房屋地下室的产权困惑

7年前，郑州市民孙先生购买了未来路上一套与地下室连通的“复式”商品房。可是，直到现在，孙先生还在就“地下室是不是拥有产权的住宅”而与开发商打着“马拉松”官司。 　　如今，市场上仍然有相当数量的楼盘以“赠送”的形式，将地下室与商品房“打包”卖给购房者，同时开发商声明“赠送的地下室不办产权证”。那么，获赠了地下室的购房者是否真的占了便宜呢？　　不办产权证的地下室　　2001年11月，孙先生在郑州市未来路上买了一套房子，房子在一楼。当时与开发商签的合同上显示，房子建筑面积为233平方米，是一套复式房。孙先生说，签合同时楼根本没有动工呢，还只是一片空地。开发商在合同中承诺，2002年12月31日之前交房。可是，楼盖起来之后，孙先生发现自己买的所谓复式房，其实是一楼连同地下室。孙先生查阅了国家质量技术监督局和建设部颁布的《住宅设计规范》，发现其中规定地下室只能与楼梯、电梯、走廊和出入口等作为建筑的公共部分，不适于居住，不能作为住宅出售，更不能办理房产证。孙先生认为自己受到了欺骗，开发商将地下室与一楼一起作为复式房出售，是违反规定的，要求退房并要求开发商赔偿因违规销售给他带来的损失。在多次协商未果后，孙先生将开发商告到了法庭。　　孙先生与开发商的官司至今还没有个最终的结果，而市场上依然有不少开发商将地下室与商品房打包出售。根据购房者提供的信息，记者来到花园北路的一家楼盘暗访。据售楼人员介绍，这家楼盘最大的亮点，就是买房送面积，赠送的部分主要有阁楼、露台和地下室等，其中一楼的房子和地下室连成一体，“就像一套复式房”，赠送的面积最大，一楼的房子面积100平方米，地下室100平方米全部是赠送，不办产权证，此外还有前后庭院和沉降式花园等。这家楼盘的均价在每平方米4300元左右，而一楼的房价达到每平方米6000元左右，“送的面积都有100平方米呢，而且物业收费也不包括这部分面积，谁买这房谁就占了大便宜呢，当然房价要高一些了。”售楼人员说。记者又暗访了郑州市其他一些楼盘，发现以赠送地下室来促销的楼盘并不鲜见，而且赠送的地下室都不能办理产权证。　　赠送背后的玄机　　南阳路上某楼盘销售部刘经理说，以前有这么一种说法：一楼脏，二楼乱，三楼四楼住高干。说明一楼在人们的居住选择上一直是不太受欢迎的，开发商为了提高一楼的附加值，就开始在赠送面积上打主意。后来的销售实践证明，附赠地下室、露台、花园等面积后，过去难卖的一楼户型不仅变成最抢手、卖得最快的户型，还往往能卖出一个特别高的价钱。也正因如此，很多楼盘往往都特意设计一批下沉式带半地下室或者带大露台的特别户型。　　省会某房地产营销策划公司总经理胡先生直言，开发商之所以大方地“赠送地下室”，其目的无非是促销和提价。最初楼盘的一楼因为脏、乱和安全因素是比较难卖的，因此价格比较低。后来，聪明的商家以“赠送地下室”的形式进行一楼的销售，而由于赠送的地下室增加了使用面积，自然让人有了“天上掉馅饼”的感觉，一时间带地下室的一楼从“滞销品”一下子变成抢手的“香饽饽”，有地下室甚至小花园赠送的一楼常常在排号认购期间就被人订走，各楼盘推出的一楼住宅的价格也一路上涨。但是仔细算一算，地下室真的是“赠送”的吗？以往一楼的价格都比其他楼层的价格低一些，但如今带有地下室的一楼住宅每平方米的价格却往往高出其他楼层几十元甚至数百元，对照之下，地下室并不是“免费赠送”的。一般来说，打着赠送面积旗号的楼盘，价格都会比同地段的其他楼盘高，看上去是购房者得到了便宜，其实细算起来，所谓赠送的面积购房者所交的房款中早已包含这一部分了，甚至购房者掏了钱，在房产证上还显示不出来产权。　　无产权的隐患　　郑州市房管局房屋交易登记发证中心的宋处长说，地下室能不能发证，不能一概而论，要看具体情况。但是，一般来说，只要是合法建筑，经权利人申请，并且符合登记条件，管理部门就会给发产权证。　　律师分析：如果开发商事先声明“地下室不能办产权证”，那么可以推断为赠送的地下室或者不是合法建筑，或者不符合登记条件，因为“权利人申请”只是个程序问题，开发商一般不会在其他一切条件符合的情况下，因为不去申请而不给地下室办产权证。这样看来，购房者获赠的地下室会在日后因为产权问题存在一定的隐患。去年10月1日起开始实施的《物权法》明确规定，建筑物内的住宅、经营性用房等建筑物专有部分以外的共有部分，由全体业主共有和共同管理。所以，对于开发商赠送给购房者的不能办理产权证的地下室、露台等，日后极有可能会与小区的其他业主因为产权问题发生纠纷。　　因此购房者在买房时，一定要对开发商“赠送”面积的性质分析清楚，要注意国家关于“不计算建筑面积”的相关规定，以做到购房时心中有数。消费者购房时，应该要求开发商把赠送部分在买卖双方签订的《商品房买卖合同》当中加以明确，处理好赠送面积的权属，以书面方式在《商品房买卖合同》中明确约定，并要求附图。