离婚房产按揭购房应当如何分割

　　随着市场经济的发展，近些年来离婚涉及按揭购房的案件数量不断攀升。笔者所在法院，仅2010年上半年受理的各类离婚案件342件中，涉及“按揭购房”的27件，占7.89%，且呈逐年上升趋势。由于我国《婚姻法》及相关司法解释对于按揭房屋如何认定归属和进行分割没有明确规定，如果仅按照房产证取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或者婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显示公平的情况。为依法保护婚姻当事人的合法权益，最终达到维护家庭关系和睦与社会和谐稳定的目的，笔者就此问题的几种情形试做探讨，以期对完善我国法律制度有所裨益。

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　　一、婚前共同出资交首付，婚后按揭还贷

　　首先，此种情形应当明确，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为夫妻共同财产，按揭的债务为夫妻共同债务;其次，应按照现有的市场价格计算房屋价值;再次，应当注意，该出资行为发生在婚前，非产权名义人应对自己出资行为并非赠与或借贷进行举证。否则，如果在产权名义人予以否认，并以个人婚前财产出资为由主张房屋归个人所有的情形下，非产权名义人的利益将无法得到法律保护。例如李某、王某婚前各自出资2.5万元交纳首付按揭购买价值20万元的房屋一套，并将产权登记在李某名下，婚后李某用自己的工资偿清剩余贷款。离婚时双方在房产分割上产生争议，李某主张房屋归自己所有，并同意补偿王某婚前交纳的2.5万元首付款。王某则主张该房屋系夫妻共同财产，要求平均分割。本案中，因房屋系双方婚前共同出资购买，虽然产权登记在李某名下，但该房屋仍为夫妻共同财产。虽然李某在婚后用自己工资还清了剩余贷款，但法律明文规定婚后任何一方工资、奖金等收入为夫妻共同财产，也就是说李某是用共同财产偿还了拖欠银行的贷款，故房屋应为夫妻共同财产。按照分割不动产的相关规定，李某、王某可以采取竞价取得、作价补偿或变价拍卖后均分房款等形式分割该房产。

　　二、婚前一方支付首付，婚后双方共同还贷

　　对于此种情形，理论界有两种观点：第一种观点认为，虽然房屋为一方婚前购买，但房屋作为夫妻共同居住使用，且用共同财产偿还贷款，该房屋理应成为夫妻共同财产，离婚时应按夫妻共同房产处理。第二种观点认为，《婚姻法》明确规定，一方婚前财产为个人财产。一方婚前以个人名义办理按揭贷款，取得了房屋产权的确认手续，无论何时取得产权证，房屋都应视为婚前个人财产。

　　笔者比较赞同第二种观点，因为根据《物权法》的相关规定，判断按揭房屋归属的关键因素在于房屋产权证书记载的权利人以及房屋产权取得的时间。如购房人在婚前已取得房屋的所有权，在婚姻关系存续期间只是为了还贷而将房屋的所有权抵押给银行，和银行之间形成债权债务关系。夫妻用共同财产还贷也只是在夫妻之间产生了债权债务关系，并不会因共同还贷而改变房屋所有权的归属，这是符合不动产的公示原则。此外，因为婚后共同偿还贷款的行为并不改变房屋属于个人财产的性质，所以离婚后未偿清的贷款仍为个人债务。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产，在离婚时产权名义人应补偿配偶已还贷款数额的一半作为共同财产分割款。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前个人财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。

　　例如，李某婚前以自己的名义购买住房一套，该住房价值20万元，李某支付首付款6万元。婚后取得房产证，登记的所有权人是李某，婚后李某又用自己的工资累计偿还贷款5万元。本案中，首先该房是李某婚前按揭购买，虽然在婚后取得房产证，但房屋所有权是在李某签订购房协议时即已确定下来，该房并不因李某与王某结婚而变成夫妻共同财产。其次婚后李某用个人工资交纳贷款，根据法律规定，夫妻的工资、奖金等收入为共同财产。故对于婚后李某交纳的按揭款应认定为用夫妻共同财产偿还个人债务，现双方离婚，对此部分必须进行分割。所以本案的财产分割结果是：(1)房屋归李某所有;(2)李某应支付给王某的夫妻共同财产分割款(5万元×1/2)2.5万元。

　　三、个人婚前购房，夫妻共同还贷，离婚房屋增值部分应如何处理

　　这一问题是按揭房屋在离婚诉讼财产分割中最具争议的问题，目前无论是法律还是司法解释均无明确规定。有人认为，婚前个人房屋在婚姻关系存续期间产生的增值或缩水部分是属于个人财产价值浮动。房屋是在结婚之前取得，系婚前财产，虽有婚后共同还贷情形，但该还贷行为只是双方用夫妻共同财产对个人债务的偿还，且房屋属于家庭居住自用，并非基于投资盈利的目的购置，故不属于婚姻法解释中所描述的投资性财产的范畴。所以即便该争讼房屋存在增值，该部分财产也不属于婚姻法所指的个人财产投资收益，不应认定为夫妻共同财产。

　　笔者认为，婚前个人购房，婚后共同偿还贷款，增值部分如果一概作为个人财产处理，是对夫妻之间分工和非产权方对家庭贡献的漠视。讼争房产虽系一方在婚前购买，但按揭款属于用夫妻共同财产偿还，这一部分资金被购房一方占用，直接导致了另一方在婚姻存续期间的投资机会、投资规模以及生活品质受到一定的限制和影响。因此，如果这一部分房屋增加值也列入个人财产归购房一方享有，则对另一方显然有失公平。所以，尽管一方婚前房产仍归该个人所有，但该房产在婚后的增值，凝聚了非产权方配偶的贡献，则该配偶有权享受这种收益，有权得到补偿。例如：婚前王某购买价值30万元的新房一套，其中交纳首付款20万元，按揭10万元，房产证登记在王某名下。王某与李某结婚，双方按月归还房贷，至贷款全部还清。后二人因感情不和离婚。在分割共同财产时，李某提出：房屋系婚后双方共同偿还贷款所购，应按共同财产进行分割(此时新房市值50万元)。王某则认为：根据物权法和婚姻法的规定，该房系其个人财产。本案中，首付20万元是王某婚前用个人财产交付，故王某系该房屋的所有权人。房屋按揭部分是用夫妻共同财产偿还，应认定王、李每人各出资5万元。新房增值部分应根据双方对房屋的贡献大小按比例分割。在30万元的总份额中，王某出资25万元占总额的六分之五，李某出资5万元仅占六分之一。所以在增值额的20万元中，王某应该按同样的比例获得16.67万元，而李某应该得3.33万元。所以，最终房屋归王某所有，王某应补偿李某8.33万元。

　　四、按揭购房，离婚时尚未取得所有权证书应如何处理

　　根据《婚姻法》的相关解释，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由一方另行向法院起诉。另外，最高院民一庭相关解释也明确规定，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：购买福利性政策房屋、商品房、经济适用房这三种房屋的，在离婚时，尚未取得房屋所有权证书的，法院不宜就该房所有权直接作出判决。所以，离婚时对按揭房屋的权属有争议但能协商好的，可按双方的合意处理房屋权属;若协商不成的，法院可判决按揭房屋归一方使用，待房屋产权证发放下来后，再作处理。

　　综合上述几种情形，笔者认为，婚姻关系是特殊的人身关系，不是商品交换、市场经营，基于这种特殊身份关系而产生的财产关系不同于一般的物权或合同关系，有其特定的法律规则，不能简单地适用合同法、物权法，而要以婚姻法及其相关司法解释为原则。鉴于有些当事人法律意识淡薄，往往基于面子观念在婚前未能明确房产的权属以及详细约定还款数额、方式等事宜，导致婚姻破裂时财产纠纷增多，尤其涉及房产分割时易产生矛盾。为了避免不动产权属不明的现象产生，甚至激化各方矛盾，同时也为了防止财产权利人利益受损。笔者建议，若婚前双方共同出资购买的房屋，可在办理房屋产权证时，要求登记机关将该房屋登记在双方名下;若婚前以按揭贷款方式购买房屋，夫妻双方可就财产的权属问题进行书面的约定，约定房屋归一方所有或双方共有。公民只有增强法律意识，抛开传统的面子观念，在纠纷未产生时先做到“亲兄弟，明算账”，才能明确房产的权属，以保障双方利益。