建职业经理人制度 促行业健康发展

我国的物业管理行业正随着城市进步、技术创新的步伐，从劳动密集型的简单服务领域向技术密集型的综合服务领域扩张。就连人们最熟知的、一向被视为简单劳动的室内清洁，当建筑装饰材料进步后，擦桌子扫地的方法也得改变己成为不争的事实。何况高技术构建的高端物业，更是必须运用专业技术才能保障管理绩效。物业管理行业是一种用较少资产来管理巨大资产的行业，是以人力资本力量来保持财富力量的行业。社会发展需要合格的物业管理者，行业发展需要合格的从业人员，但由谁来评价物业管理者的能力？用什么标准来衡量物业管理者的能力？用什么力量来激发物业管理者和行业的内动力？我认为，呼之欲出的物业管理职业经理人制度是解决困惑，促进行业健康发展的良方妙药。

　　物业管理职业经理人执业资格制度起源于美国。150年前是美国经济高速发展的年代，城市化进程与建筑技术革命催生了物业管理职业经理人执业资格制度产生，制度执行的有效结果推动了行业的健康发展。经过多年的实践，业界大多认同物业管理职业经理人是职业化的管理者，不是一种官衔，而是一种职业；职业经理人是一种风险性职业，需要高素质、高综合能力的人才。物业管理职业经理人与其它行业职业经理人比较，有共性也有特性。其共性是：职业经理人是职业化的管理者，有专业的技能，忠诚于职业，具有领导企业的能力；其特性是：物业管理职业经理人必须具有感召业主的能力（通常戏称为“民间领袖”）；必须熟知多个知识领域，执掌多项判断运作能力（通常戏称为“综合杂”）。综上之言，可将物业职业经理人概念描述为：经政府认证，行业注册，具有物业管理任职资格，能够全面执掌数个项目的组织人；有专业的技能，忠诚于职业，具有领袖企业团队及业主团队能力的管理者。

　　建立职业经理人制度，有利于激发物业管理工作者及行业的内动力，推动行业进步，从根本上满足业主不断增长的服务需要。通过制度，建立激励机制，鼓励职业经理人努力学习，提高技能，做好服务。从国外运作经验看，职业经理人认证管理过程大致分二个阶段：

　　1、通过严格考试的职业资格认证阶段。在美国、香港、新加坡、澳大利亚，注册物业管理职业经理人必须经过严格考试，决定其任职资格；注册职业经理人都有较稳定的工作，较高的收入。在美国，注册的物业管理职业经理人仅万人左右，其收入与地产销售商相当。在英国，房屋经理人学会（职业经理人的行业管理机构）在全世界也仅认证了两万余名会员，其社会地位较高，经常担纲政府的公益项目，受到社会普遍的尊重。

　　2、任职过程的信用管理阶段。通过各种监控手段，保持其任职能力。任职期间信用管理包括：业主信任度、任职业绩以及跳槽后的行为控制。在英国就有关于物业管理职业经理人跳槽后不得伤害原服务企业、服务项目利益的规定。

　　建立职业经理人制度，可以从制度上约束物业管理企业及行业的经营行为，从根本上保障业主产业利益，真正达到资产保值增值的目的。在我国目前的社会经济条件下，物业管理环境存在许多缺陷，尤其是经济不发达地区，由于部分业主的责任意识、消费意识、投资意识缺位，部分物业管理企业的服务意识、法律意识缺位，确实存在没有充足的资金保障管理费用或设备维保费用的现状，或者是企业为了蝇头小利不投入资金保障设备维保，致使几年后物业受到严重伤害，连正常使用都困难，谈何保值增值。通过职业经理人制度，建立制约机制，约束职业经理人的非信用行为，让其在行业没有立足之地，造成强烈的职业危机，这可从根本上解决人为因素造成的资产故障。通过职业经理人制度，建立物业管理人才的市场机制，通过供求调整，推动业主意识提升。

　　建立职业经理人制度，可以从制度上解决物业管理模式多样化课题，为业主提供更适合的服务。通过职业经理人制度推行，业主可选择最适合的管理模式管理自己的物业，有利于构建和谐社会。在香港，有很多管理得很好的单体楼，都是业主法团直接聘请注册物业经理人统筹管理。运用筹金制计费方法，既降低管理成本，又达到管理效果，何乐而不为。

　　《物业管理条例》第三十三条明确指出：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书”。几年来，有关部门一直致力于建立职业经理人制度，己初见效果，评价标准、培训教材都己初见成形，关键在于尽快建立认证管理体系、培训推广、掌控效果、持之以恒。在认证体系建立和管理问题上，我认为还应思考以下问题：

　　1、建立由行业主管部门领导的全国统一的注册认证机构。目前在物业管理上岗证实施过程中，存在政出多门现象，由于教材不统一，考试标准不统一，证书不统一，企业在使用人才上碰到障碍，不利于行业健康发展。根据国外管理经验，应更多地发挥行业管理功能，因为行业管理部门最了解行业的需求、标准及发展趋势。至今我国己建立了23项执业资格制度，有个15专业开始了注册管理和持证就业，大都是建立在以行业或工种划分，形成的行业管理模式。

　　2、在物业管理职业经理人评价标准、考试标准全国统一的基础上，赋予省（市）、自治区物业管理行业协会职业经理人培训、推荐、后续管理的职能，通过国家标准，建立起职业经理人地方（行业）与国家统筹管理的体系，确保职业经理人制度的健康有效地执行。

　　3、在建立物业管理职业经理人制度的设计中，应充分考虑物业管理机构设置模式多元化在市场运作中的风险控制。物业管理职业经理人的推行，实质就是对其执业资格的认证及管理。所谓执业资格，是指国家对某些责任重大，社会通用性强，关系公共利益的专业或工种实行准入控制。物业管理行业是一种用较少资产来管理巨大资产的行业，如果制度设计时未充分考虑风险控制及控制手段，可能出现由于管理不当造成的财产损失无能力赔付，造成管理模式受到置疑。因此，对合伙制物业管理事务所、个人物业管理事务所以及业主自治管理模式的政府控制手段，制度设计的科学、完整、合理都是十分重要的。

　　4、在建立物业管理职业经理人制度的设计中，对物业管理职业经理人个人执业行为的控制是十分重要的。物业管理行业是以人力资本力量来保持财富力量的行业，因一个人的能力体现，可以让物业项目成为优秀项目；因一个人的失误也可使物业项目成为失败项目。因此，对执业资格标准的制定，是职业经理人制度建设的重要内容。我们应该用开放的思想，前瞻性的设计，借鉴国外先进经验，制定出有前瞻性的、可操作性的执业资格认证标准，真正达到推动行业进步的目标。

　　二十多年来，我国的物业管理行业经历了艰苦的历程，在不断规范中，专业化、职业化程度日渐提高，得到社会广泛的认同。实施物业管理职业经理人制度是社会发展、行业规范、物业管理人才成长的需要。我们期盼它的尽快出台，祝福它健康地成长。通过物业管理职业经理人制度建立与执行，沿着《物业管理条例》建造的轨道，推动物业管理行业健康快速向前发展。

作者系重庆大正物业管理有限公司总经理