婚前按揭购房 婚后共同还贷的 是否属于夫妻共同财产？

张先生2002年2月首付12万元购买了一套60万元的商品房。余款48万元张先生做了按揭贷款，银行月供款为3000元。2003年5月张先生取得了房产证，2003年4月张先生与王女士结婚，并共同用工资交纳月供款。2006年4月俩人离婚。此时房产市场价值为100万元，贷款余额为46万元。

争议焦点：该房产应如何分割？

房产律师解答：

为便于比较，该案例仅与情形55中的案例在取得房产证的时间上存在不同（婚后取得），其他条件两个案例均相同。那么，我们仍以上海和江苏所代表的两种观点进行分析，可以得出该案的如下两种处理结果：

上海法院一般认为，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，房产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。故在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当向对方予以返还。据此，此种情况下，该房产和46万元剩余债务均归张先生所有和承担。王女士可以分割到3年来月供款总额的一半，即54000元。

而江苏法院一般认为，夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论产权是登记在一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期房款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。因此，此种情况下，该房屋属于夫妻共同财产。如果张先生取得该房产，则王女士可获得房产现值的一半50万元，扣除王女士应当承担的23万元债务和应返还给张先生的6万元首付款后，张先生仍应支付给王女士21万元经济补偿（也可用100万减去46万元得出房屋扣除剩余债务后的净值54万元，其中净值一半归王女士即27万元，再减去王应归还张先生的6万元后，可得出王女士可获得的经济补偿为21万元）。该数额略高于婚前取得房产证的情形。

由于上海市高级人民法院关于婚姻法司法解释的解答中认为谁付款则产权归谁，而江苏省高级人民法院的征求意见稿中则认为应以取得房产证的时间作为认定按揭房屋是否属于夫妻共同所有的判断标准。由此导致该案如果在不同的两地法院处理时，可能会出现上述两种不同的结果。这也代表了实践中关于这一问题的两种主要观点。

需要注意的是，在购房时间和结婚时间两个时间点的认定上，购房时间应以交纳购房首付款的实际出资时间为准。而结婚的时间应以到民政部门登记取得结婚证的时间为准。诸如订婚、举办婚礼、请吃喜宴、未婚同居等行为都不具备法律上的意义，不能作为婚姻合法成立的证明。

法律分析：

婚前通过按揭购买的房屋由于婚后仍需要持续还款，而婚后用于还款的工资、奖金收入均属于夫妻共同财产，因此，不论用哪一方的收入支付月供款，都应视为夫妻共同还款的行为。这样一来，离婚时婚前按揭房屋的分割就成了比较棘手的疑难问题。其中的两大焦点是：此种房屋应否认定为夫妻共同财产？如果不能认定为夫妻共同财产，则房产所有人的配偶是否有权分割房屋的增值部分？在处理上述问题上，司法实践中大致存在两种观点，并由此带来了两种不同的判决结果。第一种观点认为谁出资则谁所有，婚前还是婚后取得房产证不是认定房产是否属于共同财产的标准，房产增值部分当然属于产权人所有。第二种观点则认为，即便是一方婚前支付房价款的房屋，只要是在婚姻关系存续期间取得房产证的，就属于夫妻共同所有。即使是产权人婚前取得的房产证，但只要夫妻双方共同还贷的，产权人的配偶也有权分割房产的增值部分。以上两种观点分别以上海和江苏两地高级法院所持观点为代表。

笔者比较赞同第一种观点即上海法院所代表的观点，理由是：首先，在婚前用个人财产购买的房产，无论何时取得房产证，该房产都属于婚前个人财产的转化形态。在房价款通过首付款和按揭贷款支付给开发商之后，买受人依据《商品房买卖合同》应当承担的买方付款义务已全部履行完毕，其取得房产证只是时间上的早晚问题。因此，该房产理应属于买受人的个人财产。况且，我国《婚姻法》也并没有规定婚姻关系存续期间取得的房产，就是夫妻共同财产。如果按照第二种观点，则会出现在结婚前一天取得房产证的，即是个人财产，而在结婚当天取得房产证的，就是夫妻共同财产。这对于买受人而言，既不公平也没有法律依据。其次，夫妻共同承担月供款的行为，属于一方承担了房产所有人向银行的还款义务，是用夫妻共同财产承担个人债务的债务承担行为，而不是向开发商支付房价款取得物权的行为。由此在双方离婚时，房产所有人对另一方构成债务关系，应将另一方已经承担的款项部分予以返还。再次，房屋的价值无论是升还是跌都归属于其物权所有人。房屋的增值是由于房产交换价值的升高所造成，增值部分当然归产权人所有。一方在没有成为产权人的情况下，不能仅因为替产权人还了债就取得房产的增值收益。不然，如果房价下跌了，那么是否能要求共同偿债的一方承担补偿损失的责任呢？如果这样做，显然是荒唐的，也不符合最高人民法院司法解释关于“个人婚前财产非经双方约定不会自然转化为夫妻共同财产”规定精神。因此，笔者认为第一种观点更符合法律规定和物权的法理。

特别提示：

1、处理此类问题的事前防范措施。由于个人婚前财产不再自动转化为夫妻共同财产。因此，在一方为对方婚前购买的房屋还贷时，如果担心自己虽然省吃俭用、苦心操持却不能成为房屋的真正主人的话，完全可以与对方协商，通过夫妻财产协议的形式将该套房屋约定为夫妻的共有财产。而购房的一方如果担心对方这样取得房产太过轻易，则可以在夫妻财产协议中约定该房产成为共有财产的条件，比如经过一定的婚姻年限等。

2、处理此类问题的事后救济策略。无论是上海市高级人民法院的解答还是江苏省高级人民法院的征求意见稿，都不属于法律解释或司法解释的范畴，而只是工作文件，其均不具有法律适用上的强制力。当然，对于当地法院审理相关案件而言，这些工作文件将对司法审判起到指导或参考作用。这样，对于当事人而言，双方首先可以从预测上述法院不同的审判结果出发，选择对自己有利的法院管辖。如果案件不符合选择管辖的情形时，则一方可以通过引用上述两种观点中对自己有利的观点向法院阐明自己的主张，争取对自己有利的判决结果。