。双方所签订协议中关于办证问题的约定为：被上诉人赣州市公房管理处愿代上诉人刘学明办理产权。根据合同约定在办证这一事项中，从双方先后履行的顺序，被上诉人赣州市公房管理处应当首先履行通知上诉人提供办证的相关资料和费用的义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条规定，被上诉人赣州市金大房产开发有限公司是房屋的出卖人，必须在出卖房屋交付之日起90日为买受人办理房屋权属证书。由此可知，被上诉人赣州市金大房产开发有限公司对上诉人的拆迁安置房屋交付后，负有限时办理该安置房屋的权属证书的义务。因被上诉人赣州市公房管理处受被上诉人赣州市金大房产开发有限公司的委托，与上诉人刘学明签订拆迁安置《协议书》，根据该协议约定和法律规定，两被上诉人首先未履行通知义务，再则未履行办证义务，所以，对该拆迁安置《协议书》未完全履行的主要过错在于两被上诉人，两被上诉人应负同等责任；但在该拆迁安置《协议书》的履行中，上诉人依据该《协议书》的约定，应当知道自己有交纳办证费用的义务，而未积极主动配合做好办证工作，也有一定过错。被上诉人没有履行首先告知义务，而要求履行义务在后的上诉人先提供办证资料和费用的反驳理由不能成立，本院不予采纳。虽然房产登记机关已将办证费用进行了公示，但是，办证的具体时间必须要由两被上诉人决定。故原审法院认为上诉人对未履行拆迁安置《协议书》约定办证条款的义务负有主要过错，责任划分欠妥，应予更正。原审法院认为被上诉人赣州市公房管理处未履行首先通知义务有过错，却判决其不承担责任欠妥，应予撤销。本案争议房屋未能办证，损失数额难以确定，该损失的计算方法可以按照已付购房款总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而后由双方按照各自的过错程度分担。上诉人的上诉理由基本成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：

　　

　　一、维持章贡区人民法院（2006）章民一（1）初字第1188号民事判决第一项；

　　

　　二、变更章贡区人民法院（2006）章民一（1）初字第1188号民事判决为：由被上诉人赣州市金大房产开发有限公司和被上诉人赣州市公房管理处，共同赔偿上诉人刘学明损失按总房款155797.50元×金融机构计收逾期贷款利息×80％，时间从2004年12月31日起至付清之日止。其余20%损失由上诉人刘学明自行承担；

　　

　　三、撤销章贡区人民法院（2006）章民一（1）初字第1188号民事判决第三项。

　　

　　一审受理费1098元，实际支出费4OO元，二审受理费1098元，共计2596元，由　上诉人刘学明承担520元，两被上诉人各承担1038元。

　　

　　本判决为终审判决。

审　判　长　谢红卫

审　判　员　张美星

审　判　员　胡小娥

二○○七年三月六日

书　记　员　宋玉玲